ESG助力房地产模式转型和高质量发展

自2020年我国提出“双碳战略”以来，ESG与我国国家战略相融合，迎来快速发展的机遇期。

2021年我国制定了碳达峰、碳中和“1+N”政策体系；2022年国资委公布《提高央企控股上市公司质量工作方案》，强调探索建立健全ESG体系；2023年国资委发布《中央企业控股上市公司ESG专项报告编制研究》等文件，推动我国ESG信息披露水平再上台阶。

进入2024年，ESG政策和标准体系建设进一步提速。4月12日，上海、深圳和北京三大证券交易所正式发布《上市公司可持续发展报告指引（试行）》，对上证180、科创50、深证100、创业板指数等重要市场指数的样本公司以及境内外同时上市的公司的可持续发展报告披露做出了强制要求。5月27日，财政部发布《企业可持续披露准则—基本准则（征求意见稿）》，标志着我国统一的可持续披露准则体系建设正式启动，同时也意味着ESG信息披露已经从“可选项”转为“必选项”。

ESG加速发展也为投资界创造了广阔的投资市场。据机构统计，目前我国ESG投资总额达到33万亿元，其中绿色信贷超过28万亿元，可持续债券超过3万亿元，ESG公募基金4300多亿元，ESG私募基金4300多亿元，初步形成了ESG投资生态圈。

ESG指环境（Environmental）、社会（Social）和治理（Governance）。2004年联合国全球契约组织（UNGC）首次正式提出ESG理念；2006年高盛集团发布ESG研究报告，将“环境、社会、公司治理”概念整合在一起，形成完整的ESG概念。随着可持续发展、气候变化等理念被社会各层面广泛接受，ESG逐渐成为关注企业环境、社会、治理绩效和财务绩效的企业评价标准，同时也成为企业着力打造的核心竞争力。

虽然在我国ESG起步较晚，但ESG所倡导的理念与我国国家战略高度契合，因此得到了广泛认同和快速发展。党的十八大以来，中央提出的生态文明建设、可持续发展战略、乡村振兴、共同富裕等议题，无不与ESG所倡导的环境、社会、治理理念相吻合。

2020年我国发布“双碳战略”，将碳达峰、碳中和纳入生态文明建设整体布局。结合对企业ESG环境议题设置和信息披露，将生物多样性保护、低碳发展、绿色发展和气候治理作为环境议题，并将环境信息强制性披露纳入企业信用管理，强化企业社会责任。

ESG成为提高国企央企核心竞争力的重要抓手。2022年3月，国资委成立社会责任局，指导和促进央企社会责任建设；2022年5月，国资委发布《提高央企控股上市公司质量工作方案》，提出2023年实现央企ESG专项报告披露全覆盖；2023年7月，国资委发布《央企控股上市公司ESG专项报告编制研究》课题成果，包含《央企控股上市公司ESG报告参考指标体系》等文件，为国企央企提供了一整套ESG信息披露指标参考。近日，国资委印发《关于新时代中央企业高标准履行社会责任的指导意见》，从四个维度界定了中央企业高标准履行社会责任的基本内涵，同时指出，要切实加强环境、社会和公司治理（ESG）工作。将ESG工作纳入社会责任工作统筹管理，积极把握、应对ESG发展带来的机遇和挑战。

在国家战略引领下，越来越多的企业开始重视ESG建设，将ESG管理融入经营管理中，促进科技创新，落实“双碳”目标，参与公益慈善，强化公司治理，及时发布ESG报告。根据Wind数据，截至6月6日，A股上市公司独立ESG报告披露数量已达2118家，披露率达39.66%，比上年提高3.23个百分点。其中房地产行业披露率达49.54%，高于全行业平均水平近10个百分点。

目前我国房地产业正面临深度调整和深刻变革，房地产市场供求关系发生重大变化，传统开发经营模式难以为继，企业经营面临前所未有的困难。房企流动性压力导致债务违约、项目停工烂尾等事件频发，房地产行业形象和信誉受到严峻挑战。在此背景下，ESG为房地产行业健康发展，为企业建立新的竞争优势、重塑企业形象和信誉将发挥重要作用。

从环境维度看，房地产高质量发展与环境高度相关。房地产和建筑业是国民经济两大支柱产业，同时也是耗能“大户”。据统计，我国建筑能耗占总能耗的40%以上，在“双碳”目标下，房地产及相关产业链高耗能、高污染是环境治理的重点，坚持绿色发展、可持续发展也成为房地产实现高质量发展目标的重要方向。

为此，住房城乡建设部于2022年印发了《建筑节能于绿色发展“十四五”规划》，提出到2025年，城市新建建筑全面建成绿色建筑，完成既有建筑节能建筑改造3.5亿平方米以上，建成超低能耗和近零能耗建筑0.5亿平方米以上，装配式建筑占当年城市新建建筑的30%以上，以稳步提高建筑能源利用效率，形成绿色低碳循环建设发展模式。

对于企业而言，树立绿色发展理念，转变传统的建造方式，大力发展绿色建筑、超低能耗建筑，不仅是顺应国家战略和行业可持续发展的需要，也是企业实现经营模式转型的必然选择。

从社会维度看，房地产事关社会稳定与民生大局。房地产市场的稳定、保障房建设、房屋质量与安全、保交房等，都与民生福祉息息相关；房地产业庞大的规模和超长的产业链条，决定了企业与政府、金融机构、上下游产业链客户之间有着密不可分的联系，可谓牵一发动全身。近年来，房地产领域频繁出现的债务违约、项目烂尾、房屋质量、合同欺诈等问题，不仅对行业和企业信誉造成严重伤害，而且对社会稳定和民生造成严重影响。近日国务院副总理何立峰强调，要深刻认识房地产工作的人民性、政治性，继续坚持因城施策，打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。这一表态进一步强调了房地产的民生属性，明确了房地产与民生、与社会之间的密切联系。

目前房地产企业面临前所未有的困难，在此背景下，更应当认识到房地产与社会、与民生的关系，正确处理企业与政府之间、与投资者之间、与购房者之间、与客户之间、与员工之间的关系，守住民生和社会稳定的底线，履行好应有的社会责任。

从治理维度看，良好的公司治理是房地产行业健康发展的重要保障。在房地产高速发展时代，一些房企习惯了简单粗放的发展模式，在融资、拿地、开发、运营等环节缺乏科学的管理体系，决策和信息披露不透明，缺乏成本管理能力和风险管控能力。随着行业进入微利时代，公司治理能力差的企业将逐渐被淘汰出局。因此，加强公司治理是企业跨越周期、实现长期稳定发展的必修课。

随着ESG理念被广泛认可，ESG越来越被企业和投资者所重视，成为企业高质量发展的必由之路，也被投资者视为企业的“第二张财报”。对于企业而言，ESG的价值主要体现在以下几个方面：

一是提升企业声誉和品牌价值。良好的ESG表现可以树立企业的良好形象，提高公众对企业的认知和信任度。在选择合作伙伴或购买产品时，更倾向于选择具有良好ESG评级的企业。在房地产领域，良好的企业品牌形象可以为产品和服务带来更多溢价，创造超额利润。特别是在改善性住房需求占据市场主导的环境下，绿色低碳、节能环保的高品质住宅产品更具市场竞争力，企业良好的ESG表现成为房企销售的重要加分项。

二是为企业开辟更广阔的融资渠道。企业良好的ESG表现可以吸引更多优质投资者，开辟更广阔的融资渠道。对于企业而言，能够提供符合相关标准和框架的ESG信息可以提高融资过程中谈判各方的透明度，从而获得更多资本支持。随着房地产融资渠道的收紧，发行绿债成为房企重要的融资渠道。首先，绿债发行准入条件和资金用途规定相对宽松。根据《绿色债券发行指引》，绿色债券募集资金可占项目总投资的80%。此外，绿债与ESG评级相挂钩，为具有良好ESG表现的企业带来优势。《绿色债券支持项目目录（2021）》将“超低能耗建筑建设”“绿色建筑”“建筑可再生能源应用”“装配式建筑”“既有建筑节能及绿色化改造”和“物流绿色仓储”等项目纳入其中，成为机构ESG评级、绿债评级的重要参考。

三是降低企业经营成本和经营风险。ESG指标中有不少直接对应企业的成本开支，通过采取环保措施和社会责任活动，企业可以降低受到环境污染、社会诉讼等风险的可能，减少因此带来的经营成本损失。采用绿色和智能技术可降低能耗，从而降低运营成本。智能建筑可以减少高达30%的用水量、40%的能源使用量以及10%~30%的建筑维护成本，而其租赁和销售价格可以提高11.8%和5%~35%。

开发商可以利用各级政府制定的各种激励措施、退税政策和资助计划来抵消投资可持续发展计划的部分成本，同时提高房地产企业的利润水平。ESG明确了企业组织架构、管理界面、薪酬体系、供应链、商业道德等内容，为企业识别、评估对可持续发展的重大风险及影响，为企业完善治理机制和风险管理能力提供助力。同时，通过完善公司治理结构，提高决策透明度和反腐败能力，增强公司的稳定性和竞争力。

来源：中国房地产报 城市与区域治理研究院 苏志勇/文