信阳棚改拆迁有望加速

毛毛 · 发表于 2022-6-22 17:46:43

　　估计已经有许多市民对信阳棚改拆迁失去了信心!
　　近10年来，信阳先后立项了民族胡同、青龙街、团结路、十三里店等棚改项目(有机更新)，但其中民族胡同、青龙街等项目进展缓慢，让一部分市民对信阳棚改丧失了信心。其实信阳棚改项目存在着极高的开发风险，早年大家所熟知的“烂尾项目”也多为“棚改项目出身”。

　　相关规定，地方政府对外售卖的是“净地”(无地上附着物)，棚改拆迁补偿是由地方政府完成。但在实际操作时，“棚改+开发”多为一家(大家所认为的)主体房企完成，也因此对于一家房企而言，接手棚改项目，周期长，占用资金量大(拆迁费+拆迁补偿费+土拍资金+开发费用)，而早期只有信阳本土小房企做棚改项目，本来小房企资金紧张，随着房地产管理制度完善，棚改项目在建设过程中，资金周转困难，最终导致项目“烂尾”。而对于大房企而言，棚改周期长，占用资金多，风险高，不到万不得已，一般不会接手棚改项目。

　　历年来，棚改拆迁补偿方式只有“现金”补偿、“安置房”补偿两种。“现金”补偿对于企业而言，前期投入资金大，风险高，企业一般对棚改项目不大感兴趣，但地方政府为了刺激企业积极性，一般都会给予企业足够多的“优惠政策”;“安置房”对于企业而言，虽然前期投入成本降低，但相应地增加了后期投入成本，但相比“现金”补偿，风险有所降低，不过却不利于拆迁户，因为安置房属于房源，拆迁户无选择权，房企一般都会尽量缩减建筑成本，以致于安置房严重缺乏品质。

　　2022年3月，信阳推出棚改“房票”补偿政策，并搭建信阳房超市平台。房票是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后，征收人出具给被征收人重新购置房屋的结算凭证。而房票安置奖励政策：1、被征收人选择房票安置的，被征收人所得补偿按照我市国有土地或集体土地征收办法后，给予其5%的奖励;2、选择房票安置的被征收人，可以跨区域购买“房源超市”中的房屋，享受政府商定价格优惠;3、被征收人用房票购买商品房，购房款(配套的储藏室、车库等价款可以计入)不得低于房票票面金额85%，对于使用房票购房后结余部分，被征收人可以在房票到期后向征收部门申请领取货币。
　　从上述内容可以分析得出：1、“房票”是地方政府为棚改拆迁推出的一种“融资手段”，降低了棚改拆迁的准入门槛，并降低了棚改项目的开发风险，但提高了房源超市内楼盘项目的的回款压力，加大了其资金风险;2、拆迁户可取得更高的补偿标准，享有更优惠的购房政策，可相对自由选择适合自己的区位、房源;3、加入房源超市，利用地方政府“背书”，变相推广加持。
　　“房票”政策对于拆迁户最为有利，其次利于棚改项目推进。但房票政策的推行，受限于加入房源超市的楼盘项目数量，房源超市内容纳的楼盘项目数量越多，房票政策推行的也将越顺利，棚改拆迁推进也就更容易，而房源超市内楼盘项目的资金风险也就越低。
　　2022年，受制于房企资金压力，房源超市多选择了“准现房”、“现房”楼盘项目，当楼市回暖，企业资金压力减轻之后，房源超市可能会降低准入条件。信阳棚改进度也将加快!
　　(来源：今日头条悟空看信阳楼市)

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