2022不买房，5年后是“金价”还是“葱价”，马光远一席话说透了

毛毛 · 发表于 2022-1-25 17:41:45

　　前不久，中商网发布了2021年1-12月全国房地产开发经营和销售数据。数据显示，2021年商品房销售面积179433万平方米，同比增长1.9%;商品房销售181930亿元，同比增长4.8%，意味着整体涨幅较2020年进一步收缩。与此同时，数据显示12月商品房销售面积为21302万平方米，销售金额为20263万亿元，不难算出12月我国平均房价为9512元/㎡。

　　正如同大多数专家学者预测的那样，2021年第四季度楼市下行趋势仍会持续。根据统计局数据显示，2021年2月我国房价达到了年内最高点11220元/㎡，这也就意味着相较于年初的房价而言，如今整体已经下跌了15.22%，房价回落至2019年的水平。如今时间已经进入2022年，那么今年房价走势会如何呢?对此易居研究院智库中心研究总监严跃进给出了自己的看法：当前房地产市场的矛盾从“过热”开始转为“过冷”，且房价指数一旦下跌，一般很难在短期内转正，从过去房地产市场的周期看，一般会下跌8个月，近期要注意“御寒”的操作。
　　事实上，种种迹象表明2021年的确已经进入了楼市的转折点，有3组数据可以证明：1、根据58安居客研究院统计数据显示，2021年11月房产中介信心指数为89.5，达到了过去十年最低水平;2、央行发布的《2021年第四季度城镇储户问卷调查报告》显示，仅有16.8%的住户认为未来房价还会上涨，71.9%的住户认为未来房价将会“稳中有跌”;3、统计局公布数据显示，12月我国新房价格下跌城市占比超过七成，二手房价格下跌城市占比达到九成。

　　由此可见，随着楼市不断地调控下，当前房地产市场正逐渐回归到正常的发展方向。2020年4月，央行发布了城镇家庭负债统计报告，报告显示我国城镇家庭住房持有率已经高达96%，有41.5%的家庭持有2套及以上的房产，有专家表示这类群体中炒房投资占比至少达到一半，那也就意味着约20%的城镇家庭属于炒房投资群体，与上文提到的“16.8%的住户认为未来房价还会上涨”数据较为贴合。
　　这也解释了在当前楼市下行的情况下，依旧有部分人甚至某些专家学者，依旧坚信未来房价会继续大涨，比如北师大教授董藩，前不久在接受采访时就建议全面放开限购、限售、限价，并将首付比例降低至15%，房贷延长到40年或者50年。无独有偶，专家李铁也认为，未来至少有2亿农民进城，这也就意味着房地产至少还有15年的黄金发展周期，一部分人也认为未来房价还会继续大涨，是“抄底”的好时机。
　　因此，对于当前的情况而言，对于许多手握闲钱的刚需来说，不知道当前应该买房上车，还是将钱存入银行。如果2022年不买房，5年后房子到底是“金价”还是“葱价”?换言之，2022年不买房，5年后会“更买不起”还是“随便挑”?
　　我们知道，2021年以前独立经济学家马光远一直是房价上涨的支持者，但随着楼市不断地调控下，马光远也改变了自己的看法，特别是进入2021年后马光远曾多次在公开场合表示“房住不炒”将成为永久性调控政策，房地产的“黄金时代”已经过去。与此同时马光远还表示未来楼市只有“3个20%”值得投资，即：20%的城市、20%的房企，20%的楼盘。

　　这句话该如何理解?一方面是随着楼市不断地调控下，如今房价涨幅不断收缩，甚至出现了持续下跌的情况，越来越多的炒房客投资者在抛售手中持有的多余房产，这一点从近两年许多热点城市挂牌量不断增加就能体现出来，楼市的真正需求得以体现。另一方面当前楼市已经出现了明显的“分化”现象：人口除了从农村流向城市以外，也会趋向于从偏远小城市流向热点城市。
　　因此对于这些热点城市来说，不断流入的人口带来的是源源不断的住房需求，给予了房价支撑，房子的抗跌性比较强，因此这20%的城市房价有上升空间，但不会出现“大涨”的情况，更多的是“稳中有涨”。“20%”的房企指的是负债率低、具有雄厚的资金能力、口碑较好的房企，如果房企负债率过高并且处于高库存的话，那么很容易出现资金链断裂的问题，随着房价逐渐回归理性，人们对于住房质量要求也会提升，因此只有20%的房企值得投资。

　　此外，随着10月份哈尔滨“救市”第一枪打响后，马光远也对此发表了对于未来楼市的看法：房地产事实上已经真的降温了，未来会有更多城市加入稳楼市的行列，但是房住不炒的基调不会变和动摇，未来房地产分化会更加明显，房价下跌或成为常态。随着楼市持续的分化，对于一些偏远人口持续流出的城市来说，意味着住房需求不断减少，相应的房价也就失去了支撑，因此会出现持续下跌的问题。
　　另一方面，对于房企来说，在“三道红线”的要求下，降低负债指标压力明显，随着楼市遇冷，住房库存压力也在持续增加，因此许多房企都开始“降价抛售”来降低负债率以及库存压力，导致部分城市出现了房企之间恶意降价竞争房价大跌的情况，需要通过“限跌”的方式来调控，根据“第一财经”整理的数据显示，目前已经有23座城市发布了“限跌令”，并且绝大多数都是三四五线偏远城市。

　　也就是说，针对上述问题，马光远两句话已经说透了。对于人口不断流入的热点城市，2022年不买房的话，5年后买房难度可能会增加，但是房子不可能出现增加。对于人口持续流出、地段偏远的城市来说，随着楼市分化情况加剧，住房需求不断减少，因此可能会出现房价持续下跌的问题，因此今年不买房5年后或将会出现随便挑的情况，但也不会降低到“葱价”的水平。
　　因此，对于无房刚需来说，在经济条件允许的情况下，买房要尽量选择人口持续流入的热点城市，房子抗跌性比较强，保值性更好，如果计划选择购买房价较低一些的偏远城市，可以选择等等再买，未来这类城市泡沫会先一步消除，房价会尽快回归理性。但如果是准备投资房产的话，那么无论是怎样的城市都不建议投资，原因很简单，“房住不炒”已经成为当前楼市调控核心，房子最终只会回归至居住属性。
　　(来源:今日头条财经前瞻)

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