确权将“圆满结束”？2022年起，农村老宅统统实行“地随房走”

毛毛 · 发表于 2021-12-3 17:28:16

从2013年至今，农村土地确权工作已经开展了近8年，根据自然资源部的工作安排，实际上确权工作早在2020年底就已经应该结束了——2020年5月14日，自然资源部发布重要文件明确提到，“2020年底基本完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作”，很多人看到文件这里的描述，就断章取义地表示，“2020年确权就已经圆满结束了”。

事实上这是一种错误地传达信息，属于严重误导群众，因为在该文件中还有另外一段重要的话：但全国宅基地数量大、情况复杂，一些地方还存在农村地籍调查基础薄弱、登记资料管理不规范和信息化程度低等问题。且因为“疫事”的原因，部分地方推进工作受阻，增加了按时完成任务的难度。换句话说，整个2021年，国家已经为部分确权登记工作“延期”了。但从文件规定的确权结束期限来看，2021年底将彻底结束——2021年底前，全国所有县（市、区）要完成汇交工作。

房地产专家卢骏解读认为，从自然部发布的文件来看，2021年底前，农村土地确权确实将“圆满结束”了。换句话说，2022年起，确权确实要正式停止了。只不过，这一次会不会再延期，也是未知数。不过，倘若真的延期，也不影响全国绝大多数地区土地确权结束的事实。一句话，对于“2022年起确权停止”的事实，我们不应该再有疑问。

此外，对于绝大多数人最关心的诸如确权范围，确权后宅基地申请、农村老宅继承、农村老宅翻建、子女继承农村老宅等问题，自然白在今年初也一锤定音作出了明确规定，概括来说，从2022年起，农村老宅统统按5大“新规”处置，其中涉及农村老宅继承、翻建、改建等问题时，新规明确规定，统统实行“地随房走”原则。

第一、4种情况，无法确权，可能收回村集体或收归国有

1、乱占耕地建房。想建房就必须要有宅基地，现实中宅基地不够的情况很常见，因此有些人就自作主张，占用耕地建房，这显然是不合法的。对此，国家有明确规定，禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等；

2、违反生态保护红线管控要求建房。早在2017年的文件中就明确提到“严禁不符合主体功能定位的各类开发活动，严禁任意改变用途”。这些违反生态保护红线管控要求的建房，不仅不能确权登记，反而会面临被拆除，有这类情况的农村人要做好心理准备；

3、城镇居民非法购买宅基地。近年来，城市雾霾、水污染等问题日益严重，受此影响越来越多的城里人想到农村居住生活，所以不少人都是通过购买农村宅基地自建房，但此举是法规明确禁止的，是严重违法的；

4、小产权房。一般指未办理相关证件，在农村集体土地建造的房屋，其房屋的合法性不被国家承认。

对于这4种情况建造的房屋，自然资源部有明确规定：原则上是收归集体，然后把这些多余的宅基地再分配给其他符合条件的集体成员。

第二、宅基地申请问题

3种情况能申请宅基地：1、外来人口落户本村，成为本村集体成员，无宅基地；2、子女结婚等需求单独立户，无宅基地；3、因发生或者防御自然灾害，或实施规划等需要拆迁的。3种情况不能申请宅基地：未满十八周岁的、出卖或出租住房的、超出“一户一宅”标准的。

至于宅基地的申请是有一套明确的流程的，总的来说需要12道手续，真正有需要的朋友，可以到地方相关单位作详细咨询。

第三、城镇户籍子女，统统实行“地随房走”的原则来继承农村老宅及宅基地使用权

首先需要明确的是，根据我国的土地管理制度，农村宅基地是不能被单独继承的，因为其权属属于村集体。但按照“地随房走”原则，合法继承人在继承农村老宅时，也一并获得了继承老宅下面宅基地使用权的权利，这便是“地随房走”原则。当然，限制条件是，如果宅基地之上的房屋损毁、倒塌了，那么宅基地的使用权也会一同消失——简单来说就是，宅基地的使用权是依附在农村房屋之上的。而且有些城市明确规定，农村老宅空置时间超过2年，村集体有权收回宅基地使用权。但这条规定，在各城市真正实施得非常少，归根结底是因为大家都是一个村的，有时候村干部还是非常维护本村村民的利益的。

至于外迁子女（城镇户口）能否继承农村老宅，对此今年起实施的《民法典》，以及自然资源部等公开回复，都已经给了明确答案：农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记，但前提是“地上有房”。且非农户口的子女，不得在宅基地上进行翻建、改建、扩建等行为。

第四、农村宅基地上的房屋不适用遗赠

换句话说，城镇户籍的非亲缘关系人，不能依据遗赠取得宅基地使用权。宅基地的所有权和使用权是分离的，所有权属于集体，农村居民只有使用权，不能随意对宅基地进行处置。

换言之，虽然宅基地上房屋可以进行继承，但这只是对基于亲缘关系的宅基地上房屋流转的特殊认可，并不意味着在没有亲缘身份关系的人之间可以通过遗赠形式合法取得宅基地上房屋。宅基地使用权具有强烈的人身依附性，其合法继承人必须是与本村集体的亲缘关系人。“禁止城里人购买农村宅基地建房”，其实也是基于这个理论。

打个比方：刘老汉为某村村民，在村里有宅基地一处，地上有两层洋楼。王老汉有一好友李某是城镇户籍，常到村里看望王老汉，并对王老汉在农村的田园生活表示十分向往。多年后，王老汉订立遗嘱，将其在村里的洋楼在其去世后赠与给李某。那么根据规定，李某是不得通过遗赠的方式取得农村房屋的所有权和宅基地使用权的。

第五、子女继承农村宅基地使用权和老宅，大致分三种情况

第一是，多子女家庭，宅基地使用权由户籍和父母在农村的同一个户口簿上的子女继承，房屋则由多子女共同继承。打个比方，老王有三个儿子，大儿子和二儿子户口都在城市，小儿子户口在农村，且和老王的户口在一个本子上。这种情况下下，城镇户籍子女不得主张继承宅基地使用权。不过，对于房屋的继承，城镇户籍的两个儿子，也能对其折算价值主张继承；

第二是，多子女家庭，子女中有人是城镇户籍，且无子女和父母同户口簿，则多子女平均分摊继承房屋和宅基地使用权；第三是独生子女家庭，无论农村还是城镇户口，都可以依法继承父母的农村老宅，同时合法继承宅基地使用权。
（来源：今日头条楼市新观）

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