房企数字化转型的光明未来与谨慎探索

房地产数字化已经从过去的ERP时代开始向EBC时代转变。

过去的房地产在传统土地财政的模式下依靠“土地红利”进行发展，迎合政府低价出让建设用地的创收策略实现了行业的大规模、高效发展。如今我国经济进入高质量发展阶段，房地产行业也开始从“土地红利”向“管理红利”时代迈进，即通过信息化和数字化技术支撑管理的精细化，向管理要效益，实现行业价值链重构。

当前认为的房地产数字化主要经历三个阶段:第一阶段，开发商将数字化技术应用于内部管理。将传统房地产业务通过技术手段从线下流程搬到线上，形成联通的数据平台和业务系统，提高内部运营管理效率。

第二阶段，随着业务规模的扩大和业务布局的变化，开发商逐渐从单纯的空间提供者转变为空间和服务的提供者，业务从传统低频产品一次性销售转变为高频的客户互动。数字化可以更好地帮助企业从不同环节洞察终端客户，丰富服务内容、提升服务质量。

第三阶段，开发商凭借开发规模引入数字化技术，完善数据入口，基于多业态、多元化的客户和场景信息，盘活B端、C端客户资源，并以客户需求为中心构建生态圈，驱动内外部资源整合，在较短时间内实现创新业务的快速增长。

本文通过对国内房地产行业数字化案例进行梳理、分析、整合，对国内外房地产行业数字化转型的现状和数字化格局进行对比，研究国内外房地产数字化在转型路径和转型领域的特点与不同。

国内房地产企业数字化呈现头部房企明显领先的特征，数字化整体覆盖程度不高，数字化转型在头部房企中进展较快。2020年，克而瑞发布《地产行业数字化发展报告》，其中显示我国房企数字化转型进程仍处在初级阶段，数字化增速不断提升，数字化全过程布局主要体现在业务层数字化与管理层数字化。本文通过克而瑞对数字化布局的分解，以头部房企为主要对象，从业务层数字化和管理层数字化两个层面进行介绍。

房地产企业业务层数字化体现在企业进行地产开发的过程，本文将头部房企的业务数字化分为数字化设计、数字化施工与数字化建造三个环节进行说明。

房地产数字化设计指的是利用数字化技术与建筑设计结合，打破传统建筑设计的低效率与不可逆性、提高建筑设计的精确度和美观度。其中，BIM技术是数字化技术在建筑设计中的重要应用之一。BIM技术是指在建设工程及设施全生命周期内，对其物理和功能特性进行数字化表达，并依此设计、施工、运营的过程和结果。运用BIM技术进行开发的房地产企业有很多，如万达、万科、龙湖、碧桂园等，其中龙湖旗下的龙湖龙智造品牌，为客户提供开发管理、前期策划、产品管理、BIM设计和数字孪生五大产品服务，进行全业态、全周期的数字科技赋能。

作为行业领先的全量BIM设计咨询机构，龙智设计依托全国超30座城市、10万+设计模块，通过模块一键调用、模型快速拼装、云端协同设计、图模一体质管交付，实现设计过程全链条数字化生产。基于成熟的模块库，龙智设计自研BIM协同平台、VR模拟辅助分析，配合严格的审核把关以及全自动化指标系统，确保高品质的交付呈现。另外，有了高效的BIM数字化正向设计，龙智设计的360°图模可提效3~4倍，住宅业态平均出图周期为25天，商业业态从拿地到施工图输出最快仅需145天。在VR及视觉技术的辅助下，精准输出方案的能力极强。

筑想科技依托“建筑+IT”复合型人才的技术基因，利用 CPA（工程建设全生命周期管理平台）为建筑建设全过程提供软件与数据服务，与以 BIM 为核心的欧特克达成战略合作，在二维、三维数字化设计领域和地产批量精装产品规则以及应用落地领域进行融合与创新，填补整个房地产行业批量精装产品数据应用的空白，为房地产全生命周期管理注入新的理念。房地产企业利用BIM技术进行前期决策、产品研发、质量控制、项目运营以及资金流规划，可全面帮助房地产企业提升项目管理效率。面对BIM“卡脖子”的技术，万科旗下子公司万翼科技推出AI智能审图，在摆脱人工的同时利用“机器学习”不断提高审图的效率与质量，降低建造成本。

房地产数字化施工指的是运用数字化技术辅助工程项目推进，通过人与信息终端交互进行，主要体现在表达、分析、计算、模拟、监测、控制及其全过程的连续信息流的构建，强调单个项目进行的全流程信息捕捉和监控。

数字化施工的一大特点是是建筑机器人的应用，成立于2018年7月的碧桂园集团全资子公司广东博智林机器人有限公司（简称“博智林”）,集中力量研发、生产及应用建筑机器人，推进应用新型装配式建筑体系，运用BIM数字化技术为基础构建建筑产业互联网平台，创新运用新型施工组织方式，将自主研发的建筑机器人大规模、系统性地应用于建筑施工大部分环节，让机器人像人类一样智慧地工作，实现兼顾效率、质量、安全、环保、成本等要素的智能建造。

房地产数字化建造指的是房地产行业中包括测绘、设计、施工环节中将数字化、智能化技术用于批量建筑及大型复杂工程中，推动智能建筑的产生。华润置地利用物联网技术和人工智能实现建筑智能化与自动化控制，包括智能化照明、智能化温控、智能化安防等，其构建的“智慧建筑”系统实现了建筑物自动化、物业管理数字化等多项创新，提高了建筑物的能源利用率。

华润置地通过引入IoT、AI、VR/AR、BIM等新技术，搭建“润智造”平台，赋能一线业务，推动工程建造走向智能化；于2022年联合广联达共同启动建造“润智造”一站式智能工程管理平台，覆盖进度、质量、安全、综合管理4个核心业务板块，涉及22个业务场景，整合2个平台，达到管理支撑与一线赋能的目标。万翼科技结合过程管理系统、专项检查系统和智慧工地系统，利用数字化BI大屏进行数据的互联与共享，并以结构化和可视化的方式呈现，能够辅助项目现场和管理层快速掌握项目整体运行情况，实现建造数字化的落地。

房地产企业管理层数字化体现在企业日常运营的过程，本文将头部房企的管理层数字化分为资产数字化、交易与运营数字化两个环节进行说明。

房企资产数字化是指将房地产企业的资产信息进行数字化处理并进行数字化的资产管理（包括房地产项目投资、建设、规划、设计、建造、销售、运营等全生命周期上的管理）。通过对实体资产的信息化、数字化，能够实现房地产企业资产的虚实共生。如碧桂园凤凰云作为碧桂园全国直营购房平台，围绕“全国房源、在线购房、直营特惠、活动权益、售后服务”五大功能优势构建客户一站式全周期购房服务体系。碧桂园凤凰云微信小程序端除去一键找房功能，还能为客户提供房贷计算、地图找房等专业功能；同时提供线上商城、积分换礼等功能，是用户权益的主要提供渠道。

凤凰云利用前沿数字孪生技术，在虚拟现实中对楼盘进行数字化构建，将各种楼盘指标放到虚拟系统中，实现VR看房；一体化客户操作系统免去了繁琐的手续，提升业务办理效率，优化用户使用体验。VR技术应用使用户能身临其境，减少了时间与精力成本。同时企业可以利用数据资产，通过数据二次分析和数据有偿共享进行二次价值释放，盘活实体资产。

在管理方式上，数字化资产管理可以提高企业的管理效率，降低成本，提高收益，同时也有助于企业降低风险，提高决策效率。华润置地打通其体系内8个业态的积分收发场景，上线“万象星”，搭建大会员生态体系，实现全业态会员身份通、积分通和权益通，构建“空间、客户、资源”于一体的闭环商业模式，推动资产管理数字化。现有进行数字化资产管理的头部房企还有绿城中国与保利发展等。

房企交易与运营数字化，指房地产企业在产品营销、服务提供和客户交流环节运用数字化平台与技术，提高办公效率、服务质量和客户满意度的数字化，在企业运营角度应用数字化和智能化技术实施更精准、更动态、更高效的企业管理。

海伦堡提出“5543”数字战略体系，以五条产品线、五大技术平台、四个基础架构、三套支撑体系推进数字化系统的搭建和运行，并同时提出数字战略要在企业运营层面“三步走”实现。第一步是业务线上化，海伦堡落地智慧客服系统，讲线下人工沟通处理转变为线上操作，实现项目交付、投诉报修、产证查询、智能外呼与移动验房等场景高效化；第二部是经营数字化，海伦堡退出线上售楼部“海房宝”，利用短视频平台和直播平台进行大规模沉浸式宣传，实现营销数字化；第三步是企业智能化，海伦堡推进核心业务系统的建设，推动经营管理、投资、招采、营销、供应链系统的构建，大幅提升运营效率和准确性，实现数据快速联动更新，以“高质量+精细化”稳健发展进程。

万翼科技结合楼宇资产管理系统、智慧企业服务系统、经纪人渠道询盘系统，通过智慧园区loT平台，助力产业园区、写字楼、商业体的全面数字化升级；上线“易选房”线上购房服务平台，足不出户掌握万科楼盘位置，直播和VR沉浸式看房。针对目前地产营销中三大场景——营销拓客、渠道分销、案场管理，提出分场景、数字化营销管理理念，改变传统粗放式推广、传统式中介、固定式案场现状，结合智能软硬件工具，提供全套数字化解决方案。

华润置地搭建基础物联网平台“瑞云”，建成60+标准化产品及服务、4+使用入口、9+解决方案，满足全业态智慧化业务发展需求，大幅度提升运营效率，降低运营成本。此外，华润置地在BIM模型建筑静态数据之上，开展群智能应用探索，实现自适应动态数据采集和数字孪生，达到与现实世界数据实时动态同步，构建了智能运维数据基础，提高实时管控效率。

房地产产业链较长，涉及的部门与流程较多，需要上下游企业协同、贯通房地产全产业链发展。数字化背景下实现房地产全产业链的发展首先要实现上下游产业间、前后台与各个部门间的信息共享与数字化业务协同，其次是要借助第三方数字化力量推进产业数字化，实现数字化技术赋能行业价值提升、全主体参与行业数字化转型。

物业服务企业主要通过智慧物业的建设为房地产业赋能，推动智慧社区发展。智慧物业的内涵可以包括服务主体的智慧化与服务对象获得感的提升：通过数字化手段实现物业管理各部门之间的管理协同，建立高效的联动机制；通过数字化的物业服务识别社区成员需求，提高社区成员的满足感与获得感。

万物云将物业管理与科技、社会服务相结合，包括智能设备、后台管理系统、移动应用程序和“以养代修”服务等,提高了社区的安全性、效率性和居民生活品质，为退休技工提供了额外兼职收入机会。同时，万物云致力于在房地产行业中推进数字化转型，提出“蝶城”战略，即打造以街道为单位的高浓度服务网络，构建半径3公里左右、20-30分钟服务可触达的服务圈。在此服务圈内的社区、商企和城市服务可以使用统一的资源和基础设施，服务商也可以统一调度生产资料，有效节省成本，提升效率。

融创服务与中规院（北京）规划设计有限公司、天津大学建筑学院开展战略合作，将国家级前沿性创新性的科技成果以天津融创奥城项目为试点进行转化与应用，在全国引领性地首创“科技+人文”的社区更新模式。保利物业以广州西海岸片区为试点，探索住宅业态的片区化运营模式与创新服务场景，推出了“RADAR”智慧服务系统，通过“扫描-定位-匹配-追踪-反馈-查询”的链路式协同反馈机制“一网双达”，优化生产关系，从而提升生产力，提供一体化解决方案。

龙湖龙智造从智慧城市、智慧社区、研发办公、新型商业等多维度注入“龙湖生态”，以“物理+数字”双开发模式实现“空间载体+数字赋能”联动，构建“一核一轴一带”空间格局，依托“空间数据网络+智慧运营指挥中心+社区服务网络”的数字孪生体系，赋能数字化转型新模式。

居住服务类企业指对为我国城镇家庭提供住房开发、交易、家装、物业管理等一系列维持居住体验服务的企业。在数字化转型过程中能够最直接地提升消费者的满足感。数字技术为贝壳搭建起了数字化创新的底层架构，另一方面，ACN合作机制创造的开放生态系统旨在通过分享合作提升全行业效率。

技术创新和机制创新相辅相成打造了贝壳的产业数字化双核能力，建立起平台、经纪人、客户之间高效协同、互相促进的创新生态系统，以ACN机制驱动的数字化居住服务共创模式加速构建中国领先的居住服务平台，打造链接C端（用户）生态网和B端（服务提供者）生态网、支撑新居住生态的“数字化新基建”，以此重构并引领居住服务行业。贝壳找房致力于推进居住服务数字化、智能化进程，在二手房交易、新房交易、租赁、家装、家居等环节为客户提供一站式的服务。贝壳不断改善用户体验，致力于打通线上交易闭环的“最后一公里”，采用楼盘字典、VR看房与AI看房等特色服务，降低客户交易的时间成本。

我爱我家利用数字化技术对传统房地产经纪业务进行改造，已在核心城市实现签约交易和贷款申请全线上化、租房业务流程全移动化、客户及业主服务自助化，在服务上同样提供VR看房、AI讲房的模式打造数字化服务空间。利用大数据打造房产经纪模型，通过提高知识、系统与人的融合度打造优秀房产经纪人，提升服务质量，旨在实现“房产领域智能决策AI+大模型生成式AI双轮驱动”，方便经纪人随时一站式调用，通过获得赋能快速成长，进一步提升服务品质。我爱我家首个数字人“沐阳”也正式亮相，她也是居住服务行业第一个数字人，目前的职责是赋能经纪人的日常业务，提高经纪人的工作效率和质量。

第三方企业的参与能直接为多数房地产企业提供平台与技术服务，参与房地产数字化的第三方企业主要包括互联网企业和数字化平台企业。科技巨头互联网企业如华为、小米、腾讯等积极参与推进房地产业数字化：华为与中国金茂发起，联合DeepTech、明源云、北科建集团、中海物业等行业合作伙伴共同成立地产科技联盟PropTech Link，致力于搭建一个链接产业、区域、学术、资本等各方的结网型组织。

提供云计算、大数据、物联网、人工智能等技术支持，打造智慧社区、智慧园区、智慧商业等场景应用，助力房地产企业提升运营效率和客户体验；腾讯与恒大集团合资成立恒腾网络，以发展互联网小区服务网上平台（ICS）为主，旗下业务包括物业服务、智慧家庭、邻里社交、生活服务以及互联网家居五大部分，为社区用户提供一站式的O2O服务；小米与碧桂园达成战略合作，利用小米的智能家居产品和生态链企业的优势，为碧桂园的住宅项目提供智能化解决方案，打造更舒适便捷的居住环境。

数字化平台企业与房地产企业合作，能够提供统一的大数据云平台进行信息的链接、协同、融合、监测与反馈。明源云链是国内首家品质全周期数字管理提供商，致力于用数字科技解决房企的质量底线问题。推出专门为房地产企业进行房屋质量验收和交付的移动工具——移动验房，覆盖了房子交付验收的全生命周期，包括专项检查、模拟验房、工地开放、正式交付四个环节。

推出建设单位与监理和施工方的实时在线协作平台——明源工程质检。该平台以质量、安全、进度为工程管理重点，主要为房企在建造阶段解决质量底线问题，同时包含与成本、设计等业务的协同，通过AIoT物联网集成各类智能硬件，打造软硬一体的数字化工程管理平台。小库科技通过由AI驱动的云端建筑信息模型——ABC（AI-Driven BIMing on Cloud）智能云模，实现“数、模、规一体联动”，提升建筑行业中的规划与包含装配式建筑的设计成效。

广联达是一家数字建筑平台服务商，主要在工程造价领域与房地产企业进行合作：围绕工程项目的全生命周期为企业提供数字化软硬件产品、解决方案和相关服务。数字造价是广联达的核心业务之一，也是广联达最早布局且发展最为成熟的业务。数字造价能利用云计算、大数据、人工智能等技术为合作伙伴提供解决方案、激活数据资产并实现精细化管理。

广联达的数字施工技术主要聚焦于“基于BIM的智慧工地管理系统”，以工程项目为载体，聚焦工程施工现场，紧紧围绕人、机、料、法、环等关键要素，综合运用BIM技术、物联网、云计算、大数据、移动互联网等信息化技术及相关智能设备，与施工过程相融合，对施工生产、商务、技术等管理过程进行赋能，提高了施工现场的岗位效率、生产效率、管理效率和决策能力等，实现了工地的数字化、精细化、智慧化管理。广联达的数字设计业务是在其提出的“数字建筑”概念中诞生的，它融合数据、算法与算力，旨在打造智能化、思维化、孪生化的数字建筑产品。作为一家成熟的平台企业，广联达构建出一套“研-营-销-服”的企业体系：坚持产品与技术的自主研发、拥有自建的营运渠道、覆盖全国的营销网络和多元化的服务体系。由于其成熟的数字造价产品和技术，被称为“房企逃不过的广联达”。

中美房地产数字化的出发点不同，且中国总体发展较缓。从出发点来看，美国希望通过数字化追求房地产相关数据的安全性及数据的统一管控，而中国的出发点集中在通过无纸化办公以提高业务效率。从发展进程上看，美国房地产数字化发展已接近成熟阶段，而中国目前处于起步阶段，依靠部分头部房企带动。着眼于房产经纪，中国该行业的数字化虽起步较晚但发展进程较快，近年来迅速拉齐甚至赶超美国房产经纪数字化水平。其原因主要为美国存有较为成熟的线下房产营销体系(MSL)，而中国房产经纪行业绕开了线下生态及行业体系，更便于直接拥抱数字化。

中国房企数字化转型的路径包含三个阶段——信息化、在线化和智能化。

在信息化阶段，房企建立以ERP为核心的IT基础设施，实现内部管理的信息化，并保证管理制度在企业内部各业务线和各层级的贯彻执行；并及时掌握市场和业务动态，规避市场风险；最终，通过信息化实现内部管理的标准化、业务的规范化以及财务业务的一体化，提升企业经营管理水平。在在线化阶段，房企通过与终端客户和供应商的在线化连接和交互，提升内外部协同效率，积累业务数据，并创新服务模式。最后，在智能化阶段，基于信息化和在线化的数据沉淀，房企实现数据驱动的业务决策，通过数据模型和人工智能的应用，提高决策的准确性和效率。

目前房地产开发环节的数字化应用还处于在线化的起步阶段，距离智能化的应用还有相当长的一段距离。

针对目前在行业大环境中的拿地及融资紧张等问题，房企管理人员逐步意识到数字化的重要性及紧迫性，借助数字化工具探索管理运营模式由粗放式向精细化转变或将成为未来房企的主流发展方向。具体表现为在行业属性方面由重资产向轻资产属性转变，注重管理及运营红利，在业务方向上由专一化向多元化地产业务拓展，在决策方面更重视位置、消费等数据带来的价值，在运营方面逐步向以客户为中心的方向迈进。未来在存量红利及数字化意识的双要素带动下，房地产行业必将迎来以数字化为主要驱动力的新时代。

随着房地产数字化转型的深入，相关产品及服务会形成面向不同类型客户差异化、针对同类型客户标准化及简便化的趋势。就产品形态而言，针对中小型房企的产品将会更加注重模块分解和可配置性，面向大型头部房企的产品则会更加讲究能力集成及可扩展性。此外，随着转型路径由信息化向数字化过渡，数据的价值将日益凸显，数据挖掘、数据沉淀、数据呈现、数据分析以及借助数据输出智能决策将成为房地产数字化产品能力演进的重要方向。

为进一步优化数字化产品、提升整体数字化规划能力，未来的乙乙合作不可或缺，如数据中台的建设、客户平台的建设和BI展示层的建设等。合作形式将聚焦于数据或模型调用或联合开发，旨在为甲方房企提供更完整的数字化解决方案。此外部分房企在数字化建设过程中会将主要精力投入至建立技术底座，而忽略技术与业务的融合，从而造成数字化投入产出比不理想的结果。针对这一问题，甲乙双方企业未来可通过联合共建，即乙方提供技术能力，甲方提供关于对房地产业务的深层次理解，从而实现优势互补，形成技术与业务的生态闭环。对于头部房企，其生态合作趋于与硬件、软件设备及咨询公司达成伙伴关系，在应用产品上有自主研发趋势，以打造能力可控的自主品牌。

对于资产而言，数字化的作用主要体现为标准化、数据化和可视化。数字化技术可以帮助企业实现合同过程的自动监控，实现资产状态随时变更、各项费用自动结算和缴费及时通知，解决成本端资产权属不固定、产品升级改造投入不固定，以及收益端租金回报、回收不固定，资产增值不固定和增值附加服务不固定等难题，更有效地盘活资产，实现高效资产管理。

借助数字化技术深入挖掘、精准了解不同属地、不同区域客户的个性化需求，及时追踪与应对客户需求的变化，并基于客户的需求将消费者与产品进行全渠道精准匹配，以差异化产品设计、服务，实现对客户的精细化运营。同时，交易流程得以简化，不仅有助于提升存量房的销量，还能打造客户生命周期管理闭环，提升客户满意度，保持营销的可持续性。

房地产数字化营销链路：获客：通过新媒体矩阵触达客户，推广品牌；从百度、淘宝等公域流量入口切入，在小程序、朋友圈、微信群等地沉淀自有用户池，打通公私域流量→转化：针对不同客户设立不同标签精准描募用户画像，借助多维画像判断客户需求、偏好；借助科技手段提升售前服务品质，如引导AR、VR看房等环节，使客户看房更高效→交易：采用人脸识别、电子合同等方式，简化交易认证流程，提升业务处理时效；支持在线查询交易处理进度，使流程更加透明→售后：根据客户偏好制定优惠、服务合同等，提供差异化服务，提升客户满意度、增强客户粘度；分析在线物业管理平台的用户行为，有的放矢提供增值业务。

对于企业内部管理而言，数字化的价值在于优化业务流程，实现业务流的标准化、数据化，通过全面的在线化连接和数据化洞察实现投资决策、规划设计、施工建造、采购、项目管理、营销等各个业务环节的效率优化。此外，数字化的价值还体现在业务一体化，即打通内部业务板块，实现前、中、后台的高效协同，前台和中台形成数据业务化和业务数据化的互通，中台和后台形成数据提取和数据存储的互通。

通过数字化路径的实施和数字化体系成果的积累，房企可以实现更高效、更智能的运营管理，提升竞争力，适应市场变化，实现可持续发展。

（来源：今日头条 中国房地产报 郑雅文 苏逸桑 柴铎）