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过去几年，我国房地产市场面临着严峻考验。一些重点一二线城市中，年度销售面积出现了显著的下滑，单月销售面积同比负增长的情况维持了约一年时间，有些月份的最大同比跌幅甚至超过了60%。百城二手住宅价格累计下跌了3.00%，且跌幅较去年同期扩大了2.45个百分点。房价走势持续低迷，连续多月环比下跌的城市数量超过90个，与早期房价大涨形成了鲜明对比。
与此同时，许多开发商也因此出现了资金链断裂破产倒闭的问题，特别是对于高负债、高周转、高融资的“三高”房地产企业来说，资金断裂也更加岌岌可危。正因如此，许多开发商都纷纷开启降价保量的模式，甚至一度引发了“价格战”。最近两年，关于楼盘大幅降价引发受罚的消息并不少见，按照“限跌令”的要求，项目降价不能超过15%或10%，否则便被界定为违规降价。 根据报道，昆山嘉宝网尚置业有限公司开发的梦之悦花园和昆山长泰置业有限公司开发的尚滨花园因擅自大幅降价销售而受到处罚。这一行为被认为是扰乱了房地产市场的正常秩序。具体来看，梦之悦花园的售价从2.2万元/平方米降至1.8万元/平方米，尚滨花园的售价从1.9万元/平方米降至1.5万元/平方米。这两个楼盘的降价幅度都大约是原市场价的七成。
可能有人会说了，过去房价大涨时期，房价短短几年翻一倍的城市比比皆是，现在开发商7折买房反而要“限跌”，难道房价只能涨不能跌吗？有专家表示，并不是不让房价下跌，而是为了防止房价“暴跌”，房价一旦暴跌，许多家庭会选择断供来避免更大损失，增加了银行的资金坏账风险，与房地产市场直接或间接相关的建筑业、金融业、服务业等。房价暴跌可能导致这些行业的就业机会减少，从而增加失业率，甚至引发经济危机，比如上世纪90年代日本楼市泡沫破灭就是很好的例子。 因此，对于刚买房的家庭来说，没有必要担心未来房价会大跌，但对于地段偏远、人口持续流失的小城市群体来说，房价会出现波动而下跌是不可避免会出现的情况。对于未来两年买房的群体来说，应该注意哪些方面呢？对此住建部部长倪虹的一席话值得关注，主要涉及4个方面：
第一，解决青年人、新市民的住房困难问题。 众多迹象预示着，房产正逐步丧失其作为投资工具的特质，并且市场整体价格正向更加合理的水平调整。尽管这样，由于过去二十年间房价的持续大幅上涨，目前的价格仍然居高不下。这对于新进入城市工作的人群来说，购房难度加大，租房同样不易，常常不得不选择远离工作地点的区域，甚至是郊区居住，以至于每日往返工作地需要耗费数小时的通勤时间，这无疑增加了他们的时间成本。与此同时，当地经济条件较差的家庭在购房方面也面临着严峻挑战。 因此，住建部部长提到了加快保障性住房的建设，具体有这样几类住房可以关注：1、公共租赁住房（针对低收入群体和青年的租赁住房项目，以可负担的价格出租。）；2、经济适用房（中低收入家庭提供价格相对适中的住房）；3、安居房、共有产权房。与此同时，通过税收激励或直接干预使空置房产重新投入市场，增加住房供应，为不愿意或无法购买住房的人群提供稳定住房来源，推动区域协调发展，平衡不同地区的就业机会和居住环境，减少人口过度集中带来的住房压力等。
第二，发挥老旧住房的重要价值 提到老旧住房，大家往往第一时间就想到了“拆迁”，也是实现“一夜暴富”的最快途径。过去随着拆迁的普遍推进，一方面有效解决了老旧房屋囤积的隐患，但与此同时却引发了一系列问题。首先是房价上涨，棚改往往以货币补偿或房屋置换的形式进行，这增加了购房者的购买力，从而推高了对新建住房的需求。在棚户区拆除的同时，可用于居住的房源减少，这在短期内可能导致房源供应紧张，相关数据显示，许多三四线城市在短短几年房价就上涨了2倍。 此外，拆迁还导致了报复性消费、老年人无法融入新环境、社会矛盾激化、文化遗产损失等问题。正因如此，当前老旧小区往往是通过“旧改”的方式进行，这样有效避免了炒房客对于老旧小区的炒作，避免了房价大涨，同时能够在不大规模拆迁的前提下，提升城市居住环境，避免了大量拆迁可能带来的社会问题和居民生活动荡。对于老旧小区居民来说，不仅生活品质提升了，住房的升值空间也变大了，对于经济条件紧张的刚需群体来说也是不错的选择。
第三，重点谈到了“防范风险”的问题。 上文已经提到过，由于住房持续下行，许多资金密集型的房企纷纷出现了破产倒闭的问题，人民法院公告网显示，2022年全国有超450家以房地产为主或与房产相关的企业申请破产。对于购买期房的群体来说影响更是深远，很有可能拿不到房子的同时还背上了巨额负债，银行的金融风险也会增加，烂尾楼占据城市核心地带，影响城市景观，降低城市品质和吸引力。 因此，一方面要避免房企破产倒闭导致的一系列社会问题，同时也要对于资金紧张的给予一定的支持。针对这一问题，住建部部长霓虹提出了相应的策略。对于运营状况良好、符合标准的房地产开发企业，政府将确保它们能够获得必要的资金支持，以帮助其稳定发展。同时，对于那些违反了“三道红线”政策、经营陷入困境的房企，政府将主动介入，促进这些企业的并购重组，或者在法律允许的框架内，引导它们走向清算或破产重组的道路，以此作为解决手段。
第四，坚持因城施策、精准施策、一城一策，大力支持刚性和改善型的住房需求，提振信心，促进房地产市场企稳回升，平稳健康发展。 简单来说，根据每个城市的具体情况制定个性化策略，政府将重点支持那些刚性需求和旨在改善居住条件的购房需求，以此来增强市场信心。这样的措施目的在于稳定房地产市场，推动市场逐步恢复增长，确保其平稳而健康地发展。需要明确的是，战略重点不再是简单地依赖房地产来推动经济增长，而是通过实施一套综合性政策来实现该行业的渐进调整，即“软着陆”。这一方针旨在规避房价泡沫破灭的风险，从而促进房地产市场的稳健发展。 由此看来，对于计划在未来两年内购房的家庭而言，他们无需再承担过去那种沉重的债务负担。如果今年购房条件不成熟，可以考虑到明年再做打算，或者探索当地提供的保障性住房方案。同时，在选购住房时，推荐优先考虑现成的房产，尽管未来项目失败的风险已经减少，但仍不可忽视某些开发商可能为了降低成本而使用低成本材料的可能性。至于房屋地理位置的选择，依然建议关注核心城市中的热门区域，因为这些区域的房产保值潜力更大。 （来源：今日头条 财经前瞻）
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发表于 2024-2-25 15:01:54
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