11月，楼市迎来“3个消息”，买房“窗口期”或在今明两年？

毛毛 · 发表于 2021-11-15 10:04:25

　　什么时候才是买房契机?在每个人的心目中，有着不同的答案。理想和实际经常出现两张皮的情况。
　　在多数人的心目中，都有这样一番憧憬：价格下滑到谷点的时候，买房入手，然后坐等价格提升，手中的房子跟着增值。
　　然而实际却是这样操作的：房产价格下滑的时候，购房者不敢买房，因为他们担心买到手的房子会继续缩水，于是纷纷站到观望者的队伍。一旦房市触底反弹、再次高速上升的时候，购房者们才跟着纷纷出手。所以说，追涨才是大家真正在干的事情。

　　总结一下：房子跌的时候，没有人愿意去买房;房子涨的时候，一股脑冲进楼市。买涨不买跌才是过去20年来助推房地产高速前进的根本动力。
　　不过，2020年以来，住房市场发生了180度的大逆转，曾经“高涨”的势头一去不复返了。
　　现阶段无论新房还是二手房，都不同程度地进入到了“收缩下滑”的境地。也正是在这种风向下，市场上的买房需求快速减少，二手房挂牌量屡创新高。公开数据显示，2021年以来，多个城市的二手房网络挂牌量不断堆积，武汉、南京、合肥、成都、郑州等都超过了10万套。
　　3个新情况的出现，导致房市处于下行态势中：
　　1、央爸“3+2”房市融资收紧策略。央爸“3+2”政策主要包括了两个方面的内容。首先是2020年8月末，央爸首次提出各房地产企业需要降低负债等3项指标至绿线标准以内，如果逾期未完成的话，则今后融资增幅将受到限制;其次是央爸在2021年提出了为各类金融机构制定向房地产开发商和个体购房者发放贷款的上限比例，俗称贷款双上限。在央爸“3+2”措施下，房产市场的资金开始快速减少。

　　“3+2”直接引发了两个方面的连锁反应：第一是房企层面，过去依靠高融资模式生存获利，现在银行不给贷款了，资金面自然紧张，于是为了挽回资金面，开启了大促销模式，2021年以来，超过80%的房企出现了不同程度降价销售情况，即便这样超过500家房企依然因为资金倒闭了。
　　另外，由于新房销售不畅，央行也限制了银行给个体购房者贷款比例，所以买房人没有充足资金购房，原本有买房需求的人，都开始退却了。
　　2、新生儿减少，住有所居需要实现。随着第七次人口普查数据的出炉，一系列现实摆了出来。2020年底全国人口14亿人，60岁以上的老年人达到了2.6亿，老龄化的比例进一步提高。与老年人增加呈现出截然相反态势的是新生儿数量减少和出生率降低。2020年全年新生儿只有1200万人，比起上年再度下滑，这已经不是第一次这种情况了，2016年二胎全面放开，除了当年有微弱提升之外，随后便开始再次踏上下滑的旅途。

　　人口学家们预测，如果继续沿着这个走势发展下去，未来5年时间内，新生儿或降低至1000万人以内，对比14亿人口的大国，1000万新生儿可谓杯水车薪。一个新问题随之提出“如何提高生育”?北京大学光华管理学院教授、人口学者梁建章就直言：高住房成本和教育成为成为了抑制人们生育意愿的两座大山。有专家做出过一项研究测算，在北上广深等一线大城市里，把一个孩子从0岁抚养到18岁，需要至少180万元，如果考虑买房的话，需要至少500万元以上。即便在一般二线城市，抚养孩子18年也需要至少80万元，加上房子至少300万元起步。
　　所以，专家们建议，为了提升生育率，降低住房成本、控制房产价格、实现住有所居，让房地产从金融属性回归到居住属性才是应该有的发展方向。2021年6月份以来，围绕提升生育率的种种举措接踵而至，教育双减、取消课外辅导机构、限制房产价格成为了必然举措。

　　3、国际通胀，或带来一定程度影响。2020年全世界都笼罩在“黑天鹅”的侵袭影响当中，全球超过90%的国家发展出现了一定程度的收缩情况，美国、加拿大、日本、英国、德国、法国等体量纷纷后退，只有中国继续跨步前进。
　　随着时间进入2021年，这件事的影响逐渐减弱，一个新课题摆在了世界各国的面前，如何快速恢复增量、如何提高居民收入水平，于是乎，新一轮的发钞浪潮一触即发。

　　在2020年的12月，日本开启73.6万亿日元的新计划，兑换为人民币，总额度高达4.4万亿元;
　　2020年底至2021年，美国同样不甘示弱，大大小小的举措中，累计释放出了3-4万亿美元的货币(兑换为人民币达到30万亿元左右)，仅仅在3月份上旬就一次性通过了1.9万亿美元的增长方案，与此同时，还对暂时没有工作的人员发放300美金/周;
　　欧洲作为一个重要角色，面对普遍收缩的问题，也开启了货币投入，欧洲央行发布1.35万亿欧元的大方案，2-3个月之后，再度追加5000亿欧元，总投入量达到了3.87万亿人民币。
　　也正是在全球资本增加的背景下，国际大宗资产正在遭遇新一轮通胀的影响，有色金属、钢铁、原油、大豆等纷纷出现了不同程度价格上浮的情况，房地产也不例外，2021年以来全球89%以上的国家房地产开始起飞。可以说，资本流向哪个行业，哪个行业就会预热，王石上半年就给出警示，新兴国家和经济体或遭遇输入型通胀影响。也或许在这个前提下，房贷利率上浮、银行甚至停贷了。

　　用一句话来总结：10月份之前，整个楼市处于下行风，并不是谷底，所以也不属于刚需的入市机会。然而进入到11月份，情况开始悄然转变。11月，楼市迎来“3个消息”，懂行人：买房“窗口期”或在今明两年?
　　1、“救市”第一枪打响，今后或许不断有城市出现“类似营救楼市”的情况。
　　以哈尔滨为首，正式打响了2021年以来营救楼市的第一个计划，一方面城市为房地产企业纾困，让他们获得融资获得销售回款，另一方面给购房者补贴，支持买房信心。
　　马光远就谈到这件事儿，马光远说到，房地产近两年的调控之后，整个行情都已经遇冷了。楼市进入到冬天，如果继续浇水就会结冰，这会适得其反，所以是时候拉一把了。马光远同时认为，今后或许有更多的城市加入到营救楼市的队伍中来。其实6月份之后，超过15个城市“约束房企降价”就已经传递出了积极的信号。

　　2、房贷利率持续走低，银行放贷速度明显加快。
　　今年4月份之后，房贷利率持续提升，根据贝壳研究院数据，在9月份之前，首套房普遍在6%左右，二套房也接近7%，最高的泉州部分银行二套房直接达到了7%的高位。可以说直接抑制了刚需购房需求。然而随着11月份到来，房贷利率也开始松懈了，下滑的城市和银行越来越多，这对于准备买房的人来说，不失为一个好消息。
　　3、短期内，房产价格不会快速反弹，房地产税开启。
　　很多人说房产税不会这么快到来，然而它就以迅雷不及掩耳之势出现了，根据高层的决定，2021年开始房产税在部分城市试点，这为今后全面铺开奠定了基础，房产税是成本税、财产保有税，无法转嫁。将直接拉高房产保有成本，或许对于多套房的人而言，不是一件好事儿。

　　进入2021年11月，楼市一改之前“萧瑟“的状态，接连传出了3大积极信号，买房时机或在今明两年。
（来源：今日头条楼市指闻i）

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