全国空置房1.2亿套？仇保兴：烫平楼市泡沫需要做到这“两点”

毛毛 · 发表于 2022-1-11 15:43:41

“越调控房价越涨”，“房子越盖越多买房却越来越困难”……这些都是过去十年，绝大多数购房者对我国房地产的普遍印象。

国家统计局数据显示，2021年全国平均房价再创新高，达到了10218元/平，较2020年底的9859元/平，上涨了近4%。虽然去年下半年以来，部分热点城市房价有明显下跌，但是对于刚需来说，买房成本只增不减。房产专家刘博一针见血指出“真相”：涨是猛涨，跌是微跌，刚需买房越等成本越高。

中原地产研究院数据显示，2021年楼市调控累计出手次数高达651次，日均出手1.78次，创有史以来最高纪录。但频繁的调控并没有把房价“打趴下”。不仅如此，去年11月以来楼市频吹暖风，经过两个多月的市场发酵加热，叠加农历新年是购房旺季，现在很多城市的售楼处又“人满为患”了，近期开发商宣布“全面提价”的也不在少数。

到底是什么原因导致我国房价“久调不降”？地产大佬潘石屹一语道破：过去十年，全国盖了近2亿套房，开发商数量已经增加到了10万家，我们并不缺房企，更不缺房子。房子越盖越多，可房价却越来越高的根本原因之一是，很多房子买来后就空置浪费了，并没有被充分利用。我知道在北京有人买100套房，自己只住了一套。

一言概之：空置率居高不下，是导致我国房价“久调不降”的主要原因之一。

我国到底有多少空置房？这个答案可能超乎很多人的想象，根据现有的科研数据综合测算得到的结果是：全国空置房1.2亿套。

首先，2020年央行报告显示，城镇地区户均拥有1.5套房。七普数据显示，2020年末，全国共有家庭户4.94亿户，其中城镇家庭3.05亿户，平均每个家庭户的人口为2.62人。以此可以计算出，全国城镇地区住房总量是4.57亿套。这是全国所有的住房吗？当然不是，央行只统计了商品房、保障房，其它诸如小产权房以及早期的房改房并不在统计范围内。机构研究结果显示，城镇产权住房和非产权住房的比例是3：1，换句话说，城镇地区非产权住房还有1.51亿套。

其次，任泽平研究团队在2021年6月份研究报告给出的结果显示：根据测算，1978-2020年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。

再者，2018年12月份，西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布《2017中国城镇住房空置分析》报告显示，2017年我国家庭住房空置率远高于自然空置率，全国住房空置率21.4%，一线城市空置率16.8%，二线城市22.2%，三线城市21.8%。商品房空置率最高，达到了26.6%。

空置率21.4%，这是2017年的数据，事实上在专家看来，过去这几年我国的住房空置情况非但没有缓解，反而愈加严重了。根据任泽平团队的测算，2020年末，我国的住房空置率或高达22.4%。

基于上述三个数据，不难计算得出，当前时期我国的住房空置总量为1.2亿套。按照七普数据，每户住2.62人计算，这些空置房足够解决3.144亿人的居住问题。

住房空置率居高不下的“危害”是显而易见的：第一，大量住房空置，不仅浪费了大量社会资源，还占用了信贷资源。按照2020年住房空置率20%计算，2020年空置住房占用的贷款余额就高达12万亿元。用西南财大教授甘犁的话说，空置住房占用了大量的住房贷款，不仅是对贷款资源的一种浪费，而且会蕴含巨大的金融风险；

第二，大量住房空置浪费，有钱人买来房子后不住也不出租，只是空置落灰，坐等房子升值，意味着国家千方百计设计的“住房供给平衡”被人为打破了，其结果就是住房供不应求，直接推高了房价。尤其是住房矛盾突出的城市，高空置率，甚至可以说是推高房价的“罪魁祸首”。

事实上，现实中数以亿计的刚需就正承受着房价太高，买房困难甚至是压根就买不起房的煎熬——国家统计局数据显示，过去二十年全国平均房价涨幅高达530%，由不足2000元/平，一路狂飙至破万元一平。根据全国房价行情网站公布的数据，2021年12月份，全国百强城市的购房门槛已经提高到了167万，即便是按照三成首付贷款购房，买房的最低成本也高达50万（这还不包括税费和房屋维修基金）。

然而资料显示，2020年城镇居民人均可支配收入是43834元，城镇居民人均消费支出27007元。由此计算得出，2020年城镇居民人均结余资金16827元。这意味着攒够购房首付款需要29.7年。即使是一家三口一起努力攒钱，也需要至少10年时间，才能攒够一套房子的首付款。光攒够首付款显然是不够的，因为还得有能力偿付未来三十年高于本金一倍的银行贷款利息。

房产专家卢骏直言，当前时期，我国房地产面临的最尴尬的处境是：一边是全国空置房1.2亿套，一边是刚需买房困难。尤其是四大一线城市“北上广深”，空置率不低于15%，超过国际合理水平，但房价已经高达10万元一平，购买一套最普通的小房子总价也需要四五百万，这对于很多月薪不足万元的城市工薪阶层来说，无异于“天价”，在这些城市，普通人想实现买房安家梦，无异于痴人说梦。

有人说，我国的房地产市场泡沫很大，对此我们极为赞同——拿着极低的收入，却要承担严重偏高的房价，经济独立靠自己能够买房的人注定是寥寥无几的。然而，近期却有知名专家站出来大放厥词表示“不能污名化房地产”、“房地产没有泡沫”……每每听到这些言论，笔者就心如刀割。这真的是应了那句话：中国盛产专家，但却很少有专家敢于直面现实，说真话。

那么到底该如何打破当前楼市的尴尬处境，烫平楼市泡沫呢？原住建部副部长仇保兴提出了解决方案。在仇保兴看来，房地产泡沫形成由来已久，冰冻三尺非一日之寒，房地产泡沫不能贸然刺破。最好的办法是以时间换空间，多措并举逐步烫平楼市泡沫。而烫平楼市泡沫关键需要做到这“两点”：

第一点是增加多套房者的持房成本，征税是最好的选择，空置税、房产税、物业税、房东税是时候登场了，多种税收合力，不仅能有效遏制投机炒作，平抑房价，更能在一定程度上缓解地方对土地财政的依赖。可以说，“征税”可以起到“一举三得”的作用；

第二点是严控炒房资金，杜绝虚加杠杆炒房行为。对于投资、投机性购房贷款，要加大审核力度，更要建立责任制。

持房成本大幅增加叠加不能加杠杆投资炒房，炒房客就没有了操作空间，就会对房地产逐渐失去兴趣，如果政策实施得到，房价趋于稳定，炒房无利可图，多套房者更会加速抛售房产。其结果就是住房供应进一步增加，有利于市场加速转向于买方市场，那么房价也就能更快回归到理性水平。

仇保兴提出的解决办法能够落地实现吗？答案是肯定的。首先，对房地产征税这件事，国家已经在紧锣密鼓制定政策了，尤其是房东税、房产税已经跨出了一大步——房东税目前全国已经有三个省市出台了该政策，分别是湖北、河北、云南，最高征税20%；房产税试点已经获得授权，专家预测，最迟到明年6月份就会有试点城市名单公布的消息。此外任泽平预测，北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、宁波、苏州、东莞、三亚、海口、成都、西安、无锡、合肥、厦门等热点城市逐步纳入房地产税试点的可能性较大。

其次，信贷端严控投资炒房，其实这两年国家一直在做，只是有时候执行严格，有时候又有所放松，归根结底是因为，筛选困难，有时候政策执行过严会误伤刚需。2021年4月起，在深圳、广州、上海等地大范围开展的“严查经营贷违规流入房地产”行动，就是最好的证明。从目前官方释放的信号来看，2022起，信贷这个“武器”依然会成为调控的重头戏——去年11月以来，央行、住建部、银保监等三番五次强调，要增强信贷总量增长稳定性，以重点满足首套房、改善型需求为主，促进购房刚需正常释放。

（来源：今日头条楼市新观）

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