买菜大妈一语说透楼市本质，众人坦言：大多数人都没她看得明白

毛毛 · 发表于 2021-12-15 09:47:33

　　现在房地产有大泡沫，我不太同意，这些年来我们每年70个大中城市房价每年增长1%、百分之零点几、百分之一点几，基本是稳定的，它没有涨起来，与此同时我们城市居民的收入每年增长5%、6%，由此可见居民收入增速远高于房价增速，房地产价格没有大泡沫。

　　笔者查阅了一下相关资料，这句话来源于举办的兴业银行“私人银行成立十周年暨优秀管理人颁奖盛典”，北京大学汇丰商学院教授、国民经济研究所所长樊纲对于当前楼市给出的看法。对于这个观点，许多网友并不赞同，主要对于数据存疑，根据国家统计局公布的数据显示，2016年我国平均房价为6793元/㎡，而今年10月我国平均房价为9749元/㎡，足足上涨了43.5%，年涨幅明显高于1%，不仅如此，如果按照年初的房价11220元/㎡的数据来计算的话，过去5年房价涨幅高达65.2%。

　　再来看看收入情况，公开数据显示，2015年我国城镇居民人均可支配收入31195元，2020年全国城镇居民人均可支配收入43834元，增长了40.5%左右。由此可见，人均收入增幅速度略慢于房价上涨的速度。不过对于大多数刚需来说，明显是房价上涨的速度远高于收入上涨的速度，为何会出现这种情况呢?原因很简单，上述房价上涨的仅仅是“平均值”，许多偏远地区的房价并没有出现明显上涨，甚至还出现了下跌，因此对于人口相对集中的热点城市来说，房价涨幅会远高于平均值涨幅，就连一些热点三四线城市房价都上涨了1倍以上。
　　由此可见，如果是5年前在这些热点城市买房的投资的人群，是能够实现“翻倍赚”的，那么就目前的楼市情况来说，如果今年选择买房的话，5年后还能够实现“翻倍赚”吗?答案显然是否定的。主要有三个原因，首先是当前的楼市调控，根据公开资料显示“房住不炒”提出的时间为2016年12月，如今刚好已经过去5年的时间，虽然近几年房价还在上涨，但整体涨幅却在不断收缩，正如上文提到的一样，进入2021年后，房价走势已经从微涨转变为下跌。

　　此外，当前“房住不炒”已经成为永久性的调控措施，未来房价泡沫只会不断消除，即使是热门城市房价也难以出现大涨的情况。其次，从供求关系来看，当前住房已经明显过剩，根据中原地产数据，2021年7月末，全国房地产广义库存达380441万平方米，按照每套房100㎡计算，相当于3800万套住房等待销售，足以满足上亿人的住房需求。反观整体的住房需求，央行发布的城镇家庭负债统计报告显示，我国城镇家庭住房普及率已经超过96%，说明当前整体住房需求已经不足。
　　最后，前不久召开的重要会议上，也明确了“房产税”会落地，会选择一些城市作为试点城市。显然，房产税同样也是作为楼市调控的一环，因此炒房现象明显、房价过高、泡沫过大的城市更加有可能作为试点，因此对于这些城市来说，住房也就失去了投资属性。对于当前的楼市，一位买菜大妈给出了十分精辟的总结：如果连我们这些买菜大妈都知道炒房能够赚钱的话，只能说明炒房这场“击鼓传花”的游戏快结束了，也到了该找“接盘侠”的时候了。

　　的确，正如著名主持人白岩松说的那样：如果房价再涨，涨到3、4万元/平米，那么再怎么涨就和普通人没有什么关系了，反正也买不起。炒房投资就成为了有钱人之间“击鼓传花”的游戏。因此，对于目前的楼市来说，“房住不炒”依旧是核心调控理念，那么未来的楼市泡沫只会不断消除，因此对于想要继续炒房投资的人来说，将大概率成为“接盘侠”，或将面临房子卖不掉还要缴纳房产税的困境。
　　那么对于当前的无房刚需来说，是否意味着目前不能够买房呢?显然不是，对于炒房投资的人来说，需要房价保持稳定的增长才能够带来收益，房地产专家冯仑曾说过，房价上涨需要超过9%，对于炒房客来说才能够有收益，但目前显然没有这样符合条件的城市，就算涨幅能够达到9%，也无法持续增长，因此对于炒房投资的人来说，住房已经不具备投资价值。

　　但对于刚需来说，买房的目的并不是为了赚钱，而是用于自住，只要不出现大幅下跌就能够接受。那么未来房价会出现全面大跌吗?同样不会出现大跌的情况，房价一旦出现大跌，可能引发一系列的金融风险，甚至导致“断供潮”的出现，不利于经济正常发展，比如上世纪90年代的日本经济危机以及2008年美国爆发的次贷危机，都是由于房地产“硬着陆”，刺破楼市泡沫所导致的。根据相关数据显示，当前已经有23座城市发布了“限跌令”，用于防止房价“乱跌”的问题。

　　因此文章开头提到的北大教授的观点，目前来看并不符合，不过相信随着楼市的不断调控，未来几年会朝着这个方向发展，这也是无数刚需群体希望的那样，只要房价涨幅慢于工资上涨的速度，对于无房刚需来说还是能够接受的。当前的楼市则是更加符合“买菜大妈”的观点，住房已经不适合投资了，但对于刚需来说可以选择买房，经济条件允许的情况下尽量选择人口流入量大的热点城市，同时不要背负过高的负债买房，就算今年买不起也可以明年再买。
　　(来源：今日头条财经前瞻)

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