明年起，预售或“全面取消”？央媒为民发声，已有省份开始行动

毛毛 · 发表于 2021-12-17 09:51:02

　　每月中旬，都是国家统计局公布房价数据走势的时间点，相较其他机构发布的数据而言，统计局公布的数据真实性更强，也更具有参考价值。12月15日，统计局公布了70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，与许多专家学者预测的相同，70个大中城市商品住宅销售价格环比延续下降态势，同比涨幅持续回落。具体来看，房价指数环比迎来“三连跌”，新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.3%，新房价格环比上涨城市数量跌破两位数，仅有9座城市出现了上涨，二手房房价环比上涨的城市数量减少至3个，已连续8月下降。

　　对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，当前房价指数环比下跌持续了三个月，且跌幅在扩大，说明房地产市场的矛盾从“过热”开始转为“过冷”，且房价指数一旦下跌，一般很难在短期内转正。由此可见，随着楼市不断调控下，房价走势已经开始逐渐回归合理的方向发展，11月新房价格同比涨幅仅为2.4%，相较于2020年涨幅回落近70%，楼市泡沫也在不断消除。

　　不过，对于当前的房价，许多无房刚需并不“买账”，原因在于当前房价依旧处于较高的水平。相关数据显示，2021年1-11月，全国商品房均价为10224元/平方米，涨幅为3.5%。由此可见，平均房价依旧在上涨，并且这仅仅是“平均值”，当前就连许多热点三四线城市的房价都超过了万元，二线城市平均房价几万元/平米，一线城市部分地段更是超过了10万元，高房价与居民收入脱节是不争的事实，说明房价还有更大的下浮空间。
　　除了高房价以外，楼市还有一个不容忽视的问题，那就是住房买卖的“预售制”。根据相关资料显示，1953年霍英东成立了一家房地产公司，同时也给出了楼宇预售制的基本框架：第一期先交订金百分之五十，第二期落位二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴。这便是最早预售制的雏形，也被称为“卖楼花”，随后深圳学习香港引进预售制，并且推向全国。

　　在城镇化建设初期，大量人口流入城市，住房数量供不应求，开发商手头资金有限，因此住房供应也有限。而预售制度能够很好地解决这个问题，提高了开发商的资金周转效率，住房供应不足的问题得以解决。由于成立房企门槛不高，并且有预售的方式帮助融资，随着时间的流逝，房企数量开始暴增，与此同时“预售制”的一些弊端也开始显现：
　　首先是过度承诺问题，在建造住房之前，将周边的资源配置，小区的居住环境等各个方面都夸得面面俱到，但这仅仅是开发商的一个口头承诺，等到交房的时候会发现与预期完全不符，对于购房者来说，也只能忍气吞声。其次是建造质量问题，对于房企而言，今年正式生效的“三道红线”限制了房企的资金负债，这也就意味着房企过去“以旧贷还新贷”的方式行不通了，因此部分房企为了增加现金，可能会以降低住房建设成本的方式来实现。事实上，即使在“三道红线”出台前，开发商以次充好建设豆腐渣工程的消息就已经屡见不鲜了。

　　最后是延期交房甚至烂尾的问题。一般来说，开发商正常交付时间为2-3年，但一些开发商往往会延长交房的时间，将其延期至5年甚至更久，这样增大了购房者等待交付的时间成本。有人会说延期交房能够获得补偿，但在《商品房买卖合同》中有明确规定：因为不可抗力出现的延期交房，则不承担相关责任。因此开发商只需要给出一个又一个“不可抗力”的因素，购房者对此就毫无办法了。
　　此外，根据人民法院公告网数据，截至11月26日，全国已经有380家开发商破产。一旦房企出现破产，并且手头的项目没有其他开发商“接盘”的话，那么还在建造的期房工程可能就要“烂尾”了，对于购房者来说是一笔巨大的损失，不仅房子没有了，银行的房贷还需要按时偿还。这也是为何前阵子某超级房企宣布“无力偿还负债”后，引起许多购房者担忧的原因，担心自己买的房子烂尾了。

　　结合上述种种原因，越来越多购房者开始抵制商品房预售制，近几年有关“取消预售”的呼声也越来越高。很多人不知道的是，虽然预售制度是从香港引进的，但当地在多年前已经废除了预售制度。事实上，对于购房者这些呼声，国家也早已经注意到了，公开资料显示，近两年多地收紧房屋预售资金监管，2020年至2021年10月中旬，全国主要城市共发布相关政策60次以上。央媒经济日报也发文为民发声：购买期房者，最大的担心就是把购房款交给开发商，开发商资金链断裂、跑路，购房者迟迟拿不到房，甚至可能面临房财两空的局面。
　　与此同时，《湖南省推进新建商品房“交房即交证”改革实施方案》发布，其中明确规定：
　　从2022年起，湖南省所有城镇规划范围内新取得国有建设用地使用权的预售商品房项目必须实施“交房即交证”。

　　对于广大购房群体来说，新规的意义在于未来只要拿到住房钥匙就能够拿到房产证，很大程度上缩短了购房拿证的时间。业内人士表示，新规可以视为现房销售的信号，从预售到现房销售已经迈出了实质性的一步。事实上，除了湖南以外，2019年广东省出台《关于商品房预售制意见通知》，表示将逐渐探索试点商品房现房销售制度与商品房制度取消的可能性。无独有偶，2020年海南省发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》，要求新出让的土地建设商品房规划的，全部要实行现房销售制度。

　　有人评价：“期房销售就像开发商手中拿着西瓜，房企将其抱在手上，自己想怎么切就怎么切，想怎么分就怎么分，购房者只有被动接受的份”。随着越来越多的省份发布新规对于期房销售进行管控，未来楼市大体方向也已经十分明朗了，虽然预售制度短期内可能会难以取消，但对于其中不利于房地产健康发展的地方一定会进行整改，属于民心所向，明年起或将有越来越多的省份加入其中。
　　(来源：今日头条财经前瞻)

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