央媒发文，房产税真要来了！国家智囊提出“刚需两套免征”方案

毛毛 · 发表于 2021-11-8 10:23:32

　　受信贷、二手房指导价等调控政策收紧影响，九十月份房地产市场罕见迎来了大范围“降温”。根据国家统计局公布的数据，9月份全国70个重点城市新、二手房市场都以“降价”为主流趋势——9月份新房降价的城市占比61%，二手房降价的城市占比75%。另据每日经济新闻报道，10月份楼市也迎来惨淡收官：受监测的29个城市，10月份新房成交规模同比降幅高达22%。其中有13城二手房成交量同比大跌42.8%，跌回了7年前的水平。

　　受市场降温影响，我们还看到，近期楼市出现了前所未有的“抛售潮”，此举也引发了房地产全行业的“地震”：根据链家网数据，截至10月19日，北京二手房挂牌量为8.94万套，较6、7月份的平均7.5万套，明显激增;同为一线城市的广州，过去一个半月，二手房挂牌量也激增了8000多套;二线城市佛山的二手房挂牌量也首次突破7万，相比两个月前增加了5000多套。还有杭州挂牌量已经达到15.7万套，创下历史新高。此外，重庆、成都、南京、合肥、济南等十几个二线重点城市，二手房挂牌量增幅也高于20%。
　　更值得一提的是，最近一周，市场上还出现了房东一次性抛售几十套房产的新闻：10月28日，媒体报道，上海浦东出现了神秘房东一次抛售93套“老破小”的情况。后虽被证实是世贸“老房新卖”行为，但低价销售的情况确实存在;11月2日，同一业主名下的23套深圳顶级学区房低价转让。不过随后也被证实房源属于某机关单位。

　　不管这些房源属于个人还是企业，但抛售是事实。而且选择在此时大举抛售，不免有点耐人寻味。在专家看来，这个时间节点市场上出现了抛售房产的行为，确实跟近期市场降温，持房者想落袋为安有关，但更重要的原因跟房产税有关——种种信号显示，房产税真要来了。而房产税一直以来都被视为“降房价”的终极利器，房产税要来的消息，恰好起到了加速房东抛售的作用。
　　房产税真要来了吗?答案是肯定的。10月23日，央媒中国经济网发文，明确房产税试点已经通过“授权”了。换句话说，即使房产税立法尚未完成，但试点工作要走在前面。最终目的是总结经验，积累教训，以便日后正式在全国范围内普及。值得一提的是，根据央媒发文来看，房产税计划试点的期限是5年。对此，专家解读分析认为，房产税试点最快在今年底之前会有正式文件发布，最迟到明年年中也会有结果。

　　正如央媒所说，讨论了十多年的房地产税，随着试点消息的公布，终于向前迈出了坚实的一步，这也标志着房地产税再也不是以前的“狼来了”，而是真的来了。
　　基于“房产税试点即将开启”这个事实，再回过头来看最近一段时间，房地产市场上出现的“大举抛售”行为，我们也就彻底明白了——房产税一旦降临，多套房的家庭持房成本会大幅增加，这个时候房东就会考虑抛售掉那些资金收益差的房产，因为房产税出台，这些房产可能沦为“累赘”，出租收益无法覆盖每年的税费开支，升值预期更是十分有限，趁早卖掉变现，才是明智的选择。
　　事实上，最近这段时间，专家学者们也都印证了房产税未来必然开征的事实。只不过，大家没料想到，一切会来得这么快。黄奇帆不止一次发表观点认为，房地产税未来几年一定会到来，它将作为“抑制房地产炒作”的重要角色而存在。不仅如此，今年初，黄还直言，房产税税率设置在3%以上，将无人炒房。

　　此外，国家智囊，原住建部副部长仇保兴，也多次呼吁早日开征房产税。2019年他在某论坛上曾直言，宏观上中国已经不缺房了，如果放任让房地产来支撑经济的发展，是不合时宜的。全国住房信息正逐步联网，国地税合并已迈出步伐，这意味房产税在技术层面已经准备到位。在仇保兴看来，房产税出台的最佳时机，是“十四五”期间。他同时还指出，房产税的设计初衷要包含“抑制房价”和“替地方创收”这两大功能。
　　值得一提的是，2020年12月底，国家社科院还曾在《中国住房发展报告(2020-2021)》中建言，“在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征，争取在“十四五”期间开征房地产税。”同时，该报告的主编，社科院财经战略研究院院长倪鹏飞还直言，应该提前做好房产税开征可能引发的租金上涨、集体抛售等事件的应对方案。即建立房地产税开征的适应性预期，避免房地产税开征引起市场过度恐慌。

　　房产税5年内出台最佳，这还只是专家学者认真研究给出的时间预测，具体何时能落地，还要等待官方宣布消息。事实上，对于亿万国人来说，现在既然国家层面已经明确“房产税真的要来了”，那么其实相较于房产税出台的时间，大家可能更关注的是“未来房产税到底会以何种方式征收”，因为这才是与每个人息息相关，又最吸引大家关心的地方。
　　国家智囊提出“刚需免征”方案：按套征收，刚需两套免征
　　关于房产税征收方案的制定原则，笔者认为胡锡进近期发表的观点，非常深得民心：第一、房产税的制定一定要非常准确，契合实际;第二、房产税的方案一定要最广泛地征求意见，要深入群众，不能局限于官员和专家的圈子。要切实收集到最广大群众的意见，了解大家的各种顾虑和担心，从而为制定具体征税办法奠定充实的信息基础;第三、房产税的制定过程应该尽量公开透明，让老百姓了解制定者的想法、依据原则以及这项工作的进展。

　　基于以上三点，我们认为，目前关于房产税征收的方案中，国家智囊、华夏新供给经济学研究院院长贾康提出的“刚需两套免征”方案是最贴合现实需要，又深得民心的方案。贾康提出的“免征方案”，简单来说就是“对高端住房征税，对刚需两套免征”。用他的原话来说就是，“房产税本身是抽肥，钱拿到国库以后需要去补瘦，那这个抽肥补瘦的循环就是再分配”。我们的理解是，有钱人资产、财富多，占用的社会资源多，本来就应该多交税。而普通刚需家庭，买房付首付，以及最基本的日常生活都很艰难了，对他们应该照顾。
　　至于为什么是“按套免征”，而不是大家此前一直争论的“按面积免征”，贾康的解释是，按照人均平米来计算起征点的问题在于，家庭人数会有变化，变化后就容易出现不好处理的矛盾。但按套数计算，就没有这个问题。
　　至于征收房产税的税率问题，贾康没有过多阐述，只简单地说了“阶梯税率”四个字。不过在我们看来，这已经非常清楚了，阶梯税率实际上就是说房产税的税率是一个区间，比如大家听到的最多的建议0.5%-3%。假设一个人有5套总价值200万的房产，即便扣除前两套，后面的三套房也要交税，按照最高税率3%计算，每年要交税总额就达到了18万，即使按照最低0.5%的税率，也要缴纳3万元。

　　还是那句话，未来房产税开征，对市场一定会有一定的冲击。事实上，从最近半年以来，房产税消息不断释放市场的反应来看，房产税实际上已经起到了“未开征，先威慑”的作用了——今年以来，各大热点城市出现的二手房挂牌量激增，10月以来，上海、深圳出现的集体抛房行为，就是最好的证明。
　　综上所述，未来房地产税大概率会以“阶梯税率”方式征收，而房产税一旦按照专家建议的“免征方案”征收，按照专家刘晓博的说法，3类人或要“难眠”了——每年将增加一笔额外的不小的成本，持房压力大增，不可能再像过去那样安稳睡大觉了。

　　第一、手握多套房的人，尤其是流动性不太好、用途不大的房产。
　　如果是首套免征，那么3套房其实就算“多套房”了，因为3套房也需要缴纳较高的税费。专家估算，如果未来按照2%的税率征收，即使是3套房，每年需要缴纳的税费也不是一笔小数目，而且税费很难通过出租转嫁。尤其是流动性不好、用途不大的房产，未来受房产税开征的影响，房子贬值的速度难以想象，最终可能被迫降价甩卖。而且这类房产越多负担越大，比如老破大、郊区配套差的别墅以及近年来比较火的海景房、文旅房等。因此，房产税开征，这类人会最先“难眠”。
　　第二、人口流失城市的投资客。
　　当前时期，我国的城市化率已经超过63%，未来10-15年城市化后半程，人口会向都市圈、城市群核心城市集聚，也就是说，未来真正具有潜力的城市是二三十个大中城市。所以，那些人口流失的城市，未来软硬件的发展都很难和大城市抗衡。这会导致绝大多数人口流失的城市房地产投资价值失效。倘若房产税开征，这类城市的资产会最先受到冲击，因为每年的持有成本会大大增加，而且几乎不可能通过出租、出售的方式转嫁。所以对于这类城市的房产，房产税对其的影响不可忽视。如果你在人口常年流失的城市拥有多套房，我们建议你早做打算。尤其是投资炒房客，手中的房产会迎来大幅贬值，而且几乎不可能有人接盘，所以自然也就“难眠”了。

　　第三、大城市的租房者。
　　这个很好理解，在特大、超大城市仍然租房的夹心阶层，有很大几率感受到房地产税开征的巨大压力。房产税开征，这些城市的房东们会被大幅征税，按照“阶梯税率”的原则，房子越多征税越多。所以这个时候，房东就会想方设法通过其它途径“填补”多出来的成本，唯一可行的方式就是提高房屋租金。尤其是大城市核心地段，不缺需求的房源，房东涨租金的底气还是很足的。租金上涨，对于城市低收入者来说，影响是巨大的，很可能导致他们很难继续在大城市工作生活。从这个角度来说，出台房产税对大城市的租房者不利，所以房产税出台让这类人“难眠”，也在情理之中。
　　(来源：今日头条楼市新观)

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