棚改停止？住建部已明确，今年起20年的老房子统统按照新规处理

毛毛 · 发表于 2021-11-8 10:19:13

　　进入2021年后，楼市有关“老房不再拆迁”、“棚改停止”的消息就从未停止过。着实将两类人吓得不轻，一类是通过投资老旧住房“博拆迁”的炒房客，另一类是希望通过拆迁来实现“一夜暴富”或者改善居住环境的老旧小区居民。
　　为何这么多人都寄希望于棚改拆迁的方式来实现财富自由呢?原因很简单，主要得益于房地产强大的造富功能，公开数据显示，过去20年来我国平均房价从不足两千元增长至万元以上，涨幅达到500%，这仅仅是平均之后的水平，一线城市房价上涨了几十倍，热点二线城市也有接近10倍，就连许多三四线典型城市，涨幅都达到了500%以上。可以说，早期投资房产的人，如今已经赚得盆满钵满。

　　但随着楼市不断地调控下，如今房价涨幅正在不断收缩，意味着炒房投资的空间越来越小，如今住房的金融属性正逐渐消除。另一方面，楼市也在不断转冷，二手房流动性越来越差，这也就意味着继续投资房产不仅会面临亏损，还有可能由于卖不出去最终“烂在手上”。因此，对于这类人来说，老旧房屋拆迁已经是为数不多能够在短期内带来明显收益的途径之一。
　　那么为何楼市会传来“拆迁停止”的消息呢?有三方面的原因，首先是棚改规模的不断收缩，相关数据显示2021年棚改开工总量仅为209万套，同比2019年减少33.8%，较2018年更是锐减近70%。其次在于2019年的政策吹风会上，住建部副部长黄艳表示：“未来城市规划中要摒弃急功近利和大拆大建，要改变城市建设的拆迁文件，注重‘绣花’功夫，突出地方特色和人居环境的改造”。最后是近两年住建部多次强调要“全面推进城镇老旧小区改造”。结合上述三点，许多人自然得出了未来棚改拆迁将全面停止的结论。

　　平心而论，“棚改”的确是一项不折不扣的民生福利政策，资料显示棚改开始于2005年，针对城镇中集中成片危旧住房、破房烂院，户距拥挤不堪，公共设施无法配套，消防出行、生产生活存在明显公共安全隐患的旧村旧城，通过棚改拆迁的方式解决群众出行、住房安全、生产宽敞、生活便利、公共安全能够应急保障和环境卫生能够保洁等城市农村历史顽疾。截至2018年底，全国范围内1亿多居民“出棚进楼”，住房条件得到极大改善。
　　但凡事都有两面性，在棚改推动的这些年，也出现了一些负面影响：1、推动了三四线城市房价上涨，手持拆迁巨款的“土豪”以及各路炒房客纷纷在三四线城市抢房，导致其房价上涨;2、除了三四线城市以外，一二线热点城市也成为了炒房投机的目标，导致二手房价格上涨，由此也带动了新房价格上涨;3、扩大了贫富差距，显然通过拆迁的人群可以一直入手老旧小区，通过房价上涨的红利赚取巨额利润;4、在具体实施过程中，出现了一些漫天要价的“钉子户”，妨碍施工进度正常进行，影响市容市貌。

　　此外，越来越多的老旧小区业主发现，通过“拆迁”的方式并不能够使他们实现“一夜暴富”。原因很简单，尽管这些年房价上涨了很多，但对于只有一套房的家庭来说，通过拆迁获得的补偿款也只能够买个稍微好一点的住宅，最多是生活居住体验提升了，如果选择住房补偿的话，还建的房源尽管面积会大一些，但是地段可能就十分偏远了，升值空间远不如自己的老旧小区，生活上也带来了许多不便。
　　回到开始的问题：“棚改”是否真的如同许多人认为的那样，即将“全面停止”呢?答案是否定的。住建部对此“一锤定音”了：8月10日，住建部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(意见征求稿)》，其中明确要求：
　　1、以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能，增强城市活力;2、除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

　　显然，一味地认为未来棚改拆迁全面停止是错误的，准确来说应该是拆迁规模将已经收缩至很小的范围，原则上不超过20%，但如果住房被鉴定为“危房”的话，同样会被拆除。那么新的问题也出现了，对于剩余几十万个老旧小区，涉及数千万居民的住房问题该如何解决?对此住建部部长王蒙徽在去年年底的新闻发布会上给出了回应：从2021年起，要全面推进城镇老旧小区改造，尤其是2000年底前建成的老旧小区。

　　也就是说，自2021年起，房龄超过20年的老旧小区住宅将统统按照“新规”处理，也就是所谓的“旧改”。旧改到底如何改?住建部副部长黄艳已经明确，涉及三个方面的内容：首先是“基础类”，供水、供热、供电、供气的管道全面改造，外墙、楼梯等公共部位维修。其次是“完善类”，包含绿化照明设施、建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。最后是“提升类”，养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场等公共服务设施配套建设及其智慧化改造。
　　不难发现，相较于“棚改”而言，旧改是很好的替代品，不仅保留了业主的原有印象，事实上许多老业主并不想搬离他们生活居住多年的地方，特别是一些老年住户，难以适应新的环境。此外，旧改几乎包含了生活居住所需的方方面面，甚至还人性化地增设了电梯，让行动不便的老年人出行得到了很好的保障，解决了无数“悬空老人”出行方面的难题。

　　不难发现，未来将有三类人群会比较受益：
　　第一类是老旧小区住户。通过已经旧改的小区来看，旧改无疑是十分成功的，让老旧小区焕发了“第二春”。可能有些业主会担心加装电梯的高额费用问题，但目前已经明确了，加装电梯将由“居民+政府+社会力量”共同分摊，减少了住户40%的经济压力，许多城市也支持公积金用于电梯的加装。更为重要的是，这些老旧小区本身就位于城市核心地段，通过旧房改造后，无论是居住体验还是生活品质都明显提升了，未来升值空间也会更大。

　　第二类是无房刚需。显然，随着棚改规模逐渐收缩，老旧小区住房不再成为投资对象，推动房价上涨的因素进一步减少，无论是对于三四线城市还是一二线城市来说都是好消息。另一方面，相较于棚改而言，旧改减少了老旧小区住户的购房需求，导致楼市的整体购房需求进一步减少，有利于房价向“买方市场”偏移，加速房价回归理性，对于无房刚需来说意味着能够以更加合理的价格买到住房。
　　第三类是旧改相关从业人员。公开资料显示，从2019年以来，中央财政一共下达了补助资金超过2450亿元在相关的改造费用上，根据专家估测，未来5年旧改将撬动超过4万亿的资金，也就是说在旧改措施的不断推动下，将带动一大批相关行业发展，那么与之相关的从业人员自然也会“吃香”了。
　　(来源：今日头条财经前瞻)

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