我国为什么全力“稳房地产”，而不是学美、日两国主动刺破泡沫？

毛毛 · 发表于 2022-2-21 10:14:03

　　当前国家针对房地产所做的一系列动作，都是为了一个目的：稳房地产。事实上，“稳房地产”这个词，也是近几年来房地产业出现频率较高的词汇。

　　但是在绝大多数人看来，对于房地产我们最应该做的不应该是“稳”，而是“让它下降”才对，很多人之所以有这种想法，根本原因是意识到我国房地产泡沫巨大。当然，现实中也不乏其人认为，“我们应该学习美、日两国主动刺破房地产泡沫”。
　　在亿万民众看来，房地产有很大的泡沫，但是在一些汗牛充栋的专家眼里，房地产是没有泡沫的。比如专家卢骏、经济学家樊纲等，均认为我国的房地产业无泡沫。尤其是樊纲，在不久前，更是说出了“居民工资收入增幅高于房价涨幅”的惊天言论，此言一出便遭到网友们的集体吐槽和痛斥。

　　我国的房地产真的没有泡沫吗?我们认为在下结论之前，应该理性分析，俗话说得好，科学实践出真知。事实上，作为有影响力的专家学者，更应该改掉无的放矢、信口雌黄的毛病，从实际出发，以事实为依据科学分析，才是做学问最需要的特质。
　　国际上，判断某一国家或地区的房地产到底有没有泡沫，通常需要分析四个指标：房屋供求关系、房价收入比情况、房屋租售比合理值、房屋空置情况。
　　首先，房屋供求关系：根据易居房地产研究院的数据，过去三年我国新房供应量平均值在1000万套左右，但是每年的需求量只有700万套。换句话说，每年的新房供应总体剩余量高达300万套，接近2亿平米。此外，易居2019年的研究就明确，2020年我国的新房市场就已经进入“供大于求”局面了。值得一提的是，易居研究院的该研究的内容还得到了央媒新华社、经济日报等的重点关注。
　　二手房市场方面，2021年11月底，全国重点30城二手房挂牌总量高达300万套，同比上涨23.5%。而同期二手房成交量不足180万套，也就是说，二手房市场同样存在“供过于求”的问题;

　　其次，房价收入比。机构研究表明，2020年百城房价收入比均值为13.2，虽然同比2019年的13.74有所回调，但该数值仍然超过了合理区间。
　　尤其是鞍山、鄂尔多斯、株洲等城市，不仅房价收入比严重偏高，而且人口外流严重，且经济发展相对落后，换句话说，城市内生因素无法支撑现有的高房价。也就是说，这类城市的房价更虚。
　　再者、房屋租售比。地产大佬潘石屹曾经说过，租售比是衡量房地产市场最重要的指标之一。在他看来，正常的租金回报率应该是银行贷款利率再加1%到2%。目前银行的贷款基准利率是5%，所以租金回报率就应该是6%或7%。而现在，以北京为例，北京住宅租金回报率只有1%。即使租金再翻两番，作为房子的拥有者，仍然亏本。
　　事实上，根据现有的租售比数值分析，不难发现，我国95%的城市房产的租金收益甚至无法抵消每年的房贷利息支出。也就是说，全国仅有不足5%的房产具有投资价值。其余95%以上的房产，购买后都是无法靠租金“赚钱”的。

　　第四、房屋空置情况。这是一个老话题，过去这些年我们到底盖了多少房子，有专家估算近7亿套，每套房子住3人，可以满足21亿人的居住需求。当然，这些房子并非全部都实现了居住的价值，因为根据西南财大的研究数据，2017年我国城镇地区的住房空置率就高达21.4%。也就是说，全国有近1.5亿套房是处于空置落灰的状态，仅全国空置房就占用了10万亿的信贷资源。另外值得一提的是，不管是一二线城市，还是三四线城市，住房空置率都达到了国际上的“空置危险区”标准了。
　　此外，根据央行的报告，我国城镇地区的住房拥有率高达96%，户均拥有住房1.5套。在房产专家刘博看来，这个数据低于真实水平，因为很多城镇人口在农村老家也有房，这部分房产显然未统计在内。在专家看来，如果全部房产统计在册，我国将很可能是全球第一个住房拥有率达到100%的国家;
　　综合上述四点分析，不难发现，我国房地产的泡沫很大，尤其是经济发展落后，人口外流严重，但房价已经“过万”的三四线城市，泡沫更大。

　　基于此，文章开头绝大多数人提到的“稳房地产不如降房价”的说法，确实要合情合理得多——降房价一方面能满足更多刚需购房者的需求，能让更多无房者买得起房，另一方面也能实现挤房地产水分的目的，可谓一举多得。
　　我们先来回答第一个问题，我国为什么全力“稳房地产”?对于这个问题，北师大教授董藩的回答很有说服力：从国家宏观层面来看，房地产稳定才是最好的结果。根本原因是，房地产支撑起了国民经济，房地产业直接、间接决定了大约1个亿的就业、65%-70%的地方财政收入和30%-40%的国家GDP增长。目前还没人能改变这种事实，改变房地产行业的支柱、主导和先导这三大产业的地位。所以，实现经济平稳高质量发展，房地产稳定是最大的前提条件。
　　在经济学家看来，“稳房地产”还有另一层用意：维护购房者的切身利益。根据央行的报告，全国城镇地区居民家庭住房拥有率高达96%，所以，稳房地产、稳房价，实际上是为了保护更多人的利益。毕竟全国绝大多数家庭把收入的80%以上都用来买房付首付和还房贷了，如果任由房价下跌，意味着允许96%家庭的主要资产流失。
　　也有人说，参照美日两国主动刺破泡沫后，房地产业失去主导地位，科技、实体制造业等再次被重视，美日两国后来的发展也更好了，房地产投资投机几乎见不到了。所以为了经济的长远发展，主动刺破泡沫更好。

　　我国为什么不学美、日两国主动刺破泡沫，而是全力“稳房地产”?
　　事实真的如此吗?我国为什么不学美、日两国主动刺破泡沫?专家分析认为，根本原因有三个，第一是房地产泡沫刺破后会出现三个“难以承受”的结果：其一，无数人将背负着巨额贷款，因无法偿还银行贷款，这些人的房产将被银行收回;其二，大量企业将破产倒闭，这其中就包括银行、金融机构，甚至是地方，根本原因是经济发展停滞不前，企业因债务问题，而无法运转;其三，大量的国民将失业，尤其是底层的民众，可能生活更窘迫，这类人总幻想房价大跌后买房，殊不知，真的泡沫刺破后，这类人的日常生活可能都无法维持。
　　有人说，这是危言耸听。其实不然，参考日本，主动刺破房地产泡沫后，日本的发展其实陷入了“倒退”，尤其是楼市泡沫破灭后，房价大跌，很多人一夜之间从资产上千万到负债几百万，很多人无法接受这个事实，最终自暴自弃，更有甚者走上了极端路径。同样，日本楼市泡沫破灭对其经济的打击也不容小觑，我们常说的“日本经济失去20年”，便源于此。

　　第二是我们完全有能力且有信心能够“稳房地产”，这得益于我们的两大优势。一是“双轨制”的调控，比如LPR、融资政策等，完全可以实现单独调节房地产。LPR利率与基准利率分离，甚至可以实现每月一变化，这为楼市信贷精准调控提供了有力支撑;二是房企融资限制，“三道红线”政策，不仅让开发商开始内部自降负债率，同时也实现了信贷资源合理分配，有效防止了资本的无序扩张，更实现了资金有效回流实体经济。
　　此外，限购和限贷措施限制了投资者的卖房时间，二手房指导价可以起到稳定二手房市场价格的作用，从不同程度抑制炒房行为。

　　第三是我们提倡市场经济，市场经济必然要求一定的竞争，否则就没有意义了，竞争是保持市场动力的最主要的东西。所以，资本在我国是起不到垄断作用的。这一点从过去两年，互联网金融被打击，巨头参与的社区团购被叫停，以及校外培训被整顿，都可见一斑。基于此，房地产在中国是不可能无序扩张的，单从资金的管控这一条，就能断定。
　　另外，国家并非不能调控房地产，而是不想，原因前面已经提到了，房地产之于我国经济是重要的支柱。现阶段所采取的策略，就是“以时间换空间”。等到房地产长效机制真正建成，房地产行业也就能回归常态了。
　　最后我们想说的是，对于我国的房地产来说，长期的稳定，才能让社会稳定，这也更加符合大众的利益。
　　(来源：今日头条房产有点意思)

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