输了！商城县一业主起诉开发商逾期交房……

shiren376 · 发表于 2022-5-4 14:53:01

河南省信阳市中级人民法院
民事判决书
（2022）豫15民终317号
上诉人(原审被告):商城县和谐置业有限公司。住所地：商城县黄柏山路北段。
法定代表人：曾*林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：熊*均，男，汉族，1985年2月13日生，住福建省邵武市，系公司员工，代理权限为一般代理。
被上诉人（原审原告）:胡*兴，男，汉族，1982年4月18日出生，住商城县。
上诉人商城县和谐置业有限公司（以下简称“和谐公司”）因与被上诉人胡*兴合同纠纷一案，不服河南省商城县人民法院（2021）豫1524民初3605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月14日立案后，经双方当事人同意，由审判员许前让独任审理，并于2022年2月14日进行了公开开庭审理。上诉人和谐公司的委托诉讼代理人熊利均、被上诉人胡*兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人和谐公司上诉请求：撤销一审判决,驳回被上诉人的诉讼请求,诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、被上诉人于2021年5月1日已经实际接收房屋,领取房屋钥匙并已实际接收房屋,应视为双方变更了《商品房买卖合同》中对交付条件的约定,不能在事后又以房屋未达到交付条件为由要求解除合同及要求开发商承担逾期交房的违约责任。移交房屋钥匙是社会公众普遍认可和接受房屋的移交方式。被上诉人(购房人)明知案涉房屋尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件、《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》,尚不符合合同约定的交付条件的情况下,仍然领取钥匙,应视为其同意接受房屋,由此产生的相应民事责任应由购房人承担。开发商在房屋未验收合格之时就交付,属于合同法上的瑕疵交付行为,购房人有权拒收房屋,但购房人领取了房屋钥匙,就应视为双方变更了《商品房买卖合同》中对交付条件的约定,其在事后又以房屋未达到交付条件为由要求解除合同及要求开发商承担逾期交房的违约责任,没有法律根据。二、本案上诉人延迟取得建设工程竣工验收备案证明文件,确属于不可抗力因素所致,对此重大事件一审未予考虑,违背法律及国家政策,同时也不符合实事求是原则。众所周知2019至2020年新冠疫情造成项目开发商全面停工长达三个多月,之后建设施工虽然开始陆续零星复工,但疫情致施工只是逐渐复苏,并不是正常生产,且办证机关等各个部门均不能从“瘫痪”马上恢复到正常状态,从而致本应如期取得的建设工程备案等,稍稍延迟到8月初才予下达。因疫情影响时间至少达半年,此期间应当扣除,且依国家政策属于免责范围,上诉人并未逾期,更未逾期超过90日。一审对此应当考虑而未考虑,严重不妥。三、被上诉人的合同目的已经实现,其所购房屋于2021年4月16日已进行了分户验收,且验收合格,上诉人已经申请建设行政部门备案,只是备案证书下发延迟,但不影响原告使用房屋。四、一审适用法律错误。上诉人并不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以被解除合同的任何一种情形。一审适用《中华人民共和国合同法》第九十七条与本案也没有针对性。一审判决解除合同并由上诉人承担违约金,与法相悖。综上所述,一审判决事实不清,证据不力,适用法律错误。请二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人胡*兴辩称：(一）关于上诉人在上诉状所述的理由一说"领取钥匙视为实际接收房屋"的观点，没有事实和法律依据。一、根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工种技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条〖房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。〗之规定，没有竣工验收，是禁止交付使用的。上诉人明知该情况，仍然交付，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条（违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。）之规定，上诉人违反法律禁止性规定所谓的交付应认定无效。上诉人在《商品房买卖合同（预售）》约定交付时间没有取得上述交付材料，不具备交付条件。一直到我方通知解除合同时，上诉人仍未取得上述交付材料。二、按照双方签订的《商品房买卖合同（预售》〉第九条商品房交付条件、第十一条交付时间和手续之约定，商城县和谐置业有限公司交付时应提供建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。2021年5月1日我在收到上诉人商城县和谐置业有限公司售楼部人员给的《清华苑房屋交付通知书》时，要求查验以上文件，上诉人公司售楼部人员没有正面回复，仅仅让我去物业领取1把看房钥匙去参观一下房屋，并不是交付房屋。没有竣工验收备案证明文件，房屋是否竣工我不知道，房屋质量是否合格我不知道，消防是否符合规定我不知道，房屋当时不符合交付条件，是无法收房，不存在开发商所谓的交房和实际接收服务。三、上诉人所述的移交房屋钥匙是社会公众普遍认可和接受房屋的移交方式，我不认可。社会普遍认可的公序良俗是指民事主体的行为应当遵守公共秩序，符合善良风俗，不得违反国家的公共秩序和社会的一般道德。对方公司没有按照合同履行应尽义务，且在我多次主动沟通要求对方提供建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等材料后我方收房，对方置之不理（据我方了解是对方当时没有取得上述材料）。甚至书面送达要求承担违约责任告知函和要求解除合同告知函后都没有得到对方的正面回复，恰恰说明对方公司违背诚实守信和社会公序良俗。俗语中"买房子拿钥匙"是指钱付清、房子手续齐全、钥匙全部拿走，我只是在对方公司售楼人员的敷衍下拿了1把参观钥匙去看了一下房子，没有改变过房屋的一丝一毫，并且委托他人很快将钥匙送还给对方公司。不存在上诉人所述的视为同意接受房屋。(二）关于上诉人上诉状中理由二说"延迟取得相关证明文件属于不可抗力因素导致"，没有事实和法律依据。一、2020年新冠疫情是从1月24日开始进行全面管控，到3月开始逐步复工复产，我们河南省3月中旬后交通管制解除、全面复工复产，同时疫情防控进入常态化。我与上诉人公司签订的合同是在2020年4月8日，疫情是在签订合同前发生，是已经预见并发生的事情，不是不可预见的事情,所以不是不可抗力。对方不能拿合同签订前的事情当借口来解释没有按期达到约定交付条件的事实。二、对方称"办证机关等各个部门均不能从'瘫痪'马上恢复到正常状态，从而致本应如期取得的建筑工程备案等"。众所周知，政府部门一直正常上班、办理相关行政事务。对方诬陷行政单位，行政单位一直正常工作。对方所称没有事实和法律依据。三，退一步讲，即使存在对方所说的不可抗力影响施工。《中华人民共和国民法典》第五百九十条（因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明），明确说明需要及时通知并提供证明，但上诉人公司从未通知过购房者，并且在2021年5月1日举办了大型的交付仪式，充分说明了上诉人公司在明知不具备交房条件情况下蓄意欺骗购房者，严重违背了诚信经营原则。如果真有不可抗力，不可抗力发生后，上诉人应及时通知我方，并且向我方提供不可抗力相应材料。上诉人并未有任何行为，所以没有发生不可抗力。(三）关于上诉人在上诉状所述的理由三说"被上诉人的合同目的已经实现，不影响原告使用房屋"，我表示不认可。作为普通老百姓，花费80多万买房，钱是全家几代人省吃俭用积攒下来的，老百姓买房最看重的就是房子有没有合法齐全的手续和质量可不可靠。所以我多次要求上诉人出示相关交房合法材料，上诉人均没有提供，致使房屋无法交付，时间超过90日应当解除合同，而且我通过书面告知要求解除合同，但对方公司"店大欺客"仍不予理会。我只能求助于法院，依法解除合同和维护自身合法权益。
胡*兴向一审法院诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的《清华苑定购协议》、《清华苑房屋锁定协议》及《商品房买卖合同（预售）》；2.被告向原告立即返还购房款844,590元及利息（从每笔款项支付之日起至被告实际全部偿还之日止按照银行同期贷款基准利率计算应得利息）；3.被告向原告支付违约金8,445.9元；4.被告承担本案诉讼费、保全费及其他与诉讼有关的费用。
一审法院经审理认定事实：2019年5月7日，原告向被告支付100000元购房预付款。2019年10月6日，原告与被告签订《清华苑房屋锁定协议》，原告向被告支付首付款167515元，原告锁定购买被告开发的位于商城县赵崇德大道的清华苑Ａ区房屋。2020年4月8日，原告与被告签订《清华苑定购协议》，协议约定，原告缴纳644590元作为购房定金，购房款总价为844590元，同日原告向被告支付购房款377075元。2020年4月8日，原告夫妇与被告签订编号为202004080007的《商品房买卖合同（预售）》。该合同就涉案房屋位置、价款、支付方式、交付条件、违约责任均进行了约定。其中合同第九条约定了商品房交付条件：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当自2021年5月1日前向买受人交付该商品房。（二）交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1％向买受人支付违约金。签订房屋买卖合同当日，原告向被告支付购房款377075元。2020年6月10日，中国建设银行股份有限公司商城支行向被告支付原告申请的住房贷款200000元，原告共向被告支付购房款844590元。
2021年4月16日，清华苑A区2幢2单元406室房屋进行了住宅工程质量分户验收。2021年5月1日，被告向原告送达清华苑房屋交付通知书，原告参加了被告举行了交房仪式并领取了房屋钥匙。因被告未能在交房时向原告出具建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告等材料，原告于2021年5月9日通过邮政快递向被告发出了“商城县和谐置业有限公司未按照《商品房买卖合同（预售）》约定交房，本人要求按照合同约定交付并承担违约责任告知函”。原告委托他人将钥匙交还给被告。2021年8月3日，原告通过邮政快递向被告发出了“商城县和谐置业有限公司违反《商品房买卖合同（预售）》逾期交付房屋，胡*兴按照约定要求解除合同告知函”，原告向被告表明解除合同。2021年8月13日，清华苑A区2幢进行了房屋面积实测绘。2021年8月19日，清华苑A区2幢取得了房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证书。
另查明，原告妻子陈灿授权原告处理与涉案房屋相关的一切事宜，对解除合同予以认可。庭审中，双方未达成一致调解意见。
一审法院认为，原、被告签订的《清华苑定购协议》、《清华苑房屋锁定协议》及《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律及行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应恪守履行。原告按合同约定履行了交付房款的义务,被告未按合同约定在交付房屋时向原告出示工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、住宅使用说明书和住宅质量保证书，经原告催告后，被告仍未能出示上述文件。被告的行为已经构成违约且已逾期90日,故原告主张解除与被告签订的《清华苑定购协议》、《清华苑房屋锁定协议》及《商品房买卖合同（预售）》,本院依法予以支持。合同解除后,被告理应返还原告购房款并按合同约定支付利息及违约金。被告的答辩意见无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，为维护当事人的合法权益，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、解除原告胡*兴与被告商城县和谐置业有限公司签订的《清华苑房屋锁定协议》、《清华苑订购协议》、《商品房买卖合同（预售）》;二、被告商城县和谐置业有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告胡*兴已付购房款844,590元及利息（从每笔款项付款之日起按银行同期贷款基准利率计算至付清之日止）;三、被告商城县和谐置业有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告胡*兴违约金8,445.9元。
本院二审期间，双方当事人围绕争议焦点提交了新的证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。
上诉人和谐公司提交一份优先选房协议及一份银行转账凭证，拟证明双方在2019年就开始接触，被上诉人在2019年就知道建房状况。被上诉人胡*兴质证称，这个协议我确实签署过，优先选房协议就是指我交了10万元定金，可以优先选房，没有交付时间的问题。
上诉人和谐公司提交一份案涉楼房业主微信群的聊天记录，拟证明被上诉人在业主群里发表的打油诗，被上诉人对房屋交付是认可的，但因为房屋降价需要找一些补偿。被上诉人胡*兴质证称聊天记录中没有认可收房了。
上诉人和谐公司提交一组胡*兴与和谐公司经理程婕的短信记录。拟证明和谐公司同意了胡*兴的补偿意见。胡*兴质证称，其在短信记录中仅承诺可以商谈解除合同事宜，并未同意和谐公司的条件。
经本院二审，查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人和谐公司与被上诉人胡*兴签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的交房日期为2021年5月1日，和谐公司于2021年5月1日向胡方金交付了房屋钥匙，虽此时该商品房并未取得建设工程竣工验收备案证明文件，但房屋已实际交付完成，并未影响胡*兴的正常使用，和谐公司交付房屋存在瑕疵，应当承担违约责任，但在本案审理过程中，案涉房屋已在商城县住建局进行备案，说明和谐公司向胡*兴交付的房屋质量合格，和谐公司的违约行为并不是恶意延期交房，故不应当解除双方签订的《商品房买卖合同》。而违约金作为承担民事责任的方式，具有补偿性和惩罚性双重属性，以补偿性为主，惩罚性为辅，对于违约金数额，双方合同约定出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金，故一审判决第三项并无不当。
综上，上诉人商城县和谐置业有限公司的上诉请求部分成立，应予支持，一审认定事实清楚，但处理不当，应予变更。经本院审判委员会讨论决定，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第（二）项，判决如下：
一、撤销河南省商城县人民法院（2021）豫1524民初3605号民事判决第一项；
二、撤销河南省商城县人民法院（2021）豫1524民初3605号民事判决第二项；
三、维持河南省商城县人民法院（2021）豫1524民初3605号民事判决第三项；
四、驳回被上诉人胡*兴的其他诉讼请求。
一审案件受理费案件受理费6,166元，保全费5,000元，由被告商城县和谐置业有限公司承担；二审案件受理费12332元元，由上诉人商城县和谐置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判员　许　前　让
二〇二二年三月二十八日
书记员　任静源（兼）
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