苏州“毒地”案往事：方正系浮现

毛毛 · 发表于 2023-11-14 15:25:12

杂草从生的苏州“毒地”地块。吴若凡/摄

如今，随着北大方正的破产重组，苏钢集团控股股东变为方正商业地产，最终实际控制方是中国平安人寿。但属于那个房地产狂飙时代的后遗症仍在发酵。

中房报记者许倩北京报道

陆家嘴因买到“毒地”起诉苏钢集团索赔100亿元事件，持续发酵。

11月12日晚间，陆家嘴披露公告称，公司将全力通过司法途径，按照江苏省高级人民法院的要求充分举证，还原事实真相。公司生产经营活动正常，正围绕2023年工作目标，抓紧推进年度各项工作圆满收官，为2024年工作良好开局做好积极准备。

此前两日，苏钢集团发布声明，驳斥了陆家嘴诉讼中所坚称的“14块土地存在污染”的事实，表示焦化区1～6号和非焦化区10号地块（其中仅2号地块已开发建设），经治理修复后可安全利用，其他地块均是可安全利用的地块。

至此，“毒地案”双方均公开表态。但被此事件波及的并不止于此，比如因重组北大方正而成为苏钢集团实控方的中国平安集团。但深究此事件，却是北大方正那些年狂飙后的余波。

20年前，高速扩张中的北大方正一举拿下苏钢集团控制权。2013年，北大方正为苏钢集团制定全面转型升级战略，规划3～5年内筹资100亿元投入“北大方正·苏州现代服务业集聚区”，“北大青年城”是其中重要板块。纳入“北大青年城”的规划地块有17宗，其中14宗正是此次案件中的“毒地”。

蓝图最终没有兑现。2016年，苏钢集团售卖“北大青年城”地块，17宗地本该建成综合产业园项目，却被用作地产开发。以高价抢下这些地块的陆家嘴，曾经的“踌躇满志”碎成“一地鸡毛”。

方正系往事

北大方正官网显示，方正集团是北京大学1986年投资创办的大型国有控股企业集团。自2000年起，乘着经济东风，北大方正飞速狂飙。借助资本杠杆，2亿元收购浙江证券、3亿元拿下西南合成、注资6亿元重组泰阳证券，一路攻城略地，资产急速膨胀。

2000年～2008年是中国冶金工业史上的黄金8年。北大方正盯上了冶金业。2000年5月，苏州市国资委、苏州市工投公司与北大方正签署资产重组协议；7月，北大方正对苏钢集团进行全资收购，并于2003年正式入主苏钢集团。

苏钢集团始建于1957年，位于苏州国家高新技术产业开发区。2010年初期已建成年生产能力100万吨，以精品特钢为主的钢铁制造基地，是苏州本地骨干企业。

时任北大方正集团董事长魏新表示，方正收购苏钢绝不是资产置换，而是要做实业，以此来调整集团的资产结构，提高集团的抗风险能力，使集团发展更趋稳健。

在北大方正的运作下，苏钢集团掀起了一轮新的产业转型。

2012年12月，方正集团与苏州市高新区签署了《北大方正苏州现代服务业集聚区》协议。按照规划，“北大方正·苏州现代服务业集聚区”项目于2013年11月在高新区的方正苏高新港启动，确定未来3至5年内，筹资100 亿元投入苏钢老厂区建设。该项目被列为国务院批准公布的《苏南现代化建设示范区》重点建设项目。

1年后，2013年11月18日，苏钢集团与苏州高新区管委会签订《苏钢集团转型升级及苏钢老区改造项目框架协议书》，其中项目规化土地面积约66万平方米，建筑面积108.4万平方米。

2013年～2014年间，苏州市相关部门再次批准调整用地规划，划走一部分地块用于道路和公共设施建设，又加入了大片原焦化区用地，将土地用途变更为住宅、商办、工业（研发）、教育等，土地面积仍是66万平方米，重新分为17个子地块，并且住宅规划建筑面积扩大到66万平方米。

2014年2月，北京大学黄姓校长助理出席“北大方正·苏州现代服务业聚集区”建设项目全面转型升级动员大会。他表示，这个项目获得北大方正集团和相关方面的批准，并得到苏州市政府及高新区政府的全力支持，该项目的全面启动将促使苏钢打造成为苏州高新区西北部的新名片。

2014年11月，苏钢集团成立全资子公司苏州绿岸房地产开发公司，将66万平方米国有土地使用权相应转移至该公司。

据市场人士称，正是因为这个规划，苏州市才把项目涉及土地性质从工业用地变成商业用地，这也为后期苏钢集团将这些土地挂牌转让打开方便之门。但方正擅长的是资本运作，并不善于经营钢铁厂。

更关键的是，北大方正出事了。2015年1月4日，魏新、李友、余丽三位时任北大方正董事被带走，接受“司法协助调查”

在高管被调查同时，昔日并购的资产苏钢集团陷入亏损泥潭。2011年以后，钢铁行业再次陷入严重产能过剩，苏钢集团盈利困境浮出水面。2014年、2015年及2016年上半年，苏钢集团实现营业收入78.77亿元、71.96亿元与9.44亿元，净亏损分别为9852.15万元、5.91亿元、1.56亿元。

这对北大方正业绩形成一定拖累。而北大方正激进扩张下已是债台高筑。2016年～2018年，北大方正总负债分别为1838亿元、1888亿元、2951亿元，负债率分别为76.8%、76.7%、81.8%。

北大方正集团主体与相关债项2016年度跟踪评级报告中提出，苏钢集团拥有1000余亩土地，未来可通过土地出让或自行开发等方式盘活土地资源，苏州绿岸持有的土地正是其中重要组成。

在此背景下，苏钢集团腾退老厂区，将本案中涉及的17宗地块联合打包拍卖。2016年10月，17宗地块被摆上上海联合产权交易所拍卖台，评估值13.6亿元，拍卖底价31.5亿元。

这时，上海陆家嘴集团杀了进来。

“毒地”案何解

那个时候，全国房地产市场正如火如荼，各家房地产公司都在跑马圈地，高速发展。苏钢集团挂出的17宗地块受到19家房企激烈争抢。2016年10月17日，陆家嘴经过222轮举牌后以85.25亿元拿下，溢价率约2倍。

虽然溢价率高，但楼面均价仅约7800元/平方米，当时苏州土地拍卖均价行情基本在2万元/平方米以上，堪称“白菜价”。

值得注意的是，苏州高新区政府并不希望陆家嘴接手。2016年10月18日、19日，苏州高新区管委会连续向上海联合产权交易所发送了两份《关于商情中止项目交易的函》，要求中止有关交易的后续签约、交割工作。

苏州高新区管委会认为：本来之前签订的是转型开发协议，现在专卖绿岸公司实际上相当于变成了单纯房地产项目开发，会产生一系列问题。同时，这次交易中，苏钢集团隐瞒有关项目背景和相关协议文件，涉嫌以牟利为目的非法转让土地。

但陆家嘴的出身也不凡，它是上海市政府重点扶持的54家大型国企集团之一。最终，这17块地还是到了陆家嘴手中。2016年12月2日，苏州高新区管委会与陆家嘴签订了苏州绿岸地块开发项目的备忘录，支持上海陆家嘴公司成为新股东，并开发项目地块。至此，陆家嘴拿下绿岸公司95%股权，另外5%仍属北大方正。

没成想，到手的“肥肉”变成现在的“毒地”。因17宗地中14块地存在污染被隐瞒情况，陆家嘴将苏钢集团、苏州市环境科学研究所、苏州国家高新技术开发区管委会等5个单位告上法庭。

但苏钢集团并不认账。苏钢集团公告称，在2016年转让股权时，苏钢集团已如实披露了第三方专业机构关于苏州绿岸名下土地存在部分污染的调查结果及报告全文，并在资产评估报告中明确提示该范围中部分地块原为钢铁焦化生产区域，可能存在土壤污染风险。

苏钢集团还称，2022年，联合体方与苏钢集团一致同意委托的第三方专业机构南京环科所对地块污染情况进行详细调查。有关结果表明：已有居民入住的14、15号地块、已开发建设的8、9、12、13、16号地块和未开发建设的7、11、17号地块，属可安全利用地块；焦化区1、2、3、4、5、6号和非焦化区10号地块（其中仅2号地块已开发建设），经治理修复后可安全利用。

而根据陆家嘴2022年公告，苏钢集团确实在2016年8月挂牌时披露了4号地块存在污染，陆家嘴在得知该情况下，基于对挂牌信息和当地政府信任竞得绿岸公司股权。但由于2022年4月检测出还有其他地块存在污染，陆家嘴认为“不排除苏钢集团、环境检测机构等存在涉嫌一系列违法违规、弄虚作假等可能，导致存在严重污染的土地进入公开交易市场，并在挂牌转让绿岸公司95%股权时隐瞒了相关信息”。

其中就包括2号地块。根据陆家嘴2016年公告，2号土地原为工业用途，但最后却建起了苏州雷丁学校。2023年8月2日，苏州市自然资源和规划局向苏州绿岸出具《撤销决定书》，表示2号地块规划用地性质由工业（研发）用地变为教育用地不符合控制性详细规划，违反《城乡规划法》，撤销2号地块教育用地调性，将2号地块恢复为工业（研发）用地。目前陆家嘴仍在维权中。

苏钢集团则在公告中披露，陆家嘴施工过程不规范及造成二次污染等行为。2016年，苏钢集团报告中已明确指出，“要严格控制场地内及场地附近开展造成地下水扰动的施工”“场地开挖前必须做好适当的防护措施，进行环境监理，避免污染物扩散，对周边环境及居住区产生影响”。

如今，随着北大方正的破产重组，苏钢集团控股股东变为方正商业地产，最终实际控制方是中国平安人寿。但属于那个房地产狂飙时代的后遗症仍在发酵。

（来源：中国房地产报）

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