再强调一次，不要乱买房！懂行人：房价下跌前或将有5大“征兆”

毛毛 · 发表于 2021-11-18 09:16:43

　　前不久，每日经济新闻发表了一篇名为《“金九银十”缺金少银：楼市成交房企业绩双双下滑，价格战或持续到年底》的文章，文章表示继“金九”失约后，“银十”楼市亦惨淡收场。新房市场方面，40个典型城市10月成交面积同比下降32.4%，达到近8年来最低点。二手房市场方面，13个热点城市成交量环比下降26.9%，同比下降42.8%，成交总量基本回落至2014年10月的水平。

　　除了房市以外，土地市场同样出现了“量价齐跌”的情况，据中指研究院统计，10月全国300城成交各类用地规划建筑面积11714.41万平方米，同比下降47.64%;各类用地出让金总额达3334.29亿元，环比下降38.15%，同比下降33.51%。10月份全国共流拍地块73宗，流拍率为14.54%，较9月下降2.66个百分点。百强房企中，超过80%的房企业绩同比降低，其中44家房企业同比降幅大于30%，同环比双降的百强房企数量达37家。房企融资总额来看，10月房企发债规模加速收缩，单月融资总额环比下降60%。

　　也就是说，无论从新房与二手房市场来看，还是从土地成交量、溢价流拍率来看，亦或是房企业绩与融资，都说明当前的楼市的“黄金时代”已经过去，随着不断地调控下，房价涨幅不断收缩、楼市泡沫逐渐消除、房地产行业也正在转变为正常行业。对于刚需而言，意味着未来买房会更加轻松，前不久央媒经济观察报发表了一篇文章，刊登了国家银保监会对于楼市的态度：保障刚需群体信贷需求，在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。
　　因此，对于未来准备买房的刚需家庭来说，不要像过去一样随便买房就能坐等上涨了，“无脑买房”的时代已经过去，正如经济学家马光远说的那样：“未来会有更多的城市加入稳楼市的行列，未来房地产分化会更加明显，房价下跌或会成为常态”。也就是说，随着楼市不断“分化”的情况下，一些城市可能会受到影响房价出现下跌，那么该如何判断未来城市房价是否会下跌呢?懂行人表示，房价下跌前或将出现这5大“征兆”，可以起到一定的参考作用：

　　1、人口大量流失
　　著名经济学家任泽平曾提出判断房价走势的理论：长期看人口、中期看土地、短期看金融。由此可见人口决定了一个地方房价长期走势，原因也很好理解，当前住房依旧具备“商品”性质，其价格自然也会受到供需关系的影响，而人口对应着住房需求，如果一个城市人口不断流失，那么相应的住房需求也会不断减少，市场会逐渐偏向买方市场，因此房价也难以有所支撑。

　　2、房产中介频繁闭店
　　房产中介作为房产买卖、房屋租赁的重要一环，其变化也能够直接反映当地楼市现状。不难发现，一些热点城市的核心地段小区，其周边基本上都是房产中介，原因很简单，在他们这行有这样一个说法：开一单吃半年，也就是说只要成交了一套房子，基本上半年的工资也有了保障，因此许多热门城市都会出现满大街都是房产中介的现象。正因为这个原因，一般房产中介是很难关门倒闭的，只有当地的楼市处于下行阶段，长时间入不敷出的情况下才会出现这种情况。
　　3、许多大型企业迁出
　　大型企业的迁入与迁出同样能够带来一系列经济效应，如果某地的大型企业迁出的话，减少的不仅是经济贡献，同时也带走了当地职工大量的买房、租房需求，与此同时也减少了外地来应聘的求职人口。因此如果某地出现许多大型企业迁出的情况，那么也就会出现住房需求不断减少、人口流失加剧、经济产能降低的问题，由此导致当地的房价出现下跌的后果。

　　4、土地溢价率低、流拍率高
　　许多人喜欢将土地与住房比喻为“面粉”与“面包”的关系，并且认为土地的价格影响将直接影响住房价格，原因很简单，开发商拿地的成本高了，那么房价自然也不会降低，因此许多热门城市的土地竞拍阶段往往会出现溢价率很高、流拍率很低的现象。因此，如果某地的土地溢价率持续走低，且流拍率不断升高的话，说明房企对于当地已经不感冒了，相较于个人而言，房企显然更具备判断楼市的眼光，说明未来楼市可能处于下行周期，房价也会下跌。
　　5、没有核心支柱产业，资源不断收缩
　　显然，城市拥有核心支出产业的话，就能够助推当地的经济发展，从而带动楼市发展，那么房价也有了支撑。但如果城市缺少核心支出产业，并且整体资源在不断收缩的话，那么经济发展会越来越缓慢，与之相对的劳动力也会不断流失，许多人在外地定居后，会将家人也一并接到外地居住，导致住房需求进一步减少，那么相应的房价也就失去了支撑点，由此导致下跌的情况。

　　也就是说，如果某地出现了上述5种“征兆”的话，那么房价或将会出现下跌的情况，因此对于有购房需求的刚需来说，尽量避开这种情况，以免刚入手的房子出现贬值的情况。但需要注意的是，尽管当前楼市一系列数据表明正在遇冷，但并不意味着未来房价会出现“全面大跌”的情况，原因是房价一旦全面大跌，将产生一系列的金融问题，比如“抛售潮”出现，银行的坏账大量增加等，不符合“稳房价”的调控理念，也就是说未来房价既不会大涨也不会大跌，因此在经济条件允许的情况下，可以选择买房，上述5种情况尽量避开即可。
　　(来源：今日头条财经前瞻)

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