信阳浉河主城区的“遗忘之地”：出路在何方？

毛毛 · 发表于 2022-2-27 16:01:24

　　信阳市浉河老城区未来还有很长的路要走，东方红大道、中山路、四一路、申城大道、民权路等等，我们所看到的路两侧的繁华，也只是我们所能看到的。
　　近两年里，浉河区某某片区老破旧，道路狭窄，环卫形象差，有些网友咨询这些片区何时能够拆迁。有网友提到他所居住的区域，村里人大多因忍受不了其中的居住环境，已购置新房并搬离，而他家因为收入不高，没有足够的资金购置新房，一直期待片区拆迁。

　　悟空穿梭于这些“城中村”，以浉河区“白果树片区为例：

　　很难看到老旧房产，但大多区域民房与民房之间相连，道路狭窄，有许多村民盖了三层或四层楼，由于是密建，想必户内采光情况较差;

　　还有原来盖了两层，然后又加盖了两层;也有成排的7-8层的小产权楼房。粗略估计片区容积率约有2.5。其实羊山新区大部分高层小区容积率也就2.5左右。
　　浉河区107国道与新七大道交汇西南片同样也聚集了大片城中村，内部村民民宅多为近20年内建设，同时也有大量的小产权楼房，道路狭窄，其中师院东门片区算是众多生活在信阳的网友所熟知的，整个片区内居民楼，少有采光好的。居住容积率或许已经超出3.0。

　　这些城中村，距离商业中心较近，虽然居住环境较差，但综合生活成本低，尤其对刚毕业到信阳参加工作的年轻人，相对比较友好，商品房租金1500-2500元/月，而小产权房或民房租金500-1000元/月。
　　然而，这种高容积率的城中村棚改推进有些困难，尤其在当下房地产已经进入”黑铁“时代，棚改难度也将进一步拉升。
　　棚改最终是由企业来完成，而企业看中的是投资棚改后的利润。对于企业而言，棚改拆迁成本都是要附加到土地成本之中，于是片区的土地价值也就决定了拆迁赔偿额度。上文提到，片区内容积率2.5-3.0，要么低价赔偿，要么规划建设4.0以上的容积率小区，这些都可以控制。但是高容积率，意味着片区内居住住户密度高，聚集的小产房小区，产权成分复杂，拆迁过程中遇到的问题也就多而复杂，势必加大拆迁难度，加大了项目投资风险。
　　且不谈棚改拆迁的复杂性，现在又有哪些企业有实力拿出巨额资金，来完成这类投资金额大，周期长，回款慢的项目。
　　浉河老城区未来的棚改，越来越难了!
　　(来源：今日头条悟空看信阳楼市)

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