房价还能继续上涨吗？看来是想多了，楼市在传坏消息

毛毛 · 发表于 2022-2-14 09:17:12

　　春节已经过完了，在新的一年有没有给自己定下什么样的目标?买房、买车、有存款、升职加薪、脱单等各方面的方向发展。
　　春节过完了，过去的“回乡置业潮”消失了各大房地产企业成交量再次创下新低，2月1日克尔瑞发布报告，29个重点城市成交面积1,429万平方米，同比降幅46%，北上广深整体成交量258万平方米，同比和环比分别下滑38%、21%。

　　北京成交量最低迷;广州和深圳受到二手房参考价的影响，成交量也不可观，深圳春节期间开发商成交量为0。
　　上海的成交量居然蹭蹭地往上涨，单月成交面积130万平方米，环比增长43%，达到去年2月份以来最高水平。
　　二三线城市总成交量1,143万平方米，环比下滑41%，同比下滑47% ，成都经历了2021年的消沉后，2022年迎来大爆发，单月成交150万平方米，紧跟随后的佛山武汉成交量80万平方米，这些在1月份销售数据中算是可观的城市，其他城市成交面积不足50万平方米。
　　立春来了，春天也代表要来了吧!想不到这个寒冬还在持续
　　万科销售额度早已不是业内第一，此前被恒大碧桂园超过，2021年也没夺回第一作为头部房地产企业中是最稳健的，一举一动受到万众瞩目。
　　2018年秋季例会上，万科就喊出“活下去”的口号。虽然2018年的市场是有调控，但是整体还算是不错的状态，为什么会喊出这样的口号?吃瓜群众呵呵大笑，房地产企业降价50%都有利润可图啊!当时的恒大、碧桂园，依旧是高歌猛进，根本没有停下来的意思，与万科喊出来的口号格格不入，众多人依旧看好房地产向好的趋势，购房者向来都是买涨不买跌。

　　2022年万科集团年会上，领头人郁亮，再次放出狠话：
　　房地产将回归到民生属性，不要指望房价能大涨;
　　楼市黑铁时代来临，不要假手于人做“二传手”;
　　一切工作围绕背水一战展开，只能以业绩论英雄了;
　　打好胜仗要做专业高手，全能冠军和城堡将军，这几个观点意味着整个市场都在转变，也意味着房地产的坏消息已经进一步加深。

　　2021年最后几个月，管理层对楼市的态度发生了转变，新房开始降准、降息加快放款速度，根据数据显示有25座城市推出了“救市”政策促使房地产回落。
　　众多专家、学者分析，2022年的楼市要面临着持续回暖，想象是美好的，现实是残酷的，在经历了2021年的消沉后，2022年在楼市调控政策上并没有得到有效的放松，所以整体的楼市依旧处于相对平稳的状态。
　　未来房价并没有太大的上涨空间，各大机构也对2022年给出了房价走势的预测：
　　易居研究院预测未来几年房价都会呈现出弱势状态，整体房价扭转涨幅下跌，下降幅度为1%，创下本世纪最大“拐点”，在进入到21世纪以来，整个房价似乎都一直处于上涨的状态，2022年真的是历史性拐点的一年。
　　社科院发布《中国住房发展报告(2021~2022)》全国商品房平均销售价格在-3%~3%，房产销售面积在-1%~-5%，房地产开发增速2%~5%，2022年楼市先是呈现出降温状态，然后拉高，最后走平，房地产相关指数会在第四季度逐步回归到正值状态。
　　2022年商品房销售价格会结构性上涨2%~3.5%，未来土地的结构不断地优化，大城市会聚集更多的人才。
　　万科明确表示将要下调2022年的经营目标，换个角度去考虑，2020年整体楼市行情，也只能比2021年下半年略好，房地产进入到“大变局”的时代主要因素是房地产已经处于“变量”。

　　住房需求已经处于饱和的状态：
　　国内的城镇化率已经达到了64%以上，有人说国内的城镇化率会上升到70%，甚至是80%，想象是这么美好的，现实是那么的残酷，如今城镇化率的整体进程已经逐步的放缓慢，更关键的是人口，从小城市流向大城市，整体来说。一二线城市靠着巨大的吸引力，还能保持稳定健康的状态和小城市能够保持持续流出，那么房价能怎么走呢?
　　根据央行公开数据显示国内城镇居民住房拥有率为96%户均1.5套拥有两套住房的家庭，为31%拥有三套及以上住房的家庭为10.5%，拥有两套房子，我们可以理解为住房需求，那拥有三套及以上住房的人群又做何解释的，更多的就是为了炒房。
　　西南财经大学调研报告显示，国内房屋空置率约为22.3%，房产空置套数8,500万套，国内的沙比房处于供大于求，2021年全年新建商品房库存面积为5.2亿平方米，广义库存量37.7亿平方米，假设100平米一套，这些房子都够市场上消化几年时间了。
　　2016年国内房地产投资者比例为85%，2017年为75%，2020年不足40%，2021年下半年，主要以刚需和置换为主。

　　土地市场，土地是房地产的风向指标，土地的价格上不去，房价自然就处于平稳的状态，22城实施“集中供地”，第1轮土拍结果很漂亮，但第2轮第3轮土拍并不是太理想的状态，整体成交量下滑接近50%。根据数据显示流拍率达到了32.4%，北京，广州杭州土拍大户，流拍率也接近了50%，溢价率仅有15%。
　　2021年全年土拍土地出让金总额5.62万亿元，同比下滑9%可以观看出土地市场不理想的状况下，房价再难上涨。
　　大方向观看人口在持续地下滑，未来又有谁来接盘：
　　2021年全年人口自然增长，数量仅有48万，创下创国以来最低记录，《中国人口预测报告2021年版》数据显示中国人口最快在未来2~3年。，就会迎来拐点。
　　机构还预测2050年，我国人口将会减少到12.64亿，2100年人口将会下降到6.85亿，占世界比例从现在的18%下降到6.5%，新出生人口占比世界出生人口2.56%。
　　有专家直言00后或者是10后，未来将会继承多套房产，如爷爷奶奶、外公外婆、双方父母，简单粗略计算，未来将会继承4套房产，有人说怎么可能有这么多，未来继承两套或者是一套房产的可能性还是很大的，所以住房上的问题将会得到有效的解决。

　　未来国内的经济发展主要集中在长三角，珠三角，京津冀为主换句话来说，全世界任何一个国家在整体的经济发展历程都是会靠拢大城市或者是城市群体发展，而这类型的房价依旧是处于高不可及，对于偏远的农村小镇，县城整体的房价会呈现出极为便宜，更适合养老和休闲娱乐。
　　在众多电影中都看到欧美或者是美国人群居住在别墅里面，这些场景更多的都是在郊外，并不是城市中心，如纽约、伦敦、旧金山、东京湾等一些国际大都市，整体的房价依旧是排在世界前列。
　　对于2022年的房价，你有何看法，有人说稳中有涨，也有人说稳中有降，更多的都是看城市和地域。
　　(来源：今日头条房产有点意思)

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