黑铁时代的楼市，县城“鹤岗化”，上海、杭州、郑州等地冷热不均

毛毛 · 发表于 2022-2-16 09:52:45

　　自从万科董事局主席郁亮喊出房地产进入“黑铁时代”之后，一些地产人似乎有了醍醐灌顶的感觉，认清了现在的楼市。一些房企也把郁亮所说的“破釜沉舟、背水一战”这八个字纳入了日常的讲话重点。
　　中国之大，各城楼市需求各不相同，对应到房地产公司及买房人，自然也不相同。所以，今天，我们有针对性地谈一谈部分城市的楼市表现，对于各位想买房的朋友来说，可能会更有价值一点。
　　一、河南郑州。
　　郑州的房价从去年五月开始下降，随后在房地产协会召开的会议上，各大房企承诺不率先降价。事实上，郑州的房价或明或暗之中，先后出现。中心城市降幅约在1000元每平米左右，郊区降价在2500元每平米左右。例如，郑东新区某二手房房源，从160万元调降至了127万元，降幅超过20%。
　　前几天，作为河南地产老大哥建业集团疑似裁员优化，据说高达60%的人员会被优化掉。据媒体报道，郑州地产圈儿则流传着这样一个段子：郑州网约车的车主群里，近半年加入的一半都是地产人。
　　对于郑州的楼市，正如我们在2020年多次提醒房价短期高点一样，现在，我们要再次提醒，郑州因为城镇化率低于全国水平，县城中产在郑州买房还没有达到高峰，郑州的房价在经历一波调整之后，还有机会再次上涨。

　　二、辽宁沈阳。
　　2021沈阳商品住宅新增供应916万平，成交1176万平。这是沈阳在 2019新房成交达到历史峰值1612万平方米后出现的持续回落。
　　新房成交量的下降，从房企拿地面积的减少及土地流拍可能表现出来。
　　沈阳最近一次土拍中，27宗地块的出让，仅8宗地块成功出让(含7宗地块底价成交)，其余19宗地块惨遭流拍，流拍的土地货值超过70亿元。
　　拿地的减少意味着今年新房供应的减少，沈阳的房价止跌可能在今年下半年率先从新房上表现出来。

　　三、浙江杭州。
　　浙江杭州曾以多个新房“万人摇”而闻名全国，近日有杭州的粉丝告诉我们，除了杭州奥体、未来科技城等核心城市区销售略好一些外，郊区、特别是偏远区域楼市已经凉凉。临安、大江东、富阳、萧山南、临平主要是二手房价格下跌，新盘限价放松，很多楼盘再也不需要摇号购买了。

　　三、上海楼市进入春天。
　　1月份，上海共有47个楼盘开盘，超过1.5万套房源先后入市。1月份全市共成交新建商品房11519套，环比增长38%;二手房成交1.5万套，环比下降16%。剔除春节因素的影响，上海楼市表现良好。
　　目前，上海很有可能出现楼市“小阳春”行情。自从上海落户宽松之后，购房需求大增，但是，当下上海二手库存量只有1.3万套。无论是新房还是二手房，短期之内很难及时有效地满足购房需求。

　　上海楼市表现，可以从另一个角度来看观察。根据《每日经济新闻》报道，上海宝山区大华悦庭项目在与客户签订购房合同前，要求其先签署一份装修升级协议，否则不予签订购房合同。据购买客户称，楼盘销售人员要求签装修合同，签完后才能签购房合同。装修合同中有两个装修包可供选择，一个约16万元，一个约20万元。价值约16万的装修包如果自己买，不会超过6万元。
　　其实，早在2017年，上海市住建委就曾发布《关于加强商品住房及其附属地下车库(位)等设施销售监管的通知》，避开发商不得再收取电商费、团购费、茶水费等任何名目的额外费用。据说，在一些购房者投诉后，后面签合同的业主没有被强行选择装修包。
　　四、很多县级城市的楼市可能“鹤岗化”
　　黑龙江的鹤岗有两次被全国人知晓，一次是网上曝出鹤岗一套房不到三万元，还不及一线城市一平米的房价。且大量房屋空置，没人购买。另一次是鹤岗发了个通知，说他们要停招公务员。

　　由于城市资源具有“马太效应”，没啥好产业，或者产业停滞不前的城市留不住人才，人才流出的同时，人口也会举家外迁。没有人才以及人口的流出自然减少了购房的需求。
　　一般情况下，县级城市人口的流出具备两个明显的特征，一是年轻人才流失严重，先是流失了外出读书务工的年轻人，在省城读书就留在省城就业，县城市经济条件好的父母提前为孩子在省城买房。二是钱的中年人开始举家迁往省城寻找更多更好的机会。
　　所以，县城的住房空置会增加，没人买房了，开发商也就选择不拿地。但是，县城的产业发展并不如意，没有土地及房地产开发中的相关收入，“土地财政”就会像鹤岗一样，低房价，低收入，低压力，发展停滞。需要土地出让的城市没法搞房地产，这就进入了“鹤岗”的时间，也会停招公务员。
　　当然，不同的城市给不同的人一个选择，每个人都可以过自己愿意过的生活。
　　(来源：今日头条房价大数据)

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