一线楼市也“顶不住”了？准备买房的家庭，真得看看这3...

毛毛 · 发表于 2023-12-6 09:28:34

前不久，中指研究院发布了2023年4月百城房价走势数据。数据显示，2023年4月百城新建住宅平均价格为16181元/平方米，同比下跌0.07%；二手住宅平均价格为15826元/平方米，同比跌幅扩大至1.28%。也就是说，自1998年第一次“房改”以来，我国平均房价足足涨了8倍，可能有人认为该数据“偏低”，需要注意的是，上述数据仅仅是平均后的结果，不少二线城市房价涨幅超过10倍，一线城市核心地段房价上涨更是上涨了几十倍。

好消息是，通过图中数据不难发现，自2021年6月以来，整体房价基本上处于“稳中有跌”的趋势，说明房价泡沫正在不断消除，越来越多的炒房客投机者正在抛售多余的房产，住房的投资属性正在逐渐消失。值得注意的是，种种迹象表明，除了三四线城市以外，连房价抗跌性极强的一线城市，住房市场都已经出现“顶不住”的大趋势：

北京：五一假期期间，北京房企纷纷开启了特价房、一口价购房活动、砸金蛋、来访礼等各类活动来吸引购房者买房，但结果并不理想，网签数量仅114套，成交面积1.4万平米，同比去年降幅超过六成。二手房方面，市场活跃度明显回落，4月份二手房网签13928套，环比下降了40.5%。上海：4月份二手房成交量不足1.8万套，环比3月减少26%，同样低于2月1.9万套的成交量。

广州：五一假期期间约有30个楼盘开启了营销大促活动，但从成交结果来看，仅有个别项目出现了正反馈，购房者观望情绪仍然较重，市场买房信心明显不足。二手房方面，4月广州二手房成交量10500套，环比3月12260套下跌了14.36%，下辖11个区全部下跌。深圳：五一期间，各大房企纷纷推出特价房源，加大了优惠力度，但成交量并未取得提升。4月二手房网签3744套，环比下跌24%。

一线城市尚且如此，其余城市更不必多说。杭州房企直接“摆烂”，五一期间只有主城区的部分房源开启了促销活动。武汉全月成交量同环比均出现下跌，五一期间市场活跃度较低，成交量明显减少。南京、苏州、厦门、重庆、成都等热门城市也都出现了下跌的情况。由此可见，即使是一二线典型城市，住房同样不适合投资了，因此对于今明两年准备买房的家庭来说，真得看看这3个建议：

第一个建议，经济条件允许的情况下，买房建议以现房为主，不要购买期房

不难发现，最近几年楼市有关“取消预售”的呼声越来越高。究其原因，主要在于预售制引进多年，如今曝出了越来越多的问题，无数购房者因此遭受损失。比如延期交房增大了购房者的租房成本、交房与预期规划不符、住房质量较差、周边资源配套不齐全等问题。早期引入住房预售的模式，主要是为了弥补住房供不应求的趋势，如今住房已经完全过剩，因此预售也到了退出历史舞台的时候。许多人不知道的是，预售制起源地香港，也在8年前取消了预售模式。

更为主要的是，随着过去几年楼市持续遇冷，许多高负债的房企出现了资金链断裂的情况而纷纷暴雷，公开资料显示2022年申请破产清算的房企数量超过580家。对于买了期房的群体来说，房企暴雷可能直接导致住房烂尾，那么缴纳的首付部分大概率要不回来了，并且还要承担后续的巨额房贷，对于整个家庭来说都是巨大打击。虽然当前调控紧抓“保交楼”，但数据显示2022年69家典型上市房企整体实现净利润亏损527亿元，净利润在2021年出现负增长后，首次呈现净亏损的状态，风险依旧存在。

第二个建议：不要以投资为目的买房，也不要背负过高的房贷

不得不承认的是，过去房价大涨时期，房子的确是很好的保值投资产品，许多人也逐渐形成了“买房就能赚钱”的观念。但如今楼市的行情已经发生了本质上转变，炒房时代已经一去不复返了。当前许多城市出现了二手房挂牌量激增的情况，说明越来越多的炒房客在抛售多余的房子。与此同时，在住房明显过剩的大环境下，炒房这场击鼓传花的游戏也迎来了尾声，这时候投资房产很有可能成为“接盘侠”。

可能有人会认为，未来许多家庭会存在改善型需求，因此住房需求还会存在。但有两个问题需要注意，其一是这类家庭往往是卖掉旧房来买新房，一增一减的情况下等于没有新增住房需求。其二是当前二手房市场已经“房满为患”了，只有将房子卖出去后，才存在买新房的需求。与此同时，在住房投资属性逐渐消失的情况下，建议购房者没有必要背负过高的负债买房，就算今年买不起也可以等明年再买。

第三个建议：地段选择上，还是以热点城市核心地段为主

可能有人会认为，热点城市核心地段房价偏高。事实上，如果仅考虑建造成本的话，各方面加起来每平米也不会超过两千元，与几万十几万的房价相比九牛一毛，真正决定住房价值在于其资源配置，简单来说就是“贵有贵的道理”，特别是当前房价泡沫消除的大趋势下，许多城市房价都出现了持续回落的情况，因此住房能够保值尤为关键，因此选择一个能够保值的地段就尤为重要了。

此外，当前的楼市已经出现了明显的“分化”情况，打工就业群体纷纷往一二线以及热门城市涌入，因此对于这些城市来说，意味着住房需求不断增加，因此抗跌能力较强，但对于较为偏远的人口流失严重城市来说，房价下跌风险就明显增加。即使在同一座城市中，同样存在分化的问题，郊区地段的房子谨慎购买，出行成本增大的问题不说，抗跌能力也十分差。

虽然当前房价泡沫在逐渐消除，但整体房价偏高依旧是不争的事实，对于许多家庭来说，可能一辈子就只能买一套房子，因此在买房的时候还是多加考虑。无论是新房还是二手房，买房之前一定要多看一些再下决定，同时掌握一些“小技巧”避免入坑，比如看新房样板间的时候，许多房企会故意将大件做得很薄显得有很大居住空间，在看二手房的时候可以多找几个不同品牌下的中介，做到货比三家，同时也要结合考虑小区的物业服务、居民素质等。

（来源：今日头条财经前瞻）

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