12月，楼市2大“怪苗头”房地产或重回2014年？情况已摆明

毛毛 · 发表于 2021-12-22 17:58:21

　　2021年已经进入尾声，还有不到10天的时间就步入2022年了。今年的房地产走势，已经可以盖棺定论了。
　　纵观全年房市表现，可以用“冷却”二字形容。开年之后，房地产在2020年末货币放水之下，迎来了“金三银四”小阳春，虽然这一波“阳春热”没有表现出前几年普涨的局面，但是个别城市、个别区域的楼盘却热得异常，例如深圳、合肥、南京、成都、武汉等一二线城市就有不少二手房业主抱团加价销售，虽然抱团加价不合理，但这也是市场化使然。

　　4月份开始，楼市高热就开始迅速消失，迎面而来的是房地产调控的重锤加码，限购、限贷、限价等措施纷纷强化的同时，房贷利率开始逐渐走高，首套房贷款利率一度冲至5.9%高度，二手房更是高达6.55%以上，更有个别城市二套房贷款利率达到7%，与此同时，房贷审批暂停、放款周期拉长开始不断出现。
　　所以，4月至11月份，房市呈现出“下台阶”的走向，一方面销售额和销售面积开始快速减弱;另一方面无论是新房还是二手房，难销售成为了新常态;与此同时，销售价格下滑也不断出现，更有业主直言，自己的房子已经回落至4年前了，还是无人购买。
　　那么，2022年的楼市，会持续2021年“冰凉”的状态吗?
　　在各路专家的眼中，看法不尽相同，“看涨”派的专家指出，城市化还在继续，未来还有4亿农村人入城，他们的第一需求便是购房，所以房地产红利期至少还有15年;然而“看空”派的专家则言明，房地产与世界接轨已经是大概率事件，过去的20年里，之所以房产价格高涨，关键是炒房客大行其道，炒房客囤房族大量存在的根源是房产保有零成本，随着房地产税、空置税、房东税等逐渐开启，未来房产保有将出现高昂的成本项。一方面炒房客消失，另一方面叠加房产过剩(有机构测算足够40亿人居住了)，今后房子还如何涨得动?

　　2022年房市究竟如何?先看看当前的多重信号，12月，楼市2大“怪苗头”，房地产或重回2014年?情况已摆明。
　　一、为什么说现在的情况与七年前高度相似呢?咱们先回顾下当年的行情变化。
　　1、七年前，楼市遇冷，房产销售不佳，库存开始堆积高位。
　　七年前，也就是在2014年，当年全国房产销售只有120649万平米，比上一年下降了7.6个百分点，在上一年，房产销售则直接增长了17.3个百分点。与此同时，14年房产销售额只有76292亿元，销售额下滑7.8个百分点，而在上一年，商品房销售额则是正向增长了26.3个百分点。

　　上图：当年15城市二手房成交总量
　　随着房产销售不畅局面的出现，楼市库存开始屡创新高，这是7年前司空见惯的一幕。在14年末期，房产待售面积积累至62169万平米，比11月份净增加2374万平米，比13年末期同样大幅增加12874万平米。所谓的商品房待售面积，其实是指开发商已经把房子建设好了，但是由于市场上购房消费动力不足，导致大量的新房建成后全部积压在开发商手中卖不掉，这就是“待售面积”，对于个人而言，房产持有则是资产，但是对于房企而言，“待售面积”的房产就等于负债，因为资金已经大量投入，商品难以销售导致无法变现。
　　由于市场上的新房积压和二手房积压开始增加，销售速度开始快速拉长，根据当年的研究数据显示，在104个城市里，去化周期基本都超过了1.5年，平均在3-5年左右，东北城市的楼市去化周期直接冲上了27年的高位水平。面对此状，开发商开始不愿意买地皮了，土地拍卖市场也变得流拍频频。

　　2、沉沦一年之后，再次出现“救市潮”，进而拉动房市上升。
　　面对楼市“冷却”的局面，不仅开发商着急，地方城市和不少人也明显感觉到了不小的压力，从根本上而言，房地产不仅仅是独自一人在战斗，它的兴衰与否，直接关系着上下游50个产业、200多种原材料行业的产值高低，当然了最终也直接影响到城市纳税额的高低。
　　面对此状，随后一年里，房地产各项“积极”的措施开始应运而生，例如央行开始全面降准，地方城市开始全面楼市去库存，低首付、低利率开始席卷各大城市。于是，随后的一年里，房产“高热”再度袭来，整个楼市都被燃起来了，2015年至2017年不仅是一线城市房地产高速推进，而且三四线偏远城市也开始快速抬升，燕郊、昆山花桥等一大批三四线城市在这一次的“普涨”中，赚得盘满钵满。
　　二、2021年的楼市2个“怪苗头”，似乎与当年高度一致。
　　1、房产销售下滑。
　　根据国家统计局前几日发布的2021年前11个月房地产数据显示，在1-11月份，房产销售面积达到158131万平方米，同比增长4.8%，比2019年的前11个月增长6.2%，两年平均增长3.1%。虽然看起来，同比略有微涨，但是环比却呈现出不断减少和收缩的态势，二手房去化时间加长。

　　行情渐冷的背景下，房产待售面积也开始不断堆高，11月末，房产待售总面积达到50165万平方米。在二手房销售领域，价格回落的则更为明显，一位网名为“大黑兔”的业主说到，自己5年前购买的一套房子，单价2.4万元，总价接近300万元。这两年很想卖，但是卖不掉，2021年房地产税开始，更加坚定了他售卖房产的决心，然而降价到250万元左右，看房者还是无动于衷，这让“大黑兔”表示有点蒙。
　　一位房产中介总结得非常明白：现在房产商们都“内卷”起来了，随着调控的逐渐严格，购房需求不足，开发商从银行拿不到大额的贷款，只能从房产销售来挽回资金面，于是折价促销滚滚而来。你折价5%，我折价10%，就这样“卷起来”了。
　　表面上看起来，房产商们“内卷”，得到好处的是购房者，然而实际上却并不是这样，因为新房会起到引导作用，新房的涨落，直接带动二手房的涨落，这也就是所谓的“买涨不买跌”购房逻辑。

　　2、随着房产“渐冷”，在随后一年里，房地产或重回2014年，开启新的“去库存”战略?
　　在不少业内人士看来，当前的房产市场转变，确实有“当初的味道”，首先行情遇冷，然后调控放开，最后迎来房产热潮。2021年10月份之后，房地产市场上的各项“宽松化”举措接踵而至。
　　首先，超过21个城市开始“约束降价”;其次超过5个城市开始“救市潮”，黑龙江哈尔滨成为了第一城;再次高层多次表态，要支持合理购房需求，并且重新匹配房贷关系，房贷利率也开始快速回落，在12月20日发布的新一轮LPR报价中，LPR开始调低了。尤其是随着个别超大型房企的触雷，更加把“释放资金”摆到了台前。从这个层面而言，应该恭喜买不起房的人，或迎来新的上车契机。

　　在一系列积极因素下，房市或重回7年前一幕?
　　指闻君给出否定的答案，因为支撑房产的根本动力——人口开始转折了。2020年全国人口14亿人，虽然持续增长，但是新生儿数量却不断下滑，2020年全年新生儿只有1200万人，连续4年连续回落。有人口学家表示，如果按照这个趋势发展下去，那么在未来的5年时间里，新生儿或降低至1000万人以内。60岁以上的人增加、18岁以下的减少，青年人口(壮年人口)减少了，谁来购房呢?这是一个大情况。
　　学习房产知识，关注作者!
　　(来源：今日头条楼市指闻i)

账号		自动登录	找回密码
密码			注册