房产税加速推进

毛毛 · 发表于 2022-1-13 09:54:08

　　“部分人买不起房不代表房价高”。
　　相信很多人都听过类似的话，笔者查阅了一下相关资料，发现最早提出该说法的是北京师范大学管理学院教授董藩。2020年4月，董藩公开表达了对于当前楼市的看法，并且对于部分城市出台的限购措施给出了建议：限购政策对于房价和房地产交易量都有影响，从短期来看确实对市场的交易活动起到了抑制作用。但从长期看，必须评估其负面影响，鉴于房地产行业在国民经济中的地位与影响力，没有房地产交易量的持续回升，是非常难的。
　　不得不承认的是，从过去20年的发展来看，房地产的确一定程度上助推了我国经济发展，其自身也带动了上下游几十个产业发展，比如建筑业、钢铁、水泥、玻璃、其他建材业、装饰装修、园林绿化等。有专家计算过，过去我国房地产高速发展时期，每往房地产投资1块钱人民币，就能拉动8.2元的GDP增长，由此可见早期房地产市场发展的确起到了一定的经济助推作用。
　　但问题在于，在其本身不健康、不成熟的发展模式下，却导致了许多问题的出现：比如过高的房价导致百姓消费水平过低、与城市经济发展不匹配、实体经济边缘化、“经济内循环”发展受阻、部分城市过度依赖土地收入等。诸葛找房公布的监测的百城房价收入比分布情况显示，有60座城市房价收入比位于“10-20”、4座城市房价收入比位于“20-30”、4座城市房价收入比在“30-40”之间。但根据国际标准，“3-6”为房价收入比合理区间。

　　我们知道，导致当前过高房价的主要原因是住房的投机属性，早期房价上涨的过程中，吸引了大量群体投资，也导致了当前空置率过高的后果。正因如此，除了楼市密集的调控措施下，许多人也在呼吁房地产调控大招——房产税能够尽快落地。原因很简单，无论是根据出台房产税的发达国家经验，还是国内众多专家学者的观点来看，房产税能够起到明显调节房价的作用。
　　比如国家智囊仇保兴表示：“需要建立完善的打击炒房囤房的政策体系和税收制度”。北京大学汇丰商学院教授樊纲直言不讳表示：出台房产税对于整个行业有利。著名经济学家陈平也认为：解决我国房产泡沫问题，还是要靠房地产税。金融专家黄奇帆则是直接建议：降房价最好的办法就是收房地产税，国内持有几十套房、几百套房的人大有人在，应收持有多套房人的税。

　　好消息是，经历多年的时间的筹备，2021年以来房地产税改革已明确按下加速键：2021年5月11日，财政部会同四部门在北京召开了房地产税改革试点工作座谈会，与此前“房地产税立法和改革”表述不同，这次座谈会首次将“试点”二字加进来。10月16日出版的第20期《求是》杂志中，更是明确指出“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。一周后的10月23日，高层会议通过部分地区开展房地产税改革试点工作。
　　这也就意味着，经过十多年讨论的房地产税已经到了实质推进的阶段，其在部分城市试点落地已指日可待。对于当前的楼市而言，房产税除了能够有效调节房价以外，还能够明显降低住房空置率，对于许多炒房投资者来说，早期以低价买房，即使如今房价涨幅收缩，依然有利可图，但房产税一旦开征，参考的是“现价”比例，因此增加了持房成本，那么“以租养贷”的多套房持有者就会选择将多余的房产纷纷抛售。
　　值得注意的是，一方面房产税推进中，另一方面“房东税”先来了。2021年1月1日，国家税务总局云南省税务局发布了《关于个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项的公告》，其中明确提出：
　　1、个人将云南省范围内自有或者租入房屋出租给承租人，并取得租金收入或者其它经济利益所得，应按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税;2、个人出租住房，减按10%的税率征收个人所得税;个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。

　　显然，对于以租养贷的囤房族来说，新规的发布将会进一步提高持房成本，以2021年9月全国租房价格排行来看，北京、上海、深圳租房价格最高，分别达到了112.5元/㎡、99.34元/㎡、深圳为94.49元/㎡，而这三座也是过去炒房投机现象比较明显的城市。假设租一套80㎡的房子，月租达到近8000元，如果是个人住房，需要缴纳800元，一年则是近万元的成本。如果是非住房，且有10套这样的房子，那么每年需要缴纳的费用就高达20万元。
　　可能有人会说，仅一个城市发布“房东税”并不能够说明问题。但实际情况却并非如此，事实上，早在2019年8月份，河北省率先发布了关于个人出租住房个人所得税征收管理有关事项的公告，明确要求“个人出租、转租住房不能提供凭证、不能准确计算房屋租赁成本费用的，在租金收入的5%-10%的幅度内核定应纳税所得额”。同年12月，湖南省也发布新规，要求不能准确计算住房租赁成本费用的，按租金收入的5%～10%核定应纳税所得额。
　　由此可见，在短短两年时间，已经先后有三个大省发布了房东税，并且将过去10%税率提升至了20%，加大调控力度。对此许多业内人士也表示，未来其他省份城市也将大概率发布类似新规，主要有两个原因。其一是“房东税”也能够起到增加炒房客持房成本的效果，有利于楼市调控。其二是相对于即将落地的“房产税”而言，房东税较为温和，能够起到一定的过渡缓冲作用，以免房产税落地后住房市场出现房价乱跌的情况。
　　可能有租客会担心，房东税会一定程度上导致租房价格上涨，原因是房东将这部分成本转移到租客身上。但这种情况大概率不会发生，根据央行公布数据显示，当前我国城镇家庭住房持有率高达96%，10.5%的家庭持有三套及以上的房产，由此可见楼市整体需求已经不足，但面临住房资源严重过剩的情况，换言之未来租房市场也会呈现供应过剩的问题，对于这些“以租养贷”的炒房客来说，可能需要考虑降低租金来保证房子能够顺利出租。
　　根据相关数据显示，截至2021年第三季度末，全国60个热点城市挂牌量已经达到320万套，其中重庆、天津、沈阳二手房库存量高达15万套;成都、南京库存量也超过了12万套;合肥、武汉等城市二手房库存量也超过了10万套。随着楼市调控效果越来越明显，许多炒房客已经意识到了继续投资房产可能会出现较大亏损，因此纷纷提前抛售多余的房产。
　　(来源：今日头条财经前瞻)

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