黄奇帆| 房地产的走向

最近，我在刷《雍正王朝》，相信看过的朋友对里面一个角色印象深刻，他就是有如编剧一般的存在——邬思道。

从邬先生身上，清晰看见人与人最大的差别是认知了。认知意味着一个人的高度和深度，站得高所以看得远。认知高的人，连摊个煎饼都要比同行摊得好。

九子夺嫡之争，邬思道作为四爷的参谋，每次在关键抉择时刻，邬思道总能从更深刻的角度为四爷出谋划策。在是否冒着得罪满朝文武追缴亏空的时候，他说追，因为是否得罪文武百官并不是关键，能赢得皇帝信任才是核心。

邬思道说：争是不争，不争是争。内里的大智慧值得体味，也是他的认知加持，一步一步将四爷送上皇帝宝座。

今天为什么要说这个？因为在世间法里面，在中国的政治经济实际，我认为黄奇帆教授就是一个邬思道一样的存在，他总能看到问题的本质，鞭辟入里地为我们划一条明道。

本期，进入到大家最感兴趣的话题：房地产发展。

在2017年5月26日的复旦大学“中国大问题”讲台上，黄奇帆教授讲了房地产和实体经济的“十大失衡”，讲了要建立长效机制应注意的“五大方面”。2019年12月16日，黄奇帆教授在复旦经济课上讲了未来十年我国房地产发展的结构性趋势及房产企业运行和地方政府管控方式的转变。这两期内容，并到一期来讲。

我国经济运行面临突出矛盾和问题，根源是三大重大结构性失衡：实体经济结构性供需失衡、金融和实体经济失衡、房地产和实体经济失衡。其中，房地产和实体经济失衡最为突出。

先来简要阐述这“十大失衡”：（一）土地供需失衡；（二）土地价格失衡；（三）房地产投资失衡；（四）房地产融资比例失衡；（五）房地产税费占地方财力比重过高；（六）房屋销售租赁比失衡；（七）房价收入比失衡；（八）房地产内部结构失衡；（九）房地产市场秩序失衡；（十）政府房地产调控失衡。

以上“十大失衡”危害是巨大的，会恶化实体经济投资环境，使实体经济脱实向虚，加剧泡沫积聚等，必须引起重视。

那么，应该怎么调节房地产等系统性失衡呢？早在2016年，中央就提出明确要求：坚持房子是用来住的，不是用来炒的，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，抑制房地产泡沫。

接下来，进入到大家最感兴趣的内容：中国房地产的未来走向。

趋势一：中国房地产市场的新房交易规模逐年降低

今后十年，黄奇帆认为中国新房交易总量不仅不会增长翻番，还会每年有比例的缩减，即呈现负增长趋势。十几年后，房地产市场每年的新房交易量可能下降到不足10亿平方米，总体上萎缩大约40%。

他认为，过去20年间，中国房地产市场交易总量之所以能够翻四番，有四个主要原因。其一，城市化；其二，旧城拆迁改造；其三，房屋质量需要提升；其四，人均住房面积逐渐增加。以上四个因素在今后十年会逐渐淡出，一是城市化进程将会放缓，城市化率预计将从现在到60%增长到70%，城市人口增速放缓，未来每年再增长几百个百分点是不可能的，城市化的人口红利会逐渐消失。

二是旧城改造总量将会减少。三是住房质量已大幅提升。四是住房市场已基本平衡，当前我国人均住房面积已经达到50平方米，困难家庭住房改善的要求逐渐降低。

趋势二：中国房地产的建设将集中在三大热点地带

一是中心城市；二是大都市圈；三是热点地区的城市群。

趋势三：中国房价平均增速将不高于GDP增长率

趋势四：未来十多年中国房地产企业数量或减少三分之二

趋势五：房地产开放企业的负债率将大幅下降

趋势六：中国房地产企业经营的租售模式会发生变化

（来源：老刘上世纪）