未来2年，准备买房的家庭，不妨先看看“3条忠告”收藏备用

毛毛 · 发表于 2021-10-1 09:04:19

　　2021年以来，楼市沉浮不定，房地产价格方面也让人匪夷所思，在一片看跌的视角中，房地产迎来了两个“大逆转”：
　　①地产热袭来，2-3月份，全国中南部城市热度重燃，深圳、上海、合肥、成都等热门城市再度引起了大家的关注;
　　① 楼市“调整”，4-9月份雨点似的调控再度出现，牢牢把控住了房地产平稳发展的大方向。

　　先看2组表现奇特的数据：
　　1、楼市库存创新高。
　　根据证券宏观分析师陈兴给出的数据，截止2020年底，我国商品房广义库存超过70亿平方米，广义库存是指已经竣工但是没有销售或者还没有出租的房子面积(也就是开发商没有卖掉的房子+未出租的房子)，简单计算一下，70亿平米房产，如果按照每套房子100平米折算，那么这些楼市库存相当于7000万套房产，如果按照户均居住4口人计算，这些库存房产足够容纳2.8亿-3亿人居住。
　　可能你依然没有看出眉目，咱们再给一组数据对比下，经济学家任泽平在其发布的《3.11亿套，中国住房过剩还是不足》中指出，我国城镇房地产库存面积达到3.11亿套，户均房产保有量达到1.1套，住房改革20多年，累计存量才3.11亿套，现在库存就达到了7000万套，库存积压已经很严重了。
　　2、房地产涨势明显。
　　根据中国行情平台新数据，2021上半年，全国住宅销售市场二手房的价值中位数是132万元，下滑2.2%，二手房销售，比去年同期减少25.6%-30%，大部分城市房地产趋向平稳。但是不少热门城市的房地产持续呈现出聒噪的状态，例如南京、郑州、苏州二手房上升势头明显，分别到达3.83%、2.86%、2.21%。整个楼市在上行风向带动下，买方市场嫣然一片“热风”。

　　一方面楼市库存快速增加，房地产显然一片供大于求的状态;另一方面市场还是不断出现上涨态势，从经济学角度而言，这是格格不入的两组数据。给楼市带来了多种不确定性，未来楼市走向如何?该不该买房，该如何买房?成为了很多跃跃欲试买房人心目中的“三大疑问”。今明两年(未来2年)，准备买房的家庭，不妨先看看这“3条忠告”，很实用!建议收藏备用。
　　第一、有买房打算的人，趁早买房。
　　很多人说，现在买房依然有赚头，果真如此?咱们来算一笔账就知道，房产财富增值主要有2个方面需要考虑：①正向增值;②负向贬值。在第一方面主要有大环境带来的市值溢价、租金收益率这两个;在第二个方面主要有买房的资金占用成本、房产折旧成本、费用成本。
　　社科院财经战略研究院在发布的《中国住房报告2021》指出，2021年房地产增幅比往年要更低，只有区区5.1%的水平(咱们为了方面计算，四舍五入为5%)。同时一线城市的租金收益率普遍较低，大约为3%左右，然后二三线城市可能达到2%;买房的资金占用率为6%，房产折旧率为4%，交易费用为2%。

　　结论明显：假设你有一套200万元的房子，2021年增值=200万元*(5%+2%-6%-4%-2%)=-10万元。所以普遍而言，买房并不划算。但是也并非100%如此，社科院同样指出，热点城市、区域中心城市的房地产有超预期的可能，在这些城市里买房，宜早不宜迟。
　　第二、现房要比期房“更加划算”。
　　中原地产的张大伟在2020年就曾说道，未来几年时间内，房地产质量问题或频繁出现，这将是不可规避的大概率事件。为啥这么说呢?有多个方面的原因，其一，随着房地产发展步入平稳期，市场上买房人的心理预期开始变低，买房积极性减弱，这就直接导致市场成交量下滑，而现阶段，在预售制的支撑下，各大房企早已形成了高周转、高负债的经营模式，一旦房子无法快速销售出去，那么回款势必减缓，房企们为了挽回损失的利润，降低建筑配置和建筑质量是必然的事情。

　　在预售制条件下，买房人根本不可能看到房子的真实质量如何，一纸合同能约束得了房地产的方方面面?显然不可能。在现房销售制下，买房人才能对即将购买的房子有更加清晰的认识，才有可能不被“坑”。人民日报在《取消预售制，调研可先行》一文中表示，取消预售长远来看不可免，言外之意是，短期内依然不可能，所以在房地产平稳期，为了买房有保障，建议首选现房、避开期房。
　　第三、炒房凉凉，趁早做好打算。
　　经济学家马光远指出，未来5年内，房地产税到来的可能性非常大，这一点得到了社科院的认同，社科院财经战略研究院在《住房报告2021》指出，房地产平稳是其一，调控长效机制不松懈是其二，房地产税的到来时间或许就在接下来的1-4-5期间。

　　在买房建议中，为啥要着重提出房产税这一条呢?因为这将会大幅直接抬高多套房产持有人的房产保有成本，“房改之父”孟晓苏说，收取房产税其实非常简单，只需要见房就收见人就退即可，意思是按照房产价值收取，然后设置一定的免征比例，按照人头数面积进行退还;无独有偶，财税专家张学诞也指出，人均40平米或者60平米相对合适，费率在0.2%-1.2%左右恰当(这是张学诞的建议)，也就意味着如果炒房客大明手持一套价值200万元房产，那么扣除40平米-60平米免费额之后，按照1万元/平米计算，每年还要交4000元-2万元/年费用。
　　财税专家张学诞表示，每人应在40平米或60平米开始作为房产税的起征点，考虑到房价较高的因素，房产税的税率不宜过高，大致可以确定在1%左右。按照这个标准，一个三口之家，规定的开征个税面积要在120平米或180平米以上。

　　这对刚需影响寥寥无几，但是积累已久的炒房客要擦亮眼了。从1998年至2021年，在过去的20多年时间里，随着房地产一浪接着一浪上升，炒房客也遍地开花，房叔房爷大面积存在，有人手中握了300多套房子，指闻君建议早规划处置。
　　(来源：今日头条楼市指闻i)

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