房地产行业已经出现“三高”，房价回调空间有多大？房产大佬交底

毛毛 · 发表于 2021-10-20 15:54:28

　　前言：
　　近期中指研究院发布了《2021年9月中指百城价格指数报告》，报告显示：
　　新房方面，100个样本城市新建商品住宅的房价均价为16175元/平方米，环比上月上涨0.14%，房价涨幅进一步收窄，其中房价上涨的城市数量为65个，房价下跌的城市数量为33个;
　　二手房方面，100个样本城市二手商品住宅的房价均价为16032元/平方米，环比上涨0.13%，环比上浮也大幅收窄，其中房价上涨的城市数量为52个，房价下跌的城市数量为43个。

　　根据中指研究院给出的百城房价指数，我们基本上可以得出以下几个楼市发展的趋势：
　　第一、不管是新房还是二手房，房价涨幅都在大幅收窄。新房的环比涨幅为0.14%，折合成年化涨幅的话是1.68%;二手房的环比涨幅为0.13%，换算成年化涨幅为1.56%，年化涨幅均不足2%，相比过去的房价大涨，如今的房价涨幅真的是大幅收窄。
　　第二、房价下跌的城市数量越来越多。笔者专门看了一下8月份的房价数据，8月份新房和二手房下跌的城市数量均为30个，而9月份新房下跌的城市数量为33个，二手房下跌的城市数量为43个，房价下跌的城市数量明显增多。
　　第三、楼市稳定依然是整体的发展趋势。从最近几个月的百城房价数据来看，不管是房价的同比涨幅还是环比涨幅，涨幅一直都在持续收窄，这意味房价正从过去大涨的趋势朝着稳定的趋势发展，虽说楼市繁荣的时期已经过去，甚至会迎来艰难的时期，但是楼市稳定依然会是整体的发展趋势。
　　房地产行业已经出现“三高”，部分城市房价回调是必然的趋势
　　从今年的楼市表现来看，目前楼市已经处于相对低谷的时期。每年的9月和10月都是房地产销售旺季，被业内称为“金九银十”，不过今年的“金九银十”并没有表现出楼市火热的迹象，往年金九银十期间，售楼部都是人山人海，人们的买房热情非常高，但是今年笔者再去售楼部，很多售楼部给人的感觉非常冷清，购房者的买房热情并不高。
　　另外从销售数据来看，楼市降温也十分明显，克而瑞研究中心数据显示：“十一”假期(10月1日至7日)，60个重点监测城市累计成交新房187万平方米，同比下降43%，与2019年同期相比，降幅达到33%。
　　楼市的降温和楼市调控的收紧有很大的关系，下半年开始，楼市调控不仅没有放松，反而有逐渐收紧的趋势，今年7月份单月的楼市调控次数高达66次，打破了今年单月楼市调控次数的记录。当然除了楼市调控收紧之外，房地产行业本身也存在一些问题，比如目前房地产行业已经出现“三高”，这也非常不利于楼市的发展。
　　1、房地产行业杠杆率过高。长期以来，房地产行业的发展性质更像金融行业，就是因为房地产行业存在高杠杆率，不管是房企的发展还是购房者买房，都离不开高杠杆率。房企负债率高的住宅原因就是规模扩张，很多房企通过一直拿地来扩张开发规模，而拿地的钱基本上都是贷款;另外预售制度也是房企高负债的重要原因。购房者高负债主要是因为按揭买房，按揭买房让很多家庭或者个人背负了一辈子的债务。
　　房地产行业本身就是高杠杆率的行业，而高杠杆率给整个行业带来了很大的风险，房企有可能出现资金链紧张而发生破产，个人或者家庭也有可能会出现弃房断供。现在楼市调控正致力于降低房企负债，降低居民杠杆，这样才能降低房地产行业的风险，让房地产行业回归正常的发展。
　　2、房价水平过高。近些年来，高房价已经基本成为人们公认的事实，在我国几百个城市中，除了少部分经济落后以及人口稀少的城市之外，其他的城市房价基本上都处于很高的状态，至少按照当地的收入水平，在当地买房需要承受很大的压力。
　　目前高房价的问题已经给社会的正常发展带来了很多负面影响，比如增加了人们买房的压力，透支了很多家庭的消费能力，压缩实体经济的发展空间等。
　　3、住房空置率过高。根据西南财经大学在2017年发布的《住房空置率报告》，早在2017年我国的住房空置率就已经高达21.4%，空置房的数量高达6500万套。近几年随着房地产行业的发展，住房空置率已经达到了更高的水平，有专家预测，如果考虑到小产权房的话，目前我国的住房空置率已经超过1亿套，可以说目前空置率过高也是楼市面临的问题。
　　目前楼市已经出现了“三高”的现象，这是不利于楼市发展的信号，当然楼市不会出现房价全面下跌，楼市稳定依然是房价发展的总趋势，不过在楼市分化的背景下，部分城市出现房价回调是必然的发展趋势。比如一些房价偏高的城市，还有一些经济发展滞缓的城市，或是一些人口持续外流的城市，都会出现一定的房价回调。
　　房价回调空间有多大?房产大佬交底
　　很多购房者都十分关心房价回调的问题，如果房价出现回调的话，就意味着买房的成本会更低。既然部分城市会出现房价回调，那么房价回调的空间有多大呢?房产大佬透露底线。
　　房地产大佬潘石屹曾表示：对于我国许多房地产开发商而言，房价下跌的底线为20%，一旦超过这个比例，许多房地产企业就会消失。与此同时，房产大佬孙宏斌也表示：如果房价下跌30%，那么我们就都死了。
　　这两位房产大佬的观点基本上是一致的，他们都认为，如果房价下跌的幅度超过一定的底线，那么房企将会难以生存。对于开发商来说，房地产开发的利润空间是有限的，如果房价的跌幅超过了房企的盈利空间，那么房企将会面临破产的风险。结合这两位房产大佬的观点，房企能承受的房价下跌的底线基本上在20%~30%之间。
　　当然房价下跌的底线可以理解为房价短期内的下跌底线，在一年到两年之内，房价的跌幅不会超过30%，如果跌幅超过这个数值的话，不仅会威胁房企的生存，也会对房地产整个行业产生巨大的负面影响。不过如果长期来看的话，部分城市的房价会持续回调，比如以5年到10年为一个周期，房价跌幅超过30%也是正常的现象，因为长期的房价回调并不会造成很大的负面影响。
　　结语：
　　相信很多刚需购房者都非常期待未来几年的房价走势，特别期待房价回调的趋势。笔者认为部分城市房价回调是必然的趋势，尤其是一些房价虚高的城市，不过房价不会短期内大幅回调，短期内大幅回调不利于房企的生存，也不利于楼市健康发展，而对于长期的房价回调，购房者是可以期待的。
　　(来源：今日头条楼市专聊)

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