为何我国要竭力“稳房价”，而不是学日本、美国主动刺破泡沫？

毛毛 · 发表于 2021-11-7 15:19:23

　　国家统计局公布的数据显示，2021年9月商品房销售额为15748亿元，较去年同期下降约15.8%;销售面积16139万平方米，较去年同期下降约13.17%，不难算出9月全国平均房价为9757元/㎡。也就是说，自去年9月起全国平均房价过万，经历了12个月后房价又重新回到了万元以下，不仅如此，这也是自2015年5月以来，首次出现的新房价格指数环比涨幅由正转负的情况，说明楼市调控的真正威力已经显现。

　　但对于这个结果，并不是所有无房刚需都“买账”。原因很简单，尽管整体房价已经开始由涨转跌，但当前房价依旧处于很高的水平是不争的事实，并且这仅仅是“平均房价”，目前就连很多县城的房价都已经超过了万元。在二三线热点城市买一套房至少需要准备60万元的首付，在没有外力的帮助下，单纯靠收入存够首付至少需要10年的时间，过高的房价显然与工资脱钩。
　　当前的楼市，正出现一种奇特的现象：“限涨”与“限跌”并存。对于房价上涨过快的城市，住建部给予“问责”，比如银川、徐州、金华、泉州、惠州5个城市，原因是房价上涨过快导致市场预期不稳，并被纳入了重点监测名单。另一方面，对于房价下跌过快的城市进行“限跌”，公开资料显示，截至11月1日已经有15个城市发布了“限跌令”。由此可见，我国对于楼市的态度是“稳房价”，那么为何不能够学日本、美国主动刺破泡沫?

　　日本楼市泡沫形成与破灭
　　1985年9月22日，美、日、英、法、德(联邦)五国的财政部长和中央银行行长签订了美元对主要货币有秩序地贬值以解决美国贸易赤字的协议，也就是《广场协议》。为刺激日本经济的发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金进入房地产市场。
　　随后，大量外资也进入日本楼市，当地群众和企业也发现，炒房似乎来钱更快，于是纷纷投资，促使房价暴涨。公开资料显示，随后的3年时间内日本的土地价格上涨了200%，1989年日本其地价市值总额竟相当于整个美国地价总额的4倍，东京地价与美国整个美国地价相当，仅有大公司高管与亿万富翁能够在东京买得起房。

　　好景不长，随着外资获利后退出，日本高层也意识到房地产过热形成大量的楼市泡沫，为了抑制楼市泡沫形成，通过控制房地产贷款规模、限制资金流入、连续加息、大幅提高房贷利率的方式进行调控，在持续的高压调控措施下，楼市泡沫迅速破裂，短短一年时间内，东京地价暴跌60%，1993年，日本房地产业全面崩溃，个人纷纷破产，企业纷纷倒闭，遗留下来的坏账高达6000亿美元，大批“亿万富翁”破产。
　　从结果来看，日本房地产泡沫破裂，使得其经济发展直接倒退了20年，时至今日影响依然存在，许多当地人宁愿选择租房也不愿意买房子，直到现在，日本依然有许多30年前的房子还没有卖出。

　　美国“次贷危机”
　　为了应对经济下行趋势，2001年~2005年，美国一直采取的低房贷利率的策略推动楼市发展，使其房价以12%的涨幅迅速增长，与日本一样，迅速上涨的房价同样吸引了大量资本注入，投资者、炒房客、企业纷纷进行房产投资，进一步推动了房价大涨。
　　在美国，贷款是非常普遍的现象。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。但上文已经提到过，由于经济形势问题，美国失业与再就业是十分正常的现象，这也就导致许多人没有稳定的工作，银行对于其还款能力评价较低，而这类人买房所需的贷款就称为“次级贷款”。
　　随着美国楼市不断发展，次级贷款规模也越来越大，楼市聚集了大量泡沫，甚至导致通货膨胀的出现。为了解决这些问题，与日本一样美国同样采取刺破楼市泡沫的方式来进行楼市调控。2006年起，开启了连续加息政策，由此导致购房者的还贷负担大为加重，与此同时由于利率增加，市场方面的持续降温也使购房者出售住房融资变得困难，由此导致大批购房者断供，整体房价下跌了近50%，银行即使回收了住房也卖不动，由此引发了次贷危机。次贷危机引发的金融危机是美国20世纪30年代“大萧条”以来最为严重的一次金融危机。

　　我国为何要“稳房价”
　　经验表明，通过刺破楼市泡沫的方式进行调控的路子行不通。原因很简单，会引发一系列的金融经济风险。根据央行公布的数据显示，截至2019年底，我国城镇家庭住房持有率已经超过96%，截至2021年第三季度末，人民币房地产贷款达到51.4万亿元，其中个人住房贷款余额为37.37万亿元。也就是说，一旦房价出现持续性大跌，对于已经买房的家庭来说，大半辈子的积蓄就“蒸发”了。
　　由此可见，无论是多地发布的“限跌令”也好，哈尔滨、长春出台的“救市”措施也罢，其目的都是为了维护市场的稳定性，并不是不允许房价下跌，而是防止房价“乱跌”。前不久，太原市综改区某楼盘出现了大幅降价，原本11500元/㎡的精装修的房子，突然降到9500元/㎡，对于许多刚买房的家庭来说，一夜之间房产贬值了20万元，引发了业主维权，类似的情况沈阳市沈北新区、昆明楼盘中都出现过，短短几天内住房贬值几十万元，由此引发了业主维权。

　　“稳房价、稳地价、稳预期”的基调，“稳”字当头，是当前楼市的核心理念。尽管当前房价依旧处于高位，但一系列政策出台正在加速楼市泡沫消除，比如多地增加保障性住房供给，解决租房群体以及买不起房的家庭居住问题，与此同时，前不久的高层会议上也明确了未来部分城市将会作为房产税的试点城市，作为调控房价的“大招”，相信未来房价会很快回归理性。
　　(来源：今日头条财经前瞻)

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