再强调一次！不要随便买房了，给今明两年准备买房家庭...

4月9日，“林俊杰买虚拟地产浮亏91%”的消息登上了热搜。

据极目新闻报道，随着最近几年虚拟币价格下跌、多家平台暴雷，元宇宙的房产也跟着“暴雷”了，目前全球最大的元宇宙地产销售平台Decentraland的成交价中位数已从2022年的45美元跌至5美元，下跌近90%。去年底林俊杰花费12.3万美元在其购买的3块地段，目前价值仅剩1万美元，浮亏91%。相关媒体表示，除了林以外，还有不少巨头斥巨资购买了虚拟房产。

记得2021年下半年时期，“元宇宙”的概念突然爆火，与其对应的虚拟地产也一度引发抢购热潮，2021年11月1日，国内Honnverse 虹宇宙产品对首批用户开放，在第二轮线上限量版虚拟房产的预约抢号活动中，由于抢购人数过多，导致服务器出现卡顿崩溃的问题，相关数据显示虹宇宙中的房型根据稀缺性及等级不同，价格在25元-6990元不等，其中最为稀缺的“SS环海岛屿”甚至炒到了50万元的价格。但随着热度降低，其虚拟房产也出现了大幅贬值，上述“SS环海岛屿”在某二手平台挂牌1500元都无人问津。

由此可见，除了虚拟房产不能炒作，现实房产同样已经失去了投资的价值。最近一段时间，网络上不乏各类“楼市回暖”的消息，从各种机构公布的数据来看，成交量的确出现了上行的趋势。但问题在于，许多中介却以此来浑水摸鱼，将“楼市回暖”等价于“未来房价即将大涨”，并且混淆“环比”和“同比”的概念来误导刚需群体，增加其买房焦虑。

举个很简单的例子，比如某机构发布的2月16个主要城市的成交量环比上涨31.9%，其中一线、二线、三线城市分别环比上涨5.0%、43.9%和63.8%，需要注意的是，这是与1月份（过年期间）比较的数据，成交出现上涨是很正常的情况，如果与去年2月相比，16个主要城市成交量同比减少7.6%，其中一线、二线同比减少26.0%、2.3%，三线城市同比增加42.9%，说明除了三四线城市，二线城市成交额甚至不如去年过年期间。

显然，随着过去两年楼市持续遇冷，住房已经完全失去了投资属性。尽管在一系列购房刺激政策下，楼市成交出现了上升的趋势，但这并不等于未来房价会大涨，主要有三个方面的原因，首先“房住不炒”依旧是楼市调控的核心理念，刺激购房主要是为了解决库存难以消化的问题。其次，当前楼市已经转变为买方市场，住房供应严重过剩，需求在持续减少。最后，对于投资买房盈利的群体来说，考虑到高房贷利率、折旧率、持房成本等方面因素，需要房价涨幅超过9%才能盈利，显然当前没有城市能够稳定实现这个涨幅。

因此，对于购房者来说，需要转变买房逻辑，过去房价大涨时期，能够凑到首付就应该趁早买房，避免越来越买不起，但如今房价走势趋于平稳，许多城市更是处于持续阴跌状态，因此没有必要背负高额的负债买房。与此同时，当前国际经济形势同样处于严峻态势，对于经济条件不理想的家庭来说，一旦出现收入真空期，则会面临断供房子被银行收回的情况。

随着人口的不断流动，当前楼市也出现了十分明显的“分化”情况，即人口会集中流向一二线及热门城市。因此对于这些热点城市来说，则意味着住房需求不断增加，因此住房保值能力更强，无论是自住还是出租都更加容易一些。另一方面，对于人口持续流出减少的偏远城市来说，意味着住房需求加速消失，因此许多偏远城市近些年出现了房价快速下跌的情况。

事实上，如果仅考虑住房的建设成本，即使是一二线热门城市，建造成本每平米也不会超过两千元，与几万、十几万一平的房价相比九牛一毛，因此真正决定房价的主要在于房子的附加属性，比如交通是否便利、周边各类公共配套是否齐全、小孩落户上学等等。即使是同一城市，不同区域的房价可能也会有很大差别，相对于郊区来说，核心地段的住房会更受欢迎。

相较于现房来说，部分家庭可能会选择价格相对较低的期房，但目前来看，许多期房都暴露出了一系列问题，比如延期交房、交房与预期规划不同、货不对板、偷工减料等，对此大部分购房者都选择了忍气吞声。更为重要的是，最近两年许多房企都出现了暴雷的情况，导致问题房源出现迅速增加，更是有不少楼盘直接烂尾，一旦住房烂尾，意味着不仅首付部分要不回来了，还需要偿还巨额的房贷。

尽管当前许多地方都推出了“保交楼”措施，住房烂尾率出现了明显下降，但延期交房、偷工减料等问题还是频出。原因很简单，过去住房流动性快，高负债的房企资金能够迅速周转，但如今房子越来越难卖了，许多开发商的资金存在流动性困境，为了减少负债，部分开发商只能以更为廉价的材料建房，住房的质量也会很差。另一方面，部分房企会推出所谓的“精装房”，也存在很大水分。

为了解决年轻人以及困难家庭买房的问题，国家推出了一系列保障性房源，比如共有产权房、公租房等等。共有产权房指的是销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平的、个人与政府共同出资及共同拥有产权的商品住房，并且未来可以把剩下的产权部分买回来。公租房指的是，政府提供支持，限定户型面积和租金水平面向不符合保障性住房申请条件又无力购买商品房的群体出租的住房。

在看新房时，我们需要规避开发商的一些套路，比如参观样板间的时候，我们会发现样板间的收纳是很少的，柜子等大件物品比较少，即使有柜子也都是缩水的，这样显得整体很大，家具同样也比正常家具小一号。在选择二手房时，可以多参观几次，有条件的话最好在当地小区租一段时间，仔细感受一下小区的环境、物业、居民情况，与此同时可以多找几个中介，通过他们介绍找到小区的共性，这样更方便做参考，毕竟一套房代表着大半生的积蓄，更加谨慎一些也不为过。

（来源：今日头条  财经前瞻）