手里有60万，今明两年应该买房还是存钱？孙宏斌“四句话”说透了

毛毛 · 发表于 2022-3-3 16:27:51

　　随着时间来到3月，各大机构纷纷发布了2月份的楼市数据，通过以下三组数据不难发现，楼市的下行周期似乎并未结束：1、据中指研究院数据，百强房企销售额均值为103.0亿元，同比下降34.0%;其中百亿房企30家，较去年同期减少24家;超50亿房企26家，较去年同期减少16家;2、房价行情网数据显示，房价排名前5的城市中，有3座城市出现了下跌;3、据克而瑞数据，28个重点监测城市成交面积环比下降32%，同比下降35%，创近年来单月新低。

　　三组数据说明了当前楼市的3个现状：首先，居民的购房意愿并未出现明显提升，大多数购房者依旧处于“观望”态度，由此导致了房企的销售数据同比滑落超过三成。其次，即使是热点城市，也并不意味着房价会持续上涨，排名前五的城市中，北京、深圳、厦门都出现了环比下跌的情况，下跌比例达到了60%。最后，百强房企门槛已经出现了“腰斩”的情况，TOP100门槛值为20.9亿元，相较2021年下降54.1%。

　　在这样的情况下，楼市中自然也少不了未来房价会“暴跌”的声音，不少购房者认为未来房价会出现持续性大跌的情况，原因在于随着楼市泡沫迅速消除，房价会很快回归到理性，甚至预测未来一线城市房价能够跌至2万，2线城市8千，三四线城市2千的情况。因此这类购房者认为今明两年应该抛售多余的房产，不要去买房子，以免出现“高位接盘”的情况，遇到房子迅速贬值的问题。
　　另一方面，也有一些人认为未来房价会再次出现和过去一样“快速上涨”的情况，原因是当前房地产依旧是核心的经济支柱，同时许多城市的土地依赖性比较高，因此一旦楼市下行必然会出现“救市”措施，或者放松楼市调控力度。也就意味着未来房价还会大涨，因此今明两年应该抓紧机会买房，是抄底的好时机。由此可见，当前楼市已经出现了两种对立的观点，那么对于手里有60万的人来说，今明两年到底该买房还是存钱?对此我们可以参考孙宏斌的“四句话”：

　　01
　　“如果地产行业不调控的话，房价和地价都要上天了，这是调控的必要性。我是支持调控的，不调控的话这个行业就没办法干了”。
　　这句话来源于2020年融创业绩会，孙宏斌对于楼市调控给出了自己的看法。很多人可能会疑惑，对于房企来说难道不是希望房价越高越好吗?房价越高对于房企来说利润空间就越大。实际上并非如此，原因很简单，房价就算涨到天上去，也需要有人买才行。举个很简单的例子，假设房价1万/㎡的时候，有20个人买房，房企能够赚20万元，房价涨到5万/㎡的时候只有2个人买得起，那么房企只能赚10万元。

　　事实上，当前的房价已经处于十分高的位置了，根据贝壳研究院数据，2021年上半年我国有68个城市房价收入比超过10.0，远高于国际“3.0-6.0”的房价收入比标准水平，其中有8个城市房价收入比更是高达20以上，相当于20年的全部收入才能在我当地买得起一套房。正如著名主持人白岩松说的那样：当房价超过三四万，再怎么涨，就跟普通人没啥关系了，反正也买不起。

　　02
　　“未来五年房价既不会大涨也不会大跌，而是处于波动状态，这是所有人的共识”。
　　2018年3月份的亚布力论坛上，孙宏斌发表的对于未来楼市的看法。为何房价不会继续大涨?主要有两个原因，其一是当前的楼市基本上已经达到了顶点，独立经济学家马光远认为，一旦楼市突破“两个18”即销售额突破18万亿，销售面积超过18亿平米，楼市基本上就已经达到顶点了，因为无论怎么计算都不会有更好的数据了。其二是房价继续大涨，会导致一系列问题进一步加深，比如实体经济边缘化、百姓消费水平降低、同时还阻碍了经济发展。
　　为何房价也不能够大跌呢?原因在于一旦房价大跌，会引发一系列的连锁反应，引发金融风险。甚至出现类似上世纪90年代的日本以及08年美国发生的金融危机，因此房价不能够快速下跌，而是随着持续的调控下逐渐消除楼市泡沫，最终实现软着陆。这也是为何许多城市通过直接发布行政命令或者约谈房企的方式发布了限跌令，目的就是避免房价“乱跌”。

　　03
　　“我们预计下半年市场会比较惨烈，要给自己留出比较安全的边界”。
　　在2021年8月31日的中期业绩投资人会议上，孙宏斌指出了当前楼市的情况，这一观点与万科首席执行官祝九胜一致，祝九胜认为：“稳字当头，是万科当前的应对;活下去比什么都重要”。随着楼市下行趋势加剧，对于房企来说同样面临一系列挑战，一方面来源于“三道红线”要求下，负债率需要及时回到红线以下，另一方面来源于新房难以销售导致的库存积压问题。

　　公开数据显示，2022年上半年是房企债券集中到期，短期内大部分企业的偿债压力难言改善，从债务到期情况来看，3、4、6月份的到期量均超过600亿元。特别是境外债的偿还压力较大，1-6月境外债到期占今年总债券到期量超过60%。因此房企也要改善销售策略，不能像过去一样随便拍地建房、盲目扩张，而是平稳发展，及时调整自己的资金链，以免出现问题导致风险出现。

　　04
　　“未来融创集团将主打中高档住宅，大力布局一二线城市”。
　　这句话说明两个问题，其一是未来房价会逐渐回归到理性的水平，换言之对于购房者来说买房的压力将会越来越小。随着买房压力降低后，对于住房品质的要求自然会提升，因此融创提前布局中高档住宅，来迎合未来增加的市场需求。其二是随着楼市的不断“分化”，未来不同城市之间房价也会出现分化的问题，对于人口持续流入的一二线热点城市来说，大量人口流入增加了住房需求，因此这类城市未来还会有一定的市场。人口持续流出的偏远城市，可能要面临住房需求持续减少导致的房价持续“阴跌”的问题。
　　因此，对于上述“手里有60万的人来说，今明两年到底该买房还是存钱?”的问题，孙宏斌“四句话”已经揭示了答案：在经济条件允许的情况下，可以选择买房，不必担心未来住房会出现大跌的风险，也不用幻想未来房价会出现暴涨的情况。如果买不起的话可以选择等等再买，没有必要背负过高的负债买房。对于准备投资的群体来说，投资房产已经不是一个很好的选择，可以选择将钱存入银行或者投资其他方面。
　　(来源：今日头条财经前瞻)

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