“房住不炒”五周年，迎来哪些变化？2022年楼市的“三大”展望

毛毛 · 发表于 2021-12-17 09:52:35

　　2016年12月14日至16日，北京举行的中央经济工作会议提出：促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。“房住不炒”的理念首次被提出。

　　为何提出?原因很简单，当时的楼市房价上涨过于迅速，已经与当地居民收入水平脱钩，根据国家统计局数据，2000年我国平均房价不足2000元/㎡，2010年上涨至5032元/㎡，2015年上涨至6793元/㎡。此外，2014年三四线楼市库存压力明显，整体库存面积达到6.2亿平米，在这样的情况下，三四线城市纷纷开启“棚改”大招，在一系列优惠措施下，手持拆迁款的土豪以及炒房投资客们纷纷在三四线城市抢房，导致房价大涨。
　　另一方面，由于房地产市场不成熟、不健康地发展，导致实体经济边缘化，影响了经济的正常运行。对于普通百姓来说，过高的房价导致整体消费能力降低，“经济内循环”发展受阻。此外，由于住房的投资属性，许多上市公司也加入了“炒房行列”，根据wind数据显示，截至2019年第三季度，在整个A股上市公司中，有1826家上市公司持有投资性房产，占整个3743家A股数量的48%，持有房产总额达到13340亿元。由此可见，楼市已经到了需要进行调控的关键时刻。

　　如今时间已经来到了2021年底，“房住不炒”提出已经过去了整整5年，这些年楼市迎来了哪些变化?主要有三个方面：第一，房价大涨趋势不复存在，整体走势已经从“普涨”转变为“普跌”。根据统计局15日公布的数据显示，11月我国新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%，已经迎来了“三连跌”，70个热点城市中，仅有9座城市房价出现了上涨，自2015年以来首次出现“个位数”上涨的城市，二手房房价环比上涨的城市数量减少至3个，已连续8月下降。
　　可能有人会说，房价整体依旧处于上涨趋势，相较于2016年当前整体房价涨幅达到了30%。为什么会出现这种情况呢?原因很简单，楼市调控并不能采取“一刀切”的调控方式，这样容易引发一系列的金融风险，而是“以时间换空间”的调控方式，逐渐消除楼市泡沫。事实上，在楼市的不断调控下，许多热点城市的房价最高点已经定格在2017年-2018年，比如青岛、天津、石家庄、济南、北京、郑州等城市。

　　第二，越来越多炒房客正在退出市场，住房正逐渐回归居住属性。随着楼市不断调控下，如今房价已经由涨转跌，根据易居研究院智库中心研究总监严跃进的观点，当前房地产市场的矛盾从“过热”开始转为“过冷”，且房价指数一旦下跌，一般很难在短期内转正。对于炒房投资的人来说，需要房价稳定上涨才能够带来收益，除开持房成本、折旧率、房贷利率外，房价年涨幅需要稳定超过9%。但目前来看，已经没有城市符合这样的要求。
　　另一方面，根据央行公布的数据，当前我国城镇住房普及率已经超过96%，说明楼市真正的刚性需求已经不多，因此对于炒房投资的人来说，未来二手房流动性会越来越差，投资房产不仅没有收益反而可能导致“烂”在手中，因此只能选择抛售，近两年多地二手房市场挂牌量明显增加，也是因为这个原因。

　　第三，房企负债受到限制，不能像过去那样随意“拍地建房”。随着过去房价不断上涨，对于房企来说自然是赚得“盆满钵满”，由此也吸引了越来越多的房企出现，根据不完全统计数据显示，当前我国房地产开发企业数量已经超过10万，但作为资金密集型企业来说，许多房企都具备“三高”的风险：即高负债、高融资、高杠杆，导致资金链十分脆弱，一旦资金链出现问题断裂，那么手里的期房工程也就烂尾了，对于购房者来说是一笔巨大损失。
　　因此，为了限制房企无脑“拍地建房”，住建部联合银保监会央行对于房企设立了“三道红线”的要求，将房企的负债指标进行了严格限制，对于房企来说“以新贷还旧贷”的方式已经行不通了，进入2021年后许多房企都收“收敛”了许多，特别是进入下半年后，包含一些头部房企在内，许多房企都感受到的调控的压力，比如融创董事孙宏斌表示“下半年楼市会比较惨烈”，万科总裁祝九胜更是直言不讳表示：“稳字当头，是万科当前的应对;活下去比什么都重要。”

　　2021年12月8日至10日北京召开中央经济工作会议，同样定调了未来的楼市：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”同时提出“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”、“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”由此可见未来楼市调控并不会因为楼市遇冷而放松，将更进一步进行调控。2022年楼市将有“三大”展望：
　　1、房产税试点落地
　　一直以来，“房产税”都是楼市呼声最高的调控措施，许多专家学者表示房产税能够有效调控房价，原因很简单，对于炒房投资的人来说，将会直接增加手持多套房的成本，根据一些已经出台房产税的发达国家来看，也证明房产税能够发挥明显的调控作用。在10月份的高层会议上，也明确了未来房产税会在部分城市作为试点，而这类城市必然是房价高、泡沫大、炒房投机现象严重的城市，比如深圳、杭州、苏州、济南、上海、重庆几个曾经参加座谈会的城市。

　　2、房企迎来“洗牌”，优质房企会笑到最后
　　上文已经提到过，当前楼市整体需求已经不足，对于房企来说不仅要经受高负债的考验，同时也要面临需求不足而导致的业绩下滑。随着房价逐渐回归理性，人们对于居住质量的要求也会明显提升，因此未来资金链相对稳定、房源质量好、口碑佳的房企能够“活下来”，其余的大部分房企可能要面临转型、收购兼并、破产关闭、经营不良被注销营业执照等问题。
　　3、房价进一步回归理性
　　根据统计局发布的数据显示，11月新房价格同比涨幅仅为2.4%，相较于2020年涨幅回落近70%，由此可见房价的确已经在逐渐回落至理性水平，目前房价已经回落至2019年的水平。根据房产专家严跃进、经济学家汪涛等专家的预测来看，2022年楼市或将继续保持下行趋势。前不久，中指研究院发布了《中国房地产市场2021总结&2022展望》，预测2022年房价将小涨2.0%~3.5%，由此可见，未来房价走势已基本明朗。
　　“房住不炒”调控五周年，我们见证了楼市迎来的三大转变，2022年楼市也将迎来“三大”展望：房产税试点落地、房企迎来“洗牌”、房价进一步回归理性，随着不断地调控下，未来楼市也会逐渐回归正轨。
　　(来源：今日头条财经前瞻)

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