禁止房价下跌？有房企降幅过大遭“处罚”，释放出什么信号？

毛毛 · 发表于 2022-5-5 09:27:55

　　2022年二季度之后，房地产会走向何方?房产专家们的声音各不相同。
　　对于楼市的方向问题，有人看多、有人看空。看涨派的人主要以各路“房产专家”为主，例如北师大教授董藩、中国城镇发展研究专家李铁、房改之父孟晓苏等。他们经常以各种观点来论证“房产上涨”的可能性，进而劝说市场上正在左右摇摆的购房者们赶紧下定决心购房。例如：
　　北师大教授董藩就多次说到，我国的城市化距离发达国家还有15个百分点的差距，按照过去的提升速度，城市化带来的巨大红利期还有至少15年的时间，而城市化的提升就意味着还有大量的农村人向城市迁移，董教授预测农村人还会向城市迁移4亿人多，这为城市的房地产带来充足的购房需求支持，从这个角度而言，房地产依然大有可为，毕竟过去的10多年里，农村人进城也才5-6亿人而已。

　　房改之父的孟晓苏也善意地说到，专家们不要经常用“楼市下滑”来忽悠人，现阶段根本就看不到楼市下滑的因素出现，在孟晓苏的眼中，房地产不会有多少收缩的空间，反而始终出现大量的积极因素。一言以蔽之，孟晓苏的潜台词是说楼市还具备很强劲的上升潜力。
　　当然了，有看多的，必然有看空的。比如玻璃大王、实体企业家曹德旺，就属于看空房地产的典型企业家，曹德旺多次提到，房地产其实就是一堆水泥砖头而已，房地产在过去几十年的发展，占用了过多资源和资金(曹德旺认为房产花费的资源过多，以至于实体行业资源都被挪走了)。从“水泥砖头”的角度看，房子确实不值钱，所以曹德旺才说高房价都是被炒作起来的，有钱人房子很多了，不需要买房，无房人买不起，所以曹先生才说，未来房地产就是有钱人之间相互买卖的游戏。
　　正所谓“公说公有理婆说婆有理”，面对房地产市场，每个人都能说出自己的一番道理。不过，这让购房者们感到为难了，面对左右互搏、相互排斥的结论，跃跃欲试的购房者们难以做出抉择。

　　那么，站在2022年开年的新起点上，买房人该信谁呢?一系列新信号，或许能说出答案。超21城“限跌”，有房企降幅过大遭“处罚”，专家：要防止过度。
　　1、截止2022年，有至少21座城市发布了“限跌令”。根据《第一财经》的统计的数据，到大范围内至少有21个城市发布了“约束房企折价”的要求，既有一二线城市，也有三四线城市，沈阳、昆明等都在其中(多数为三四线城市)。
　　这一点，其实很容易理解为什么，2020年央行和住建部多次申明，开始收紧对房地产行业的贷款融资规模，这也就是业内人士经常说的房产融资“3+2”策略，对房企实行“3红线”，对个体购房者实行“双上限”，在融资收紧的策略下，房地产市场发生了一系列的连锁反应，虽然长期以来LPR始终保持纹丝不动，但各城市实际执行的房贷利率却在悄然上涨，首套房5.99%，二套房超6%早已经成为了多数城市的基本放贷依据。

　　一句话总结2021年以来楼市的局面：资金限流了。而我们都知道，房地产市场是一个高度依赖资金的高周转、高负债行业，一旦没有了巨额融资，就会后继乏力。房企没钱建房、没钱还债、购房者没钱买房。原本连轴转的车轮子，现在彻底陷入到了瘫痪的地步。对于购房者而言，大不了暂时打消买房念头，然而房企可不行，账面上没有进账便是损失。所以你9折、我就可能8折，掀起了一片“打折内卷”之势。
　　为什么要“约束折价”呢?按理来说，打折促销是房企的市场化行为，地方不应该有过多的干预。道理虽然如此，但现实却并不这样，房地产的发展影响着上下游50多个行业，涉及到200多个原材料行业的变化，就拿装修建材和家电销售这两个行业来说，一旦房产形成下行风，那么装修行业和家电销售行业就同样会出现下行的情况。而实践经验显示，在房产上升期，同样是室内装修和家电销售的旺季。

　　所以，这事儿让谁来决定，都不敢让房产下行过多。不仅如此，房子还占到了普通家庭70%以上的比重，一旦房屋的价值出现了风吹草动，那就直接关乎家庭资产的变化。故而才有专家直言了“限跌其实是在保护刚需权益”，从这个层面而言，不无道理。
　　举个例子：张三在4个月之前，购买了一套价值140万元的房子，这是张三的首套房，也非常看重，首付款42万元，按揭贷款98万元，由于银行对按揭贷款的审批速度很慢，所以3个月下去了，贷款依然没有发放下来。这个时候开发商开始进一步打折了，在原本价格基础上，全面调低至9折。这也就意味着，张三这套房子还没拿到手(甚至连按揭贷款都没办下来)的情况下，市值已经缩水了14万元，按照张三的说法，这可是他一年多的工资收入了，房企一句话就让自己贬值了这么多。
　　这就是专家们直言“拒绝折价”的基本依据。

　　2、除了禁止房价下跌之外?还出现了新的一幕：有房企降幅过大遭“处罚”。根据《澎湃》的报道，前阵子在江苏徐州，有一家房企因为过度打折促销，把原本的销售单价7200元降低至5300元(具体是5388元)，最终被房产管理部门予以“责令恢复原价”，并且被告知我背了“不正当竞争法第八条”要求。随后，该房企退回了已经按照“低价”销售出去的41套房子，把价位重新提升至7200元的水平。
　　这一幕，是不是有点似曾相识?在2年前，合肥和深圳，也多次出现过类似的情形，合肥有一家楼盘原本销售价格为14000元/平米，由于地理位置不佳、交通条件不好，所以长期难以销售，经过为期1年的支撑后，售楼部终于决定把单价降低4000元销售，在促销推出不到10天的时间里，当地的住建局部门就开展了一次约谈，随后价位重新拉高至16000元，不仅恢复到了之前水平，而且略高。

　　禁止“跌”?折扣过大遭“处罚”，释放出什么信号?
　　在指闻君看来，这恰恰是当前市场下行的有力证明。在过去的10多年里，房地产早已经形成了“买涨不买跌”的购房逻辑，这也就意味着，只要房地产稍微有热度，那么买房人便会纷纷冲向地产市场买房，而在房产平稳期，人们是不乐意去买房子的。所以说，“限制折价”这恰恰说明当前的房市正在下行，不折价销售不掉，不然的话，开发商也不愿意白白损失利润、让利给买房人。
　　总结：一方面房企们不促销难以完成销售目标，另一方面专家们说，不能过度促销。对于房企而言，这是一道两难的选择题，不过对于购房者而言，或许是个不错的信号，这也就意味着，购房者们或许可以抓住这个“促销与禁止”的契机，买到物美价廉的房子。但指闻君提醒，要尽量避开“连环促销房”。
　　(来源：今日头条楼市指闻i)

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