从3.5万跌至1.8万，第一“睡城”房价下跌48%！业主：依旧卖不掉

毛毛 · 发表于 2022-3-8 11:27:56

　　对于当前的楼市，已经呈现出了两种对立的观点。一部分购房者认为，随着楼市持续地调控下，当前楼市已经明显遇冷，下行趋势明显，说明楼市泡沫在迅速消除，未来房价会出现进一步大跌，因此目前不是买房的好时机，买房等于“高位接盘”。另一部分购房者认为，未来房价还会进一步大涨，原因在于当前越来越多的城市放松了调控，并不断发布新规来刺激购房需求，因此当下是“抄底”的好时机，应该抓紧时机买房。
　　根据一系列数据显示，当前楼市的确处于下行期，以刚过去的2月为例，一二三四线城市成交量总体回落，房企百强房企操盘销售金额同比大降47%，前百前十房企门槛均“腰斩”。但另一方面，当前很多城市也在对于调控进行松绑，比如降低首付比例、降低房贷利率、公积金贷款放松等。由此可见，当前楼市已经进入了比较尴尬的局面，一边是调控松绑，另一边却是市场下行。

　　那么究竟如何判断当前楼市形势呢?我们可以参考二手房市场，许多人都将二手房市场称作楼市“晴雨表”，原因在于新房市场受到政策干扰较大，而二手房主要是个人选择为主，最能体现当下最真实的市场状况。根据相关数据显示，一线城市中广州挂牌量最高，已经接近十万套，其次是北京，挂牌量高达8.3万套;新一线城市上涨幅度更为明显，重庆、天津、成都、沈阳、武汉、苏州、西安挂牌量均超过十万套，分别为17.2万、15.2万、14.2万、13.9万、12.2万、10.6万、10.2万套。
　　问题在于，尽管2021年下半年楼市处于下行周期，但对于上述这些热点城市来说，整体房价还是在缓慢上涨，涨幅相较于过去收缩了一些，由此可见推动二手房挂牌量上涨的群体必然不是刚需，对于刚需来说只有所在城市房价出现大幅下跌才有可能考虑抛售房产。因此，造成这些热点城市二手房挂牌量持续增加的只有可能是炒房客、囤房族等投资房产群体。

　　原因很简单，著名房产专家冯仑曾说过，对于炒房客投资者来说，考虑到二手房房贷利率、持房成本、折旧率等多个因素，需要房价涨幅大于9%才能够盈利。显然上述这些热点城市涨幅并没有高于9%，换言之对于投资房产的群体来说，已经出现了亏损的情况，因此才会纷纷抛售房产，避免随着楼市持续调控下房价涨幅进一步收缩，或者是房产税落地的时候抛售房子遇到的“无人接盘”的问题。
　　炒房客投资者持续抛售多余房产，意味着住房的金融投机属性逐渐消除，对于大城市来说已经出现了持续抛售多余房产的现状了，那么对于小城市来说则会出现什么问题呢?过去有这样一类城市，地段位于大城市周边的大型社区或居民点、人口相对集中，这里的人口白天前往大城市工作，晚上回到城市生活，因此也往往被称为“睡城”，最典型的睡城比如燕郊、大厂、香河等地区。

　　今天要讲述的主角，就是被称为“第一睡城”的燕郊。根据相关数据显示，2006年-2016年，燕郊人口数量从12万骤增至120万人，足足增长了1000%，作为许多北漂族的造梦之地，虽然燕郊属于河北廊坊，但实际上距离北京更近，距离北京天安门广场只有35公里，在得天独厚的地理优势下，吸引了大量人口流入，因此也往往被人称为“环京一哥”。
　　相关数据显示，2009年燕郊房价仅为4000元/㎡，2014年就成功突破了万元大关，一方面是棚改的不断推进、另一方面是人口的持续流入带来大量的住房需求，因此燕郊的房价也不可避免的出现了大涨的情况，吸引了很多炒房客投资者以及各路开发商，短短3年时间，燕郊房价就从1万元上涨至3.5万元，部分楼盘达到4万元以上，当地炒房客普遍认为燕郊房价2年内能够突破5万，5年内可冲击10万元。

　　但可惜的是，没能等到房价进一步大涨，燕郊却迎来了一系列严厉的调控措施：外地户籍需有3年社保或纳税证明，并且限购一套，本地户籍限购两套。这也就意味着一夜之间，许多在北京工作的人，失去了在燕郊的买房资格，对于炒房客投资者来说，更是面临房子“无人接盘”的问题。这也就导致了短时间内燕郊房价开始迅速回落，根据最新房价数据显示，燕郊目前平均房价已经跌至1.8万元/㎡，几近“腰斩”。

　　然而真实情况却更加糟糕，一位网友自曝，恰逢燕郊房价上涨，2016年的时候，该网友在燕郊以430万元投资了一套140㎡的住房，其中贷款部分为300万元，四年的时间还了大约80余万元的房贷，其中只有16万元是本金，2020年上半年这套房子价值约300万元，相当于贬值30%，于是该网友只能选择在网上挂牌出售及时止损，但没想到燕郊的房价还在持续阴跌，于是该网友只能不断下调挂牌价格。
　　令该网友心酸的是，如今房子已经挂牌到230万元了，较当初入手时折价了50%，并且还免费附赠车位，但过去两年只有少数几个人过来看过房，最终都因价格太高而未能成交，目前依旧在挂牌出售。该网友表示当时一起投资的朋友，已经选择弃房断供，为此承担了20万元的律师费用，最后算下来亏了两百多万元，房子也没了，还因此背上了一身债务。

　　根据经济观察报报道，截至2021年12月16日，在不算重复拍卖的情况下，2021年燕郊法拍房数量为818套，相较2020年增长60%，较2019年增长了340%。无独有偶，与燕郊相邻的大厂、香河等地区都出现了类似的情况，随着楼市持续调控下，房价进入了持续阴跌的周期，人口开始持续流出，越来越多的投资者无奈只能选择弃房断供。
　　由此可见，随着楼市持续地调控下，越来越多的城市房价泡沫正在逐渐消除，对于当前楼市来说，已经出现了人口持续的“分化”情况，未来会有更多的城市因为人口持续流出而出现房价持续阴跌的问题。因此对于今明两年准备买房的家庭来说，不要抱着投资捡便宜的心态去买房了，有条件的话最好选择人口持续流入的热点城市，房子抗跌能力比较强，与此同时也不要背负过高的负债买房。
　　(来源：今日头条财经前瞻)

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