再说一次，不要盲目买房！新规下，明年起2类房子将迎来贬值潮

毛毛 · 发表于 2021-11-25 10:06:15

　　“建议人们闭着眼买房，未来不会亏本”，这是某位经济学家在几年前发表的观点。
　　看似这是鼓吹楼市的观点，不过在当时房价普遍上涨的年代，这样的观点并没有错，那些在早买房的购房者，确实通过买房实现了财富升值。
　　相关数据显示：2000年左右，全国的房价均价还不足2千元，即使是北京的房价，也不过三千元左右，当时北京三环的一套100平米左右的房子，也只需要30万左右;2010年左右，我国的房价均价还不足5千元，而到了2020年，全国的房价均价已经接近万元大关，为9860元/平方米。
　　相信人们经历了过去20年的楼市，也基本上坚信“闭着眼买房都不会亏”的观点，在过去20年，重要的不是买什么房子，只要能够买到房子，就能够大赚一笔。
　　“闭眼买房”的时代会一直持续下去吗?显然是不会的，正如房产大佬王健林的说法：任何国家的房地产行业都不可能一直兴旺下去。其实他就是在暗示我国的房地产行业不可能一直兴旺下去，他也是这样做的，从2015年开始万达就开始转型，卖掉房地产相关的资产，从现在的观点来看，王健林真的非常有先见之明。

　　正如王健林预测的那样，近期房地产行业已经开始迎来转折。近期国家统计局公布了9月和10月的70城房价数据，9月份新房价格首次迎来了环比下跌，10月份延续了下跌的趋势，这是最近6年来首次出现房价的环比下跌，可以算得上是楼市的转折点。
　　本来2021年上半年，全国的房价均价已经突破万元大关，当时很多房产专家都断言，楼市已经完全进入“万元时代”，还有不少人已经开始房价什么时候能上涨到1.5万甚至是2万，不过令很多人没有想到的是，今年9月份和10月份单月的房价均价都已经跌回1万元，其中10月份的房价均价为9749元/平方米，低于2020年的房价均价，可以说房价跌回到了2年前。
　　除了房价开始出现回调之外，二手房的流动性也开始明显减弱。房子作为投资品，流动性是非常关键的属性，过去几年房子的流动性一直很强，投资客根本不担心房子卖不出去。不过最近几年，二手房的流动性开始逐渐减弱，一方面是因为二手房市场的供求关系的转变，随着二手房供应量逐渐增加，而二手房的购房需求开始逐渐减弱，导致二手房开始供大于求;另一方面，二手房批贷的难度进一步升高，现在很多银行都拒绝二手房贷款，即使有银行批贷，贷款周期也比新房高出很多，这就导致二手房的流动性进一步减弱。
　　事实上在这样的楼市背景下，“闭眼买房”的时代已经完全结束，购房者的买房观念不能停留在过去，新的楼市环境就应该有新的购房观念。再说一次，不要盲目买房，盲目买房可能会面临房子流动性变差，难以转手;同时也可能面临房价回调，房子出现大幅贬值。

　　楼市已经很难再回到房价普遍上涨的年代，随着楼市环境的改变、调控政策的收紧以及人们买房观念的改变，未来楼市将会迎来相对艰难的时期，在这样的楼市环境下，盲目买房是不可取的事情，购房者需要谨慎买房，避开那些有可能出现“贬值潮”的房子。未来什么样的房子有可能会迎来“贬值潮”呢?新规下，明年起2类房子将迎来贬值潮。
　　第一类：品质比较差的高层住宅。
　　前几年，高层住宅应该算是非常受欢迎的住宅类型，高层住宅在城市中的普及率也是相当高。相比过去的老房子，人们喜欢高层住宅的小区环境，也喜欢高层住宅的居住舒适度。不过近些年来，随着时间的推移，高层住宅也暴露出了一些缺点：
　　首先是高层住宅公摊率很高的问题，因为高层住宅存在多部电梯，同时需要很高的承重墙，因此高层住宅的公摊率比普通多层住宅高出很多;
　　然后是高层住宅高容积率的问题，容积率高就意味着居住密度比较高，这也会降低实际的居住舒适度;
　　还有就是未来高层住宅会面临老化、安全性、难拆迁等一系列的问题。
　　当然调控层面早就意识到了这个问题，出台了限制高层住宅的新规，2020年住建部发布了《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，主要内容如下：
　　1、严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天大楼”，一般不得新建500米以上的建筑;
　　2、严格限制新建250米以上的建筑，各地新建100米以上的建筑应充分论证、集中布局;
　　3、新建的高层建筑要与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配。
　　“限高令”属于限制高层建筑建设的新规，这一政策实施之后，未来新建高层住宅的数量会减少，同时高层住宅的建设质量也会提高。未来那些品质比较差的高层住宅，可能会逐渐被时代淘汰，考虑到高层住宅本身存在的诸多劣势，那些品质差的高层住宅会提前迎来“贬值潮”。

　　第二类：房龄比较长的老房子。
　　在过去棚改的时代，城市中的老房子是人们非常看重的投资品，如果迎来拆迁的机会的话，老房子可以获得安置房补偿和一定的货币补偿，不少人都是依靠老房子实现了拆迁暴富。
　　不过近期棚改政策已经开始逐渐退出历史舞台，取而代之的是全面推进的旧改政策，不同于棚改的大拆大建，旧改选择的是更为温和的改造方式，通过给老小区进行基础类改造、完善类改造、提升类改造，来提升小区的居住体验与居住品质。
　　虽然目前拆迁还依然存在，某些特定的老房子还是会有拆迁的机会，但是城市中的大多数老房子都会采用旧改的方式来提升居住体验。老房子失去拆迁的机会之后，投资价值会大幅减弱的，虽然旧改也会提升老房子的居住体验，但是旧改不能完全改变老房子的本质，那些房龄很长的老房子，即使经历了旧改，居住体验也无法和新房相比，因此在旧改新规下，这些失去了拆迁机会的房龄很长的老房子，将会迎来“贬值潮”。

　　结语：
　　对于购房者来说，过去“闭眼买房”的时代已经完全过去，真的不能再盲目买房了。未来买房要兼顾房子的升值空间和居住体验，而那些可能会出现“贬值潮”的房子，应当尽可能避开。
　　(来源：今日头条楼市专聊)

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