行业加速洗牌，消失的外来房企腾位进击的本土开发商？

相伴楼市潮起潮落，当“聚焦核心城市、核心地段”成为当下绝大部分房企的布局策略，一场有关房企的大撤退行动也同步于更多城市上演。

这个过程中，面对市场仍旧低迷，房企拿地热情减退，即便是过去品牌房企扎堆进场的热门城市，也难抵变局，区域楼市形态迎来调整。

东莞，中房君/摄

早于2015年起，伴随中国掀起以一二线城市为主的楼市大热潮，作为二线城市佼佼者的东莞，成为了品牌房企的重点布局区域。

这当中，除了最先进入的广系、深系开发商外，来自北京、福建、甘肃、山东等地的外来品牌房企也纷纷在东莞“圈地”。持续的大规模外来房企入莞潮下，仅到2017年，当时的千亿房企中就剩2家尚未进入东莞；进驻华南区的百强房企们，布局东莞也成为一大共识。

随后数年，相伴楼市上升，外来房企们意气风发，他们在土地拍卖、城市更新、协议拿地等各通道持续发力，近乎瓜分殆尽东莞楼市份额，成为市场的绝对“掌控者”。

据当时一位外来房企人士私下表示，因太多企业想抢滩东莞，加上东莞的土地供应量少，招拍挂竞争大且楼面价不低，相较于公开拿地，他们会更倾向于购买股权合作的方式获取进场门票，走低成本扩张之路。

不同于数年前的外来力量新锐突起，当深陷泥潭、规模缩减成为越来越多房企常态，他们的身影开始渐渐于东莞消退。

诸如恒大、阳光城等暴雷开发商自然不用多提，在资金困境看不到转机下，已然“消失”在东莞市场，仅留下早期开发项目的痕迹。

恒大于莞打造的最后一个项目企石悦龙台，已早早被光大信托接盘，目前仍在售中；另外阳光城在莞开发的阳光城湖山悦不免还先后经历了停工、延期交付、交付质量等一系列风波，留下难堪背影。

摄于去年12月底

相较于暴雷房企的“有心无力”，受市场持续低迷影响，是更为常态化的因规模收缩而逐渐隐退东莞市场的开发商们。

来看一组数据，2020年东莞全年共成功出让38宗商住地（不包括三限房/人才房，下同），其中高达34宗由外来房企拿下，且6宗为首进面孔；

2021年虽市场行情开始出现转向苗头，但全市依旧成功出让了27宗商住地，仅东坑和厚街两宗地块为本土房企及有本土参股的联合体斩获；

而2022年成功出让商住地减少至18宗，拿地模式也开始出现明显变化，半数地块由本土房企或本土参股的联合体拿下，如新世纪联手首铸拿下的石龙石碣两地块；

到了2023年，全市成功出让商住地数量还在继续回落，截至目前，仅拍出7宗，其中外来房企拿下5宗。

不同于旧改、协议出让等的诸多繁琐流程，公开招拍挂是房企获地最直接手段，也是外来房企布局东莞的主要途径。

且因开发周期更快，一直以来，也是新房市场的主力供应来源，部分营销节奏铺排紧凑项目，从拿地到入市，仅需不到半年时间。

6月底拿地，入市在即的建发缦云 效果图仅供参考

如今，面对出让地块数量的断崖式下跌，房企规模收缩意图明显。

“现在很多都是蜻蜓点水式布局，非常核心优质的地块可能还会申请会抢一抢，地块稍微有点不及预期，出于保险都不会出手，宁可不拿，不能拿错”有房企营销人士直言道。

类似心态出现在绝大部分开发商身上，“瘦身挺过底部期”该位人士继续补充道。

“我们的投资岗去年就被优化了，今年乃至未来一段时间都不会在东莞新增项目，将现有土储消耗是主要任务”另一深企开发商人士亦对比表示道。

该房企并未出现相关债务风险，实力稳健，但早前高位拿地后紧接遭遇楼市下行，或不免成为集团认为的布局东莞的“错误”一步。而类似企业并不少，一级市场高热期封顶摇号入场的新面孔们，面对紧随其后的行情遇冷，受挫明显。

当然，这个过程中，包括保利、华润置地等实力相对雄厚的央企，加上在莞已深耕多年，积累了诸多市场经验与口碑效应，面对新进力量的式微，品牌的市场存在感反而还在跃升，也成为当前东莞楼市的一大主力。

不过，即便是这些依旧还在深耕东莞的外来开发商，出于各方面因素，企业的内部换血也不断。

早于今年伊始，包括东莞万科、华润置地、保利和招商蛇口等城市总均纷纷进行了“换帅”，如当下势头较猛，紧盯东莞核心板块布局，业绩亮眼的华润置地，更是调来了一批“北方军”。

值得一提的是，在这一轮出清中，虽愈多外来房企的身影逐渐淡出东莞市场，但当城市核心优质宅地放出，叠加更为友好的进场门槛，依旧不乏有部分以国企为主的新面孔预备进场捡漏。

以年内出让的南城地块为例，便吸引了诸如广州粤海、厦门建发、珠海华发等部分地方国企，并最终由建发斩获，建发也成为东莞今年为数不多新入莞的房企代表。

无论是长期深耕还是首进，在资产规模、产品力打造以及管理服务水平方面，外来房企大部分表现出较强竞争性，且随着越多项目入市，不断稀释着本土房企市场份额。

事实上，一直以来，本土房企的生存空间都受到关注。

如今，市场经过一轮大洗牌，不少外来房企隐退，有着土地储备优势、资金稳健优势等的本土房企，似乎开始迎来更多施展空间。

中房君摄

首先是供应端的补齐。东莞本土房企虽鲜少现身招拍挂，但无论是早前的囤地地块还是长期推进的城市更新项目，企业的土地储备优势都非常明显，也将进一步填补年内招拍挂地块数量锐减的供应缺口；

同时，是地块本身位置的优越。仅城区范围，已浮出水面的本土房企项目便有包括光大天骄国际、鼎峰水叮当旧改（紧邻东城）、民盈开发的高田项目等，因位置优越，一举一动无一不备受市场关注。

此外，还有更为关键的产品实力。最典型莫过将重新搅动东莞豪宅市场的光大天骄国际与鼎峰“水叮当”。

其中光大地产可谓东莞本土房企代表，于莞20余年来已先后打造了天骄御峰、天骄峰景、景湖系列等一众标杆盘，尤其天骄系列，至今都是所在片区的房价标杆，无论是建筑品质、物业服务，均备受市场赞誉。

如今，随着天骄国际的建设进程不断推进，以豪宅姿态重磅回归的老牌房企光大，具体将带来何种产品惊喜，可谓吊足了富豪们的口味。

据悉，该盘预计最快将于明年4~5月份首开，首批产品建筑面积约160㎡~170㎡。

于东莞，谈及豪宅，鼎峰地产同样是绕不过去的存在，企业于莞开发的鼎峰·源著，曾一度两次登上中国10大超级豪宅榜单，且位列前端，豪宅开发实力毋庸置疑。

所以当黄旗北的水叮当旧改传来新进展，东莞的明年的豪宅市场无疑又将增添一大期待。

而除了黄旗北的水叮当项目，鼎峰目前在虎门、清溪的旧改也同步有新动态，预计明年可入市。

或正如一本土房企提到的，楼市格局始终在变，充满着新的可能性和挑战，相信好的产品才能最终赢得市场。

无论是留下来的外来房企，还是重新回归的本土房企，应都是如此。

（来源：中国房地产报 ）