手握4套房卖不掉，跌价20万无人买？心酸的是，有人开始抛售了

毛毛 · 发表于 2021-11-3 09:29:28

　　公开数据显示，截止10月上旬，我国各大城市的房地产调控累计超过500次，平均每个月就有50次以上的调控出现，再次刷新了房产调控历史的新纪录。调控的重压之下，效果立竿见影，2021年下半年以来，多数城市纷纷开始“遇冷”，无论新房还是二手房，都表现出平淡收缩的走向。根据统计局的房产数据，9月份70个大中城市中，一二线城市住宅销售价格环比下降，三四线城市的住宅销售价格环比跌幅更大。

　　一、总结当前的情形：房地产被“打趴下”，房子跌至1万元内。
　　根据统计局数据，在过去的9月份，单月房产销售额为15748亿元，而房产销售面积只有16139万平米，如果我们用销售额除以销售面积，会得到一个非常直观的结果：房产的平均销售价格已经降低至9757元/平米，直接回到了1万元以内(而我们都知道，2020年末全国新房销售均价为9980元/平米，对比去年的水平，现在已经跌回到1年前了。)
　　所以，内行人才说，现如今，房地产终于被打趴下，无房人期待已久的“价格下滑”终于要实现了。
　　其实，楼市下滑不仅在10月份出现，从2020年8月份开始，这一幕就已注定，指闻君也早有预测。20多年以来，我国的房地产已经形成了高周转、高负债、高融资的高金融依赖性的发展模式，房地产也被称之为“空手套白狼”行业，现阶段的10万家房企中，有超过80%的比例是半路出家的和尚，他们的主营业务并非房地产，而是在资本原始积累完成之后，看到楼市的巨大红利和利润空间，才转行到房产开发的。

　　举个例子：
　　甲企业是一家房企，他们想要购买一块地皮，然后建房销售，这块地皮的购买价格为3亿元，然而自己手中只有5000万元，所以只能用资产抵押或者担保的方式从银行获得2.5亿元贷款，钱有了地皮自然就可以顺利买下。在预售制的帮助下，开发商3个月就把售楼部建成取得预售证之后，开盘预售，一套房子还没有建设，开发商就已经把房子全部销售出去，获得了5亿元回款，偿还完银行2.5亿元之后，还净盈利2.5亿元。
　　可以发现，房企们高利润的来源，其实都建立在“银行大力支持”的情况下，一旦失去了银行高额融资，那么整个房产开发链条周期都将翻倍拉长。专家黄奇帆说到，其实限制房产增速很简单，只需要禁止房企“背着银行买地皮”就可以了，建议简单明了，2020年开始黄奇帆的建议成真了，央行在8月末发布了“3红线”规定，要求房企们把负债等指标降低至绿线标准以内，如果未能如期完成，那么今后的融资增幅将受到限制。

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　　除了“3红线”之外，2021年央行再度加码“2限令”，为各类金融机构制定了向房地产企业和个体购房者的融资贷款上限比例，所以我们才看到4月份至10月份，各个城市的房贷利率纷纷上升，首套房的审核周期加长、二套房甚至停贷的情况出现。可以说，这都是资金短少惹的祸，没有了“大量血液注入”，高速前进渐渐成为徒劳。
　　二、手握4套房卖不掉，跌价20万无人买?
　　城市房产遇冷，已经不是第一次出现了，2021年之后，北京、上海、深圳、广州、佛山、合肥、成都、武汉等城市都不同程度地出现“房子跳价”的情况。在中部城市郑州，小李就因为卖房子的事情感到头疼。5年前，正值房地产上涨快、价格高峰期，小李一次性入手了3套房子，平均每套房子的价格为89万元，当初他的考虑很简单：房地产上涨得如此凶猛，身边的买房人基本都实现了财富跃迁，胆大的人吃饱喝足了，自己也不能落下，于是一股脑入手3套房子。再加上6年前刚需的时候购置的一套自住房120万元，小李手中一共有4套房子。

　　原本指望依靠这4套房子实现家庭财富增多的，然而买房之后便陷入到了“阴跌”期，据小李所言，除了自住的这1一套房子之外，另外的3套全部位于城北新开发的一个片区，这里大批量存在商品房住宅，炒房客基本上也云集在此地。由于企业不足、高端就业岗位缺少、商品房数量多，所以这几年这个区域的房子卖不上价格。2020年开始，小李这几套房子就开始经过中介在房产销售网站上挂牌，不过效果不如人意，截至目前已经跌了20万元，还是没有卖掉。
　　三、心酸的是，有人开始抛售了。
　　如果说二手房难以销售、新房价格下滑只是市场暂时的一种现象的话，那么抛售潮的出现，则能说明另外一个问题：收入跟不上房产价格、增值潜力减弱的情况下，很多人不愿意为房产买单了。无论在阿里拍卖网、京东拍卖网还是其他的拍卖网，近几年来，拍卖房产的数量屡创新高，从2017年法拍房9000套，增加至2018年的2万套，然后增加至2019年的50万套，再到2020年底直接冲破200万大关，截止2021年10月，法拍房数量依然呈现出上涨之势。

　　为什么人们宁愿亏损把房子扔掉，也不愿意继续向银行偿还贷款了呢?说白了还是因为房子的收益和成本不成正比，在房产平稳下行期，房子的溢价很低，但是成本依然居高不下。举个例子：现在100万元的房子，按照社科院给出的2021年房产价格预测，全年均价涨幅5.1%，那么100万元房产增值为5.1万元人，然而还有6%的资金占用成本和4%的房产折旧费用，这样算下来，其实房产持有等于有损失。

　　四、有房抛售、有房折价，那么10月起，买房该有信心?
　　在这方面，学者马光远给出了建议，马光远直言，今后炒房将成为越来越专业的事情，所谓专业的事情是指“非专业人士不要去碰”，道理很简单，虽然说房地产确实有一定的发挥空间，但并不是所有的房子都是优质房产，不是都具有增值潜力，不懂行的人很可能陷入到了两难境地。
　　除了马光远之外，李嘉诚其实也对房地产持有“看空”态度，李嘉诚直言，房地产如果继续按照这个速度建设下去，未来房产将会变得越来越不值钱，从2013年开始，李嘉诚就宣布开始退出内地房地产市场，至今已经连续甩卖了数千亿元的内地房地产项目，可以说基本成功脱离了楼市的束缚。

　　除了李嘉诚外，王健林同样持有这种看法，王健林直言，房地产早已过剩，所以今后买房并不划算，在王健林的眼中，万达应该放弃房地产，转向其他行业，乃是明智之举。
　　话题：你认为接下来几年，会是买房新契机吗?
　　(来源：今日头条楼市指闻i)

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