房子不好卖，国家又放了个“大招”——全面推进“带押...

诸葛找房网数据，一季度重点10城二手住宅成交207714套，较去年四季度上涨37.71%，较去年一季度上涨61.06%。同环比双双大幅上涨，市场形势可谓一片大好。

另外，3月重点10城二手房成交环比也全线上升。比如成都3月份二手房成交量突破2.6万套，杭州超过万套，北京2.22万套，上海2.3万套左右，广州1.2万套，环比涨幅都超过了30%。

看了这些数据，想不拍手叫好都难。

根据西南证券的数据，今年前3个月，全国重点50城的二手房成交面积，只是基本回到了正常年份的水平，现实中95%的三四线城市与回暖无缘。

另外，根据中指研究院的数据，今年一季度，百城二手住宅平均价格累计下跌0.18%。

为了验证数据的真实性，铁锤交叉查看了易居和贝壳的数据，得到的结果基本相同：头部少数城市，二手房成交量迎来回暖，但除此之外的全国绝大多数二三四线城市，新二手房成交量同比仍然只有正常年份的7-8成左右。

事实上，多个平台都把这波回暖，归因于疫情期间积压的需求释放，并且以刚性需求为主。换言之，在这样基础下的市场复苏，注定存在着不稳定性和不可持续性。

在铁锤看来，即便是头部城市，这波回暖也是“以价换量”的结果。事实上，当下困扰很多城市的最大因素正是“二手房挂牌量激增”——数据显示，3月份10个重点城市二手住宅挂牌量为195.67万套，环比上涨1.06%，同比上涨80.94%，达到近两年峰值。

挂牌量激增，成交量却仅仅是正常年份水平，总结来说就是房子不好卖，且部分群体持房意愿不强，说穿了是对房价上涨的预期减弱。

铁锤不止一次说过，比房价更重要的是房子的流动性，简单来说就是房子的变现能力，接盘的体量。房地产本质上就是一场资金接力的击鼓传花游戏。房子卖不动，交易量下降，说穿了是接盘的人不够了，房产的流动性自然会降低。

理解了这个逻辑，我们再来看楼市调控就简单得多了，所有政策的核心无非两点：一是针对交易的对象，也就是买房的人，市场热的时候，就各种限购、限售，冷的时候再放开，其实就是在卡需求；二是交易的流程，在繁琐和简单之间，来回切换。

就当下的市场而言，其实所有的救市措施，都是奔着两个目的去的：一是刺激需求，为开发商、二手房东，寻找接盘的人，二是简化交易流程，提升房产的流动性。

但救了一大圈发现，效果并不理想。尤其是需求根本刺激不动，这点其实不难理解。我们已经重复很多次了，当下大家不愿意买房，本质上是兜里没钱，有钱人不缺房，只能增加储蓄，万千刚需倒是有需求也想买，但奈何买不起，连三成首付都拿不出来。

流动性是房地产行业高效运营的内在关系和外在表现，解决钱、人的流动性，是房地产最好的纾困之路。房子不好卖，为了让房产交易更顺畅，我们看到，国家又放了个“大招”——全面推进“带押过户”。

3月30日，自然资源部、中国银保监会印发《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》，对协同做好不动产“带押过户”做出全面部署。

关于“带押过户”，这几天网上众说纷纭，好话坏话都被说尽了。

铁锤看了很多政策分析文章，觉得很多人都没说到点上，所以今天还是好好说说这个政策。

首先，“带押过户”并不稀奇，它可以理解为是“转按揭”的升级版本，简单来说就是贷款也可以转让了。

原来卖房，贷款没还完，是不能过户的，需要卖家提前把房贷还清才能过户，这个过程称为“赎楼”。这就涉及到卖家没钱，如何找这么一大笔资金的情况，现实中一般有几种处理方式：1、找第三方公司借过桥资金，而且过桥资金很贵，按天计算利息；2、买家帮卖家垫付资金，签协议且资金监管；3、找亲戚朋友东拼西凑。

不管是哪种方式，都不容易，而且都会拉长交易周期，增加交易成本，放大交易风险。尤其是在“提前还贷潮”下，许多卖房人光是要还清银行贷款就得排队数个月。

先说优点：三句话就能说清，一是大大缩短了二手房交易周期，原来可能需要半年，现在十天半个月就能搞定；二是省钱，当然主要针对需要“过桥资金”赎楼的卖家；三是省事，以前的交易流程很繁琐，现在很多程序都省掉了，房产交易的效率大大提高了。

当然，更进一步来说，这个政策对于盘活二手房市场、后续以二手房交易带动一手房交易都具有积极的作用。

“带押过户”不是新概念，两年前就已经提出了，在此之前也在很多城市进行了试点，但直到今天仍然缺乏相关案例，说白了就是推行的阻力太大，归根结底是缺点也很明显，简单来说就是政策不被接受的地方也很多：

一是银行其实没啥动力去做这件事，转按揭发明了很多年了，一直推行不下去。“带押过户”也不是第一天提出，结果也是银行实行寥寥无几。说穿了，银行没利可图。为什么这么说？

1，从逻辑上来说，很多城市（主要是中小城市）完全可以通过这种方式降低存量房的贷款利率，当然仅限于有资金条件的人。所以银行实际上是损失利润的；

2，现实中卖家提前还贷赎楼，其实涉及到第三方公司，说句大实话，这些多半都是银行自己的买卖，通过这些公司赚取的利润可比带押过户多多了。

二是带押过户，对买方贷款比例有严格限制：带押过户必须审查抵押总额，因为会出现短期的“双抵押”并存，所以，抵押总额不能超过房产评估价。换言之，现实中真正适用的情况没想象中那么多。

比如在北京，“带押过户”须满足四个条件: 1、个人产权才行，公司产权不行； 2、只能有一次抵押，二抵的不行； 3、必须是商业贷款，经营贷不行，组合贷必须还清公积金部分； 4、买家必须是全款或者纯商贷。

不过，说这么多也没用，因为这次国家是铁了心要全面推行带押过户，相关部门的文件已经说得很明确了，全面推进带押过户刻不容缓。而且文件从城市、机构、不动产类型三个层面，也给出了指导。

国家全面推进带押过户的目的有三个：一是简化房产交易流程，降低交易成本，有利于快速成交，有助于市场复苏；二是提升房产的流动性，流动性越高，资产价值上升的空间就越大；三是引导刚需和改善性需求进场买房。

当然了，带押过户也给了资金流动性枯竭的持房者，转移风险的机会——趁没断供之前，找到下一个买家，把自己扛不动的贷款向下传导。整体而言，这有利于提前化解房地产市场的金融风险。

（来源：今日头条 楼市新观）