杭州、上海吹响“去中介化”号角，中介会全面消失吗？官方发声了

毛毛 · 发表于 2021-10-30 16:54:42

　　种种信号显示，当前的楼市正处于“下行期”。首先，从国家统计局公布的近三个月70大中城市房价变动情况来看，当前时期更多的城市新二手房价格都以“下降”为主旋律。尤其是9月份，二手房价格下跌的城市占比高达75%;

　　其次，从第二轮集中供地的结果来看，房价的根基地价降温了——资料显示，今年6-8月，全国涉宅用地流拍了612宗。如此大规模的土地流拍率，实属罕见，在专家看来，这传递了两个重要信号，一是开发商现在普遍缺钱，拿地预期下降，二是土地市场有明显的降温趋势;
　　再者，购房者观望情绪浓厚，叠加调控政策效果滞后，专家认为到明年上半年，房价都处在“降温周期”。央行发布的四季度居民房价预期报告也证实了这一点，认为四季度房价会上涨的居民占比仅19.9%，创下了过去十年的最低纪录。

　　另外，还有一个重要信息不得不提，那就是，历史首次地产大佬集体跌落富豪榜。10月27日，胡润研究院发布了2021年度《胡润百富榜》，通过该榜单不难看出房地产行业正在经受的压力和烦恼——房地产行业第一次没有一位企业家进入前十，占据“头部”的地产富豪也进一步减少：2019年，榜单前50中，来自房地产行业的有11名，2020年降至9名，今年仅为8名。专家分析认为，伴随着房地产的回归理性，地产造富时代，正在悄然落幕。
　　楼市“下行期”受影响最大的是谁?有人说是炒房投资客，有人说是地产开发商。在我们看来，还有一个群体所受的影响丝毫不亚于投资客和开发商，这就是房产中介行业。楼市下行期，行业低温以风卷残云之势，横扫了整个中介群体。援引第一财经的报道，近期，多家房产中介品牌陷入闭店、裁员风波，头部选手贝壳也未能幸免。

　　事实上，进入今年下半年以来，各地就掀起了一股“房产中介倒闭潮”，其中最先开启的城市是深圳。众所周知，受调控政策收紧影响，4月份以来，深圳的二手房成交量就连续6个月暴跌。据深圳市住建局统计，今年9月份深圳二手房仅成交1765套，同比去年同期的8820套，跌幅超过了八成。二手房成交量锐减，意味着将有一大批中介店员没有业绩，他们只能拿地很少的基本工资，这显然无法支撑很多中介业务人员和门店继续存活下去，关店、离职就成了常态。在此背景下，深圳房产中介关店潮开始加剧。根据深圳房产中介协会公布的数据，截至今年9月30日，深圳全市中介门店关门数量高达642家，有效实名登记房产中介人员约4.1万人，较今年峰值减少6000余人，同比去年同期减少14.2%。
　　此外，受二手房成交量锐减的影响，北京、上海、杭州、成都、厦门等城市，也相继出现了中介“倒闭潮”。原因和深圳基本相同，拿北京和上海来说，9月份，北京二手房成交面积跌幅近30%，上海跌幅更是高达近63%。这种背景下，“没业绩”的中介，自然很难存活，被淘汰出局也是正常现象。

　　如果仅仅是楼市“下行期”这一个因素，导致的中介闭店、裁员，这无可厚非，因为不管是任何行业，都存在竞争，强者生存，弱者被淘汰。
　　我们今天想要说的两个城市当下所做的有关房产中介的事情，才是房产中介这个行业真正面临的巨大“危机”——杭州、上海吹响“去中介化”号角。今年8月19日，杭州市住房保障和房地产管理局发布消息，杭州市二手房交易监管服务平台正式上线“个人自主挂牌房源功能”。也就是说，通过该平台，房东和个人完全可以实现直接交易，这就绕过了房产中介这个环节。杭州此举，相当于推出了一个“官方二手房交易平台”，是有意给房屋出售者打造一个零中介费、信息保密的“官方平台”;10月26日，为了方便群众存量房买卖合同网上签约，上海房地产交易中心开通了二手房自助交易“网上签订合同”的服务。

　　为什么说杭州、上海吹响了“去中介化”的号角?众所周知，房产中介在存量房交易中发挥着两大重要价值，一是替卖家找到合适买家，替买家找到合适卖家，完成交易的匹配、撮合;二是替买卖双方办理交易手续。基于此，房产专家刘晓博认为，杭州的个人自主挂牌，摧毁了中介的第一价值。上海的“手拉手网签交易服务”，摧毁了中介的第二价值。从理论上来看，如果一个城市能够完全实现以上两大服务，这意味着未来买卖双方可以100%实现自助交易。
　　根据国家统计局第四次经济普查结果显示，截止到2018年末，全国有房产中介20.6万家，从业人员接近160万人。2018年全年，全国房屋中介合计营收3277.6亿元。促成了420万套二手房的成交，成交总金额大约7万亿。因此有人说，正是因为有房产中介的存在，直接抬高了二手房的交易成本，因为中介的营收最终都计入了房价。此外，现实中，房产中介通过散布不实信息、帮助客户规避限购、甚至煽动房东涨价等，也对哄抬房价有不可推卸的责任。基于此来看，“去中介化”是稳房价的重要举措。

　　那么问题来了，楼市开始“去中介化”，假如有一天“官方平台”能够实现二手房交易全流程的打通，未来房产中介会全面消失吗?对此，不少专家表达了观点，官方也发声回应了。
　　我们先看两位专家的观点，房产专家刘晓博认为，从杭州、上海出手“去中介化”可以看出，未来房产中介这个行业将发生巨变，全面消失不可能实现，但是至少可以肯定的是，它的核心价值已经开始动摇了。未来随着更多城市开通此类功能，更多城市出手整顿，房产中介行业将面临大洗牌。说得直白点就是，未来将会有一大批门店关门。
　　财经专家凌三百认为，短期来看，杭州、上海的“去中介化”举动，并不会对二手房中介机构和整个市场格局产生太大的影响。因为前期平台的功能有局限性，比如杭州，现在仅支持全款购房客户，按揭客户是无法通过官方平台进行交易的。但长期来看，二手房中介机构的“黄金时代”将彻底过去。不过，凌三百并不认同未来房产中介会全面消失，理由很简单，即便未来官方平台可以完全实现买卖双方的自助交易，也不意味着房产中介这个行业会彻底消失，因为“线下看房”这个环节，是线上平台无法替代的。
　　也就是说，“官方平台”替代的只是“信息交换中心”和“交易居间方”职能，至于房产交易中最重要的带看、线下协助办理等环节，还是有存在的必要。一言概之，不管到任何时候，房产中介都能够在市场中占有一席之地。

　　看完专家的观点后，我们再来看看官方层面的态度。对于房产中介未来会否全面消失，党媒经济日报已经发声定调了，在2021年5月6日发表的文章《对房地产中介服务违规行为应零容忍》中，党媒明确提到：打击房地产中介的违法行为，有助于行业的长远发展，房地产中介机构乱象丛生，解决办法就是建立行业基础性制度和根本规则。在业内人士看来，党媒这次发声基本定调了“房产中介不会全面消失”，房产中介行业确实存在诸多违法违规行为，对此我们应该做的是加大监管，建立法规制度进行规范，而不是采取行政手段强制干预该行业的取消与否。

　　此外，在文章中党媒也提到了，“我国房地产中介行业历经20余年发展，涌现出一些优秀企业，“真房源”“不吃差价”等诚信行为成了一些企业的价值追求。”这句话传达的意思已经很明确了，房产中介并非一无是处，总体来说，这个行业有存在的价值。至于老百姓普遍反映的房产中介确实存在的“违规行为”、“信任感难建立”等情况，这是政策层面建立相关准则来促进行业良性发展的事。
　　综合上述分析，不管是专家的看法，还是从党媒发声定调回应来看，未来房产中介都不会全面消失。原因专家已经说得很清楚了，中介行业“线下带看”的功能是线上平台不能完全替代的，除非未来某一天国家宣布成立“官方带看平台”。

　　最后，我们想说一个好消息，大家最关心的房产中介收费高这个问题，在未来几年可能会有转机。我们这么说，并非信口胡诌，而是基于官方层面的态度——国家层面已经注意到这个问题了，而且现在已经在高度重视了——10月25日，官方媒体半月谈杂志发布标题为《打破房产中介费“铁板一块”》文章明确表态：有不少群众呼吁，多年来几乎一成不变的房产中介费收费模式也到了该改改的时候了。更为精细化、定价合理的收费模式，既符合市场经济客观规律，也能切实减轻群众购房负担，更是体现房产经纪人劳动价值的有益之举。
　　此番官媒郑重喊话“高中介费”，在内行人士看来，明确释放了三个重要信号：第一、高中介费已成事实，现在市场上二手房的中介费普遍在2%，而且这种收费模式一成不变。这意味着一套总价过千万的房子，仅中介费这一项的开支就高达20万元。这显然增加了购房者的买房负担，影响生活质量，不利于实现全民住有所居;第二、这种收费模式很不合理，市场上普遍出现的“跳单”、“爽约”、“纠纷”等事实，就是明证;第三、既然不合理，就一定要改变。改革的思路有很多，比如未来应当逐渐摒弃简单粗暴地按成交价比例收取的模式，改为公开透明的订单收费模式。总体上，中介费的收取应本着多劳多得的原则，按照市场经济规律办事。
　　(来源：今日头条楼市新观)

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