21城发布“限跌令”，释放什么信号？专家：要警惕“降价潮”来临

毛毛 · 发表于 2021-11-15 09:57:07

　　8月9日，岳阳住建局发布了《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，其中明确要求商品住房销售的实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的85%。消息放出后，引发了网友的热议，显然，新规对于新房销售价格进行了限制，不得高于备案价格，同时也不得低于备案价格85%，在“限涨”的同时也要求“限跌”，因此许多人将其称为“限跌令”。

　　事实上，岳阳并不是首个发布“限跌令”的城市，根据公开资料显示，7月28日，一份《菏泽市住房和城乡建设局关于调查处理恒大房地产项目涉嫌违法违规行为的函》在网上流传，内容显示菏泽恒发置业公司开发建设的某项目分别以4200元/㎡、3800元/㎡销售商品房，定价远低于市场价格，涉嫌不正当竞争。许多网友表示不理解：限制房价上涨为了避免房价上涨过快导致百姓买房困难、实体经济边缘化，那么为何要限制房价下跌呢?
　　我们知道，对于房企来说，今年有两条影响较大的“新规”生效，其一是“三道红线”，对于房企的负债率等三项资金指标提出了明确的要求，根据中国房地产报发布的统计数据显示，2020年前50的上市房企中，有4家房企总负债达万亿元以上，47家房企负债超过千亿，由此可见房企的“踩线率”相当高，负债压力也十分明显。其二是央行年初发布的“限贷令”，对于“房地产贷款占比”以及“个人住房贷款占比”分别提出了上限。

　　在两个新规的相互配合下，对于房企来说不仅负债水平受到了限制，融资渠道同样受到了限制，换言之不能像过去那样“以新贷换旧贷”的方式来解决负债过高的问题。另一方面，随着楼市不断调控下，房价整体涨幅不断收缩，甚至出现了由涨转跌的趋势，在这样的楼市氛围下，炒房客不断抛售多余的房产，计划买房的人也选择观望，由此导致新房销量不断下滑，这点通过今年“金九银十”期间楼市表现很容易看出。
　　也就是说，对于当前的房企而言，一方面面临负债相关的指标压力，另一方面由于新房市场转冷导致的库存增加问题。正如融创董事会主席孙宏斌在8月底的中期业绩投资人会议上强调的那样：“我们预计下半年市场会比较惨烈，要给自己留出比较安全的边界”。无独有偶，万科总裁祝九胜也直接表示：“稳字当头，是万科当前的应对;活下去比什么都重要”。如果连当前头部房企都对于楼市前景堪忧，那么一些中小型房企自然也能够感同身受。

　　正因如此，对于一些高负债、高库存的房企来说，只能通过降价的方式来增加现金流，以此来降低自己的负债率，与此同时还能够缓解库存压力。那么问题也就很明显了，一旦某家房企开始带头降价，同样属于高负债高库存的其他房企也会效仿跟随降价，由此导致开发商之间的恶意竞争，开始打“价格战”，销售价格迅速下降。为什么房价不能够下跌过快?主要有两个方面原因，首先是对于已经买房的业主来说，房子容易出现大幅贬值的情况，比如太原市某楼盘，原价1.15万元的房子，突然每平米直降2000元销售，武汉东湖新技术开发区某楼盘出现了降价大促销的销售方式，年初1.6万/平的住房降至1.2万元/平，山东泰安也出现了类似情况，引发大量业主维权。
　　更深层次的影响来源于经济影响，房价出现大幅下跌，容易引发一系列金融经济风险：对于正在还房贷的人来说，房价下跌过快容易引发“断供潮”，由此导致银行增加大量坏账，一旦坏账数额超过自身承受能力，那么银行也会破产倒闭。事实上，历史上许多次经济危机都是由楼市泡沫破裂房价迅速下跌导致的，比如上世纪的日本以及08年的美国次贷危机。因此“限跌令”的主要目的并不是不允许房价下跌，而是防止房价“乱跌”。

　　21城发布“限跌令”，释放什么信号?
　　根据《第一财经》报道的数据显示：过去100天以来，全国已经有21个城市发布了“限跌令”，比如沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等，且绝大多数为三四五线城市。由此可见，在负债与库存的“双重压力”下，越来越多的开发商出现了降价抛售的行为，因此有的通过直接发布新规，有的则是通过约谈房企，限制恶意降价，否则就不给予网签的方式，来进行“限跌”。

　　越来越多的城市发布“限跌令”，释放了3个“信号”：第一，房住不炒依旧是当前楼市的核心理念，对于当前房价，不仅要限制其出现大涨的情况，同样也要防止出现乱跌、大跌的问题，扰乱市场秩序，正如前阵子央行举办的多次会议强调的“两个维护”一样：维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。第二，房企降价行为或将持续，根据贝壳研究院统计，在其监测的85家房企中，有32家房企实现“三道红线”达标，属于“绿档”;32家踩中一条红线，落入“黄档”;13家踩中两条红线，落入“橙档”;也就是说过去14个月内，只有少数房企完成了“红转绿”指标。
　　第三，楼市“分化”趋势更加明显，上文已经提到过，发布“限跌令”大多数为三四五线城市，而这类城市往往有这样一个特点：人口流失严重，人口不断流失说明住房需求不断减少，由此房价也难以支撑，因此对于这些城市房企来说，会提前进行降价销售。反观一些热点城市，每年都有大量的人口流入，住房需求不断增加，整体房价也就有了支撑，不容易受到影响而下跌。

　　经济学家：警惕“降价潮”来临
　　对此，经济学家马光远给出了自己的看法：未来会有更多的城市加入稳楼市的行列，未来房地产分化会更加明显，房价下跌或会成为常态，房地产目前最大的风险是在政策高压下出现快速下跌的风险。因此，对于还没有买房的刚需来说，应该注意到这点，当前已经不再是房价无脑上涨的时代了，因此买房也需要更加小心谨慎一些，也不需要像过去一样背负巨额负债买房了，在经济能力允许的情况下，优先选择热点城市，能避免随着楼市分化遇到房产贬值的问题。
　　(来源：今日头条财经前瞻)

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