黄奇帆：房地产多项指标出现拐点！专家：3类房或成“烫手山芋”

毛毛 · 发表于 2022-4-2 10:57:26

　　中原地产研究院统计数据显示，截止到3月底，全国今年已经有超过60城出手“救楼市”了。其中不乏一线城市、国家中心城市、省会大城市：从郑州、哈尔滨到深圳，再到福州，越来越多的城市坐不住了。而从放松调控的举措来看，尺度也是越来越大——哈尔滨取消限售，郑州取消了认房认贷，福州更直接，干脆取消了限购，这意味着在福州买房将彻底不再受户口和社保的限制。
　　不仅如此，今年以来，住建部、央行、银保监会等部门也频频释放“利好”信号。2月24日，住建部部长王蒙徽接受记者采访时表示，房地产的支柱地位不变，2022年房地产求稳是第一要务;3月30日，央行在2022年的货币政策例会上表示，维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理的住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环;3月18日，银保监会更发声定调：2022对房地产可能出现的系统性风险提出了保障措施，坚决要求稳定楼市，防范风险，稳定市场预期。
　　当然，最值得一提的是，在2022工作报告中高层已经定下了风向：因城施策，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。
　　进入2022年以来，房地产市场为何大肆“吹暖风”?在我们看来，归根结底是因为当前的市场行情太差，急需要转变。我们说4组数据，让大家直观感受一下：
　　一，3月30日，央行公布2022年第一季度调查报告显示：未来3个月只有17.9%的居民准备把买房当作增加支出的项目，而对于下季度房价，有16.3%的人预期“上涨”，环比来看，看涨的比例又下降了0.5%;
　　二，今年2月份2月居民中长期贷款15年来首现负增长。央行3月11日发布的金融统计数据报告显示，2月份，以按揭房贷为主的住户中长期贷款更是减少459亿元，同比更是减少4572亿元。值得一提的是，此前1月份，该项数据已经延续了两个月的同比少增;
　　三，克而瑞统计的数据显示，2月百强房企实现销售操盘金额为4015.8亿元，环比下降23.5%，同比下降47.2%，接近“腰斩”。1-2月，商品房销售额1.5万亿元，同比下降19.3%，销售面积1.57亿平方米，同比下降9.6%。另国家统计局3月15日公布的70城房价涨跌数据显示，2月份，代表真实市场的二手房价格，70城中有55城下跌，占比近82%;
　　四，今年1-2月，土地市场延续了去年三四季度的“不理想”状态。中指院数据显示，2022年1-2月，全国300城住宅用地成交面积锐减六成，共流拍地块199宗，流拍率为33%。1-2月，住宅用地出让金约1671亿元，同比下降近七成。
　　通过上述4项数据，专家给出结论：当前时期，楼市仍然处在“下行通道”，不仅很多城市的房价在下降，打折促销更是房企营销的主流，而且居民购房意愿较弱。
　　在房产专家刘博看来，随着楼市金融端、销售端、需求端、土地端集体遇冷，4月起，楼市大概率会迎来“抛售潮”，根本原因是，住房的投资属性大大被削弱了：一方面，房价止涨转跌，投资房产收益大大降低，且绝大多数城市，2021年下半年以来，投资买房都是亏本的。持有房产增值的保底涨幅是9%，全国罕有城市能够达标;另一方面，当前时期，市场并未探底，叠加调控未发生彻底转向，再加上经济不景气，一些投资客资金周转不灵，所以很多人会选择抛售房产。
　　事实上，今年1、2月份，楼市已经开始显现“抛售潮”的迹象了。根据中介平台以及媒体披露的数据，截止到今年3月20日，全国有11个中心城市，二手房挂牌量超过10万套。并且其中大多数都是高能级城市：杭州挂牌量超过17万套，重庆超过16万套，天津为15.2万套，成都为14.8万套，沈阳为13.5万套，武汉为12.6万套，南京、苏州超过11万套，西安、广州、哈尔滨超过10万套。

　　对于当前房地产市场出现的困境，黄奇帆指出，既不是调控过头造成的，也不是房产商自作孽造成的，而是房地产市场发展到了新阶段、新常态。
　　在黄奇帆看来，当前楼市不管是出现“抛售潮”，还是开发商“降价促销潮”，都是正常现象，因为从根本上来说，“轰轰烈烈”发展了40年的房地产的多项指标已经出现了拐点：1、当前我国的城镇化率虽然只有65%，但这相当于发达国家75%的水平，因为城镇化率实际上已经把农村里面的青年人、中年人给抽出来了，小孩和老人都留在农村;
　　2、中国的老龄化进程在加深，2021年已经到21%，预计2035年会到30%以上。老龄人越多，需要的房子越少，反而死亡率在增加，会退出很多房子来;
　　3、人口即将迎来“负增长”。事实上，当前全国已经有16省人口开始“负增长”了，其中河南、黑龙江、云南、湖南、河北、天津、辽宁、甘肃等省份，人口负增长数量超过10万;
　　4、人均居住面积接近发达国家水平，人均50平米就是天花板;
　　5、库存量高居不下，到2021年为止，中国房产商手中造好的一年以上没卖掉的房子有6亿平方米，我们一年房地产建设量也就17亿平方米，这就是一个较大的库存;
　　6、中国的土地价格和房产价格20年翻了四番，已经达到了顶峰，不可能再无休止的涨下去;
　　此外，年度房地产建设量、棚改和旧改、城市基础设施建设、房地产商和居民部门的负债率都接近饱和了。这些决定房地产未来走势的重要指标出现拐点，意味着房地产的金融属性已经在变弱。再加上，不久的将来房产税这个抑制房价的“大招”会降临，多套房者的持房成本势必会大幅增加，这也加剧了楼市“抛售潮”的到来。
　　事实上，3月28日，在接受记者采访时，知名房产专家、西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁就直言不讳表示，在老龄化的趋势下，中国住房过剩的趋势会越来越严重。叠加很多家庭住房贷款压力巨大，制约了老人养老、子女教育、享受医疗等方面，所以未来房地产占总资产的比例会逐渐减少。直白点说就是，未来越来越多的人会意识到持有多套房产并不一定是好事，相反在贬值潮出现时，房产会变成负担。基于此，甘犁直言建议老百姓能够减少一些住房投资，去投资其他的资产。甘犁提出该建议的另一个重要因素是，楼市“抛售潮”出现，大家都想卖房子的时候，你就很难脱手了。

　　此外，在房产专家刘博看来，在4月楼市可能迎来“抛售潮”的背景下，市场上将大规模出现3类房产，对于这3类房专家也表示，未来可能成为“烫手山芋”，因此建议大家在降价前抓紧卖掉，否则可能面临“砸在手里”的风险：
　　1、严重过剩、商水商电、无学校且流动性差的公寓。
　　目前市场上的商住公寓项目总体是过剩的，且绝大多数城市的公寓空置率超过40%。以长沙为例，公寓的去化周期长达36.4个月。值得一提的是，2021年10月份前后，长沙的公寓还迎来了一波大降价，降价的幅度在40%左右。
　　公寓为什么要抓紧卖掉?除严重过剩，导致无升值以外，公寓的商水商电、无学校、交易税费高等属性，也决定了其投资价值远低于住宅。即便是北京、上海、广州、杭州这类城市，极具投资价值的公寓也寥寥无几。此外，诸葛找房平台的数据显示，市场降温周期开启时，公寓往往是“最不抗跌”的产品;
　　2、房龄长，且梯户密集的“老破高”。
　　根据2021年8月底，住建部发布的“防止大拆大建”新规，这类房产未来纳入拆迁的可能性极低，同时这类老房子旧改的价值也不大。这意味着持有这类房产，不仅没有升值空间，还可能逐渐贬值。更重要的是，这类老房子由于基础设施陈旧，以及住户众多，所以居住舒适度不高。凡此种种，这类房产未来脱手的难度很大——市场认可度很低，尤其是配套一般，地段一般的老房子，砸手里的概率很大;
　　3、三四线城市盲目“摊大饼”开发的新城区、无配套新房。
　　过去这几年，在棚改的推动下，很多三四线城市刚刚完成一轮“造城运动”，虽然房价有所补涨，但总体来说，住房过剩、空置严重。尤其是盲目“摊大饼”开发的新城区，住房空置率或不低于35%。
　　事实上，近几年，很多专家学者都发出警告：三四线的房产不值得投资，满足基本的居住需求即可，其余的房产应该全部卖掉。马光远说过，投资三四线城市的这类房产，是火中取栗，炒作这类城市的房价是丧尽天良。地产大佬余英直言建议，抓紧卖掉三四线城市的多余房产和土地，未来会无人接盘。
　　很多三四线城市新城区的房产之所以不值得保留，归根结底是三方面的原因：1、严重过剩，毫无升值意义;2、配套普遍无法兑现，学校、商业、交通、医院等，无法和成熟地段媲美。说白了，连基本的生活需求都无法满足;3、留不住人口，没人气的地方就更没有完善配套的欲望，长此以往会逐渐没落，未来沦落为“空城”的概率都很大。
　　综上所述，这类房子买到手中，可能就是接盘的最后一棒——本地购房需求释放殆尽，外地购房者又不可能进场，因此，未来这类房子就算降价也很难脱手。
　　(来源：今日头条楼市新观)

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