1.2亿套空置房，应该停收物业费？已明确：新规下一律“这样”交

毛毛 · 发表于 2022-1-13 09:52:01

　　2011年，山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海准备提交提案，呼吁对空置房屋征收空置税，郭松海表示：“房屋空置是对土地资源的浪费，空置土地要收空置费，空置房屋也要征空置税”。事实上，早在2009年，郭松海就首次提出要针对房屋空置现象进行治理，对空置的房屋收取一定的费用。该方案得到了广泛支持，但可惜的是，由于房屋空置状态难以界定，加上互联网大数据应用并未普及，导致真正统计起来十分困难，使得这项提案始终没有下文。

　　可以说，当时郭松海对于楼市判断还是十分有远见的，根据已经出台空置税的发达国家来看，起到了明显的降低空置率的效果，并且一定程度上也抑制了房价上涨。目前来看，过去10年我国的房价与整体空置率都出现了明显增长的趋势：首先是房价涨幅，根据统计局公布的数据显示，我国平均房价从2010年的5032元/㎡上涨至2020年的9860元/㎡，整体上涨了96%。

　　需要注意的是，上述数据仅仅是“平均”下来的结果，事实上即使是许多三四线城市，房价涨幅就超过了100%，对于一二线热点城市来说，涨幅肯定远远超过这个数据。究其原因，主要是住房的金融投机属性被激发，吸引了大量炒房客投资者，以至于连许多企业都加入了炒房投资行列，根据Wind和全景财经数据显示，截至2019年第三季度末，整个3743家A股上市公司中，有1826家上市公司持有投资性房产，占比接近50%，投资总额高达1.33万亿元。
　　其次是住房空置情况，2018年12月，西南财经大学发布了《2017中国城镇住房空置分析》统计报告，报告指出：2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%，2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。由此可见，我国整体住房空置率大约以每两年1%的速度上涨，2021年城镇地区整体空置率可能达到了23.5%左右。
　　“空置房”数量已达1.2亿套?
　　那么空置房数量到底有多少?可以简单估测一下：假设2018年-2021年，我国年均销售住宅面积为17亿㎡，按照每套房80㎡、空置率22.5%(2019年均值)来计算，过去4年城镇新增空置房数量约1900万套，意味着城市整体空置房数量达到了8400万套。此外，如果加上安置房、回迁房、小产权房，按照30%的占比来计算的话，那么空置房总量将达到8400万/(1-0.3)=12000万套，即1.2亿套空置房。
　　好消息是，随着楼市不断的调控下，过去几年房价整体涨幅在不断收缩，不仅如此进入2021年下半年后，楼市更是出现了罕见的“下跌潮”，新房平均价格从年初的11220元/㎡降至年末的万元以下，降幅达到13.1%，与此同时许多热点城市二手房市场挂牌量持续增加，说明越来越多的炒房客囤房族在不断抛售持有的多套房产。更为重要的是，一直以来百姓千呼万唤的调控大招“房产税”如今也已经提上了日程。

　　空置房该停收物业费吗?
　　对于持有多套房的炒房客来说，未来的处境肯定会越来越艰难。正因如此，最近两年楼市也传出了“空置房该停止收取物业费”的呼声，并给出了所谓“合理”的理由：如今住房空置现象越来越普遍，对于这类住房来说，并没有享受到物业相关服务，因此不应该收取物业费用，就如同搭乘公交车，即使乘客没有坐满，也应该按时按点发车。

　　对于这类观点，自然是遭到了许多人的反对。原因很简单，当前楼市过高的空置率本身就说明许多问题，一方面说明炒房投机现象明显，住房供应透支，根据国际标准，空置率大于20%就属于“库存严重积压”水平，需要及时缓解囤积压力。另一方面，大量住房空置，不仅浪费了大量社会资源，还占用了信贷资源，许多三四线城市以及二线城市的郊区，出现了“鬼城”现象。
　　特别是在空置税还未开征的情况，物业费对于提高多套房持有者的持房成本起到了一定的作用，因此空置房同样需要缴纳物业费用。退一步来看，空置房真的没有享受到相应的物业服务吗?答案显然是否定的。举个简单的例子，对于物业服务人员来说，在清扫楼道垃圾的时候，也并没有单独空出空置房家庭不清扫，或者将垃圾倒在空置房里面，说明同样享受到了物业服务。
　　已明确：新规下一律“这样”交
　　事实上，对于空置房是否应该缴纳物业费用的问题，2021年正式生效的民法典早已给出了答案，根据第九百四十四条第一款明确规定：
　　业主应当按照约定向物业服务人支付物业费，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
　　那么答案也就很明显了，即使是空置房同样需要缴纳物业费用，并且业主不能够以“未享受到物业服务”或者“不需要享受相关物业服务”为理由拒绝缴纳物业费用。一般来说，只有手持多套房的炒房客才会要求空置房停收物业费，根据央行公布的调查数据显示，31%的城镇家庭持有两套房，10.5%的城镇家庭持有三套及以上的房产，由此可见炒房投资群体数量还是相当高的。
　　对于炒房投资者来说，新规意味着持房成本不会减少，特别是在当前楼市下行的趋势下，炒房投资的盈利空间越来越窄，因此对于这些炒房群体来说希望通过减轻物业费的方式来降低持房成本。而新规的发布显然打消了这类群体的希望。但与此同时，也有一些家庭由于外出务工，或者给子女准备了一套住房，这类家庭是否应该收取物业费用?真正的难题在于如何分清“刚需”以及“炒房客”，对于空置房是否应该收取物业费用的问题，你有什么看法?
　　(来源：今日头条财经前瞻)

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