15城“约束降价”有房跌500万无人买？专家：防止“降价潮”出现

毛毛 · 发表于 2021-11-12 09:40:37

　　楼市真的“入冬”了?
　　2021年10月份以来，房产表现出持续降温的走势，根据中指研究院发布的数据显示，在10月份监测的16个重点城市中，销售成交面积环比9月份下降7.4%，同比2020年10月下滑24.6%，无论是同比还是环比都增长乏力。
　　具体到城市来看，一线城市成交面积涨幅0.25%，在四大一线城市里，深圳增长46.1%，北京、上海、广州这三大城市分别环比下滑2%、3%和10%。二三线城市表现就不够理想了，二线重点城市环比下滑16.44%，苏州降幅比较明显达到了37.9%，宁波同样下滑了28.9%，武汉下滑21%。

　　在不少人的眼中，对房市下跌半信半疑，因为房产数据经常出现失真的情况，虽然各项报告认为价格在跌，但实际上价格却在悄然上浮。2021年10月份楼市是否同样“阳奉阴违”呢?答案是否定的，当前的住房市场，不仅字面上降了，而且实际上也处于下行状态。几个例子可以看出：
　　1、超过15城“约束”降价。
　　“不让房产价格下滑”成为了2021年下半年以来的一个新情况，据不完全统计，截止11月初，已经有多个城市出台了“挽救楼市”的政策，有的城市直接给买房人补贴、有的城市降低房产预售标准。

　　与此同时，“限制降价”也蜂拥而至，截止目前，已经超过15城市开启“限跌”模式，继岳阳、张家口、南通、鄂州等地之后，10月，孝感、新沂亦发出了类似的举措，要求房企们必须要进行明码标价的销售房市，不能够超过备案价，同时如果价格变动超过备案价10%的需要进行重新备案审核。意思很明显，就是销售价格必须要遵照备案价进行，上下增长超过10%都是不允许的。
　　2、有房跌500万无人买。
　　深圳的这座城市，无论发展还是各个方面，始终都能作为“代表”存在，就房地产而言，也曾经是炒房客的圣地，房产增幅也领先于其他多数城市。也被誉为是“炒房第一城”，然而进入到2021年之后，这里的房产似乎不如人意。

　　4月份以来，多个曾经的热点城市出现了收缩的情况，合肥、南京、成都、武汉等20个城市二手房普遍下滑。尤其是深市表现明显，根据中原地产的房产交易数据，2月份之后，该城市的二手房就连续在荣枯线上徘徊。2月交易4166套，3月份受到不少业主们抱团加价的影响，出现了短暂的提升，然而从4月份开始，调控再次加码，成交量再度回落至荣枯线上。4-9月份，二手房交易持续走低，例如8月仅仅成交了2043套，这其实是10年来的新低水平了，上一次是2011年8月只有1462套。
　　在福田区，有一套房子原价2500万元，最后跌至1900余万元，依然无人购买。

　　其实，很容易理解为什么市场会表现出如此不堪的境况，根本因素还在于央爸融资收缩。
　　2020年至2021年，央爸分别两次提出了“3+2”双限制的房地产融资政策，不仅要求房企降低负债等相关指标至标准线以内，而且为各类金融机构制定向房企和个体购房者的贷款融资上限，在“3+2”双措并举下，市场资金源大幅缩小。
　　可以说，当前的住房市场，就如同站在“冬至日”，如果继续这样发展下去，则直接进入寒冬腊月。正如一首歌唱得好，向前一步是黄昏、退后一步是人生。面对当前“冬至日”的房产市场，究竟该如何应对?

　　中泰证券经济学家李迅雷给出了独特的看法，李迅雷认为，2021年下半年的全球资本市场和房地产市场，变换很快。尤其在1-6月份欧美国家的大规模降息、释放货币的影响下，金融-危机或到了边缘，一方面需要预防美债违约的出现，但同时也要关注住房市场的新变化，提前预防房市的“大起大落”。
　　李迅雷认为，当前欧美已经来到金融w机的边缘，未来需要关注美国上市公司债务会否发生大规模违约。美联储在经过两次紧急降息后，未来可能会继续降息，甚至将利率下调至负区间。
　　李迅雷特别强调，要对房地产市场可能出现的波动做好预案。在“房住不炒”的前提下，稳定预期，防止房跌。对于房地产市场波动要有预案，但现在还不到房地产政策调整的时候。
　　于是，“救市”第一枪终于打响了。
　　这一次的“救市”似乎有点出人意料，根据过去几年的经验，在正常的情况下，如果某个城市给出如此积极的救市措施，很可能在第二天或者第三天就被约谈或者要求撤回。然而2021年第一次“救市”开启接近1个月，没有丝毫“回炉”的意思，而且其他城市也正在纷纷跟进，传递出什么信号?

　　金融专家郭树清直言，对于“营救楼市”应该予以积极看待，这个措施并没有任何错误可言，而且基本上符合当前的市场发展方向和预期，郭树清表示，当前房市确实出现了一定下行的情况，所以需要予以适当的制止，在下行的坡道上给降降速，不能让其这么快速滑下去。适当支持房产行业的发展，是必要的。
　　跌500万无人买，房子陷入买不起卖不掉?专家：防止“降价潮”出现。学者马光远同样表达出了与郭树清高度相似的看法，马光远指出，房地产调控具有两个层面的含义，一方面不能让其过热，不能让地产上浮过快以至于百姓无法接受、买不起房子;但另一方面也不能让他过于冷，价格下跌多的话，也会影响整体的前进方向，房地产关乎着上下游50多个行业，200多种原材料产业的兴衰，可谓牵一发而动全身。马光远还说道，今后房子下跌或成为常态。至于为何会如此，马光远认为，城市的差异化会表现愈发突出，多数三四线城市的地产没有多少上升空间。

　　那么，2022年还值得买房吗?可以听听曹德旺和王石的建议。
　　曹德旺多次提出，房地产根本就不值这么高的价格，现在的房产价格如此之高，都是有钱人相互炒出来的。所以曹德旺认为，价格回落才是正常的，将来房产买卖或成为有钱人之间“相互买卖”的关系。曹德旺建议，年轻人租房子比买房更划算，不用担心生活受到影响。

　　与曹德旺看法相似的是王石，王石说现在是一个流动性的社会，一旦买房很容易把人固定住，王石自述自己购房一共有3-4次经历，每一次都是卖掉上一套购买下一套。王石还认为房产过剩的情况下，独生子女越来越多，未来一对夫妇要继承来自双方父母至少5套房子，何愁没有房子住呢?
　　所以，对于该不该买房，或许曹德旺、王石已经给出了答案吧。
　　(来源：今日头条楼市指闻i)

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