一边住房过剩，一边百姓买不起房？“国家智囊”提出两大解决方案

毛毛 · 发表于 2021-6-6 15:31:47

　　提到当前房价，很多人第一反应就是“高”，那么当前房价究竟有多高呢?前不久中国房价行情网等平台发布的数据显示，当前全国房价超过万元的县城和县级市已经有一百多个，部分县城房价已经超过两万，而海南省陵水黎族自治县新建商品住宅销售均价达到了2.93万元/㎡，最高点为3.39万元/㎡。县城的房价涨到3万多元，放在过去这是想象不到的事情，房价走势对标很多二线城市甚至“新一线”城市都丝毫不落下风。在平均房价过万元的当下，买一套房至少也需要百万元，对于很多月收入不足7000元的人来说也很难看到买房的希望。

　　那么过去这些年房价究竟是如何涨起来的呢?主要来源于两个方面，其一是城镇化建设下住房需求的增加。2000年，我国的城市化率为36%，在城镇化建设的大力发展下，到了2020年我国城镇化率已经达到了63.89%，相当于城市每年新增两千万左右的人口，人口增加住房需求也就增大了，在供不应求的市场趋势下，房价自然也会应声而涨。第二个原因是人为因素，过去房价上涨周期内，除了刚需之外很多投资者炒房客也加入到了其中，房子原本的居住属性变为投机属性，除了个人以外很多企业也投资了大量房产，导致住房需求进一步增加，房价继续大涨。随着过去几年“房住不炒”的政策调控下，炒房现象才得以缓解，但房价依旧处于比较高的位置。
　　因此，当前楼市出现了比较矛盾的现状：一边是住房供应过剩，另一边老百姓却还是买不起房。先来看看新房市场：今年3月中旬，中泰证券宏观分析师陈兴3月15日发布的报告显示，截至2020年底，全国商品房广义库存已超过70亿平方米。广义库存指的是除了新建商品房以外，已经开工建设的期房也算在其中。按照一套房100平方米来计算的话，相当于库存已经达到了7000万套。接着是二手房市场，2018年西南财经大学发布的数据显示，2017全国空置房数量已经达到了6500万套，商品房空置率为22%，按照这个空置率结合最近三年的销售面积来计算，空置房数量同样已经超过了7000万套。1.4亿套房产，足以满足3亿人的生活需求。

　　如此庞大的供应量，显然已经超过了剩余整体需求，根据央行去年4月发布的数据来看，我国城镇家庭住房普及率已经超过了96%，且户均持有1.5套房，另一方面当前整体城镇化率已经达到了63.89%，逐步接近发达国家70%的平均水平，很多专家认为未来城镇化进程会放缓。也就是说，从住房需求的增量来看，房价大涨已经失去了支撑点。因此导致目前楼市出现矛盾的情况主要来源于炒房客的投机行为，尽管近几年炒房现象已经明显减少，但一些热点城市依旧能够看到炒房客的身影，核心地段的房价依旧炒得很高。
　　正如北大教授金李在今年第一季度宏观经济形势分析座谈会上说的那样：“各地调控并未根本遏制房价上涨的关键是没有做到蛇打七寸：炒房仍然可以发财”。因此要真正意义上实现“房住不炒”，需要更为“硬核”的措施。当前主要存在的问题是住房供给过剩的情况下，处于高位的房价依旧在上涨，对于这个问题，“国家智囊”仇保兴提供了两个解决方案，不仅能够解决住房资源过剩问题，同时还能够解决刚需买不起房的问题：

　　第一个方案：对于空置房征收空置税
　　为什么会出现如此多的空置房呢?主要原因是炒房客的囤房行为，他们早期买入大量毛坯房，不装修也不出租，然后坐等升值，房屋空置浪费了稀缺的土地资源，造成资源享有的不公平、贫富差距加大的后果。近些年很多专家学者也提出了征收空置税的建议，山东财经大学房地产研究所所长郭松海认为，长期拥有闲置房屋的业主，过多占有公共的土地资源，导致资源紧张，价格上涨，其消费行为产生外部负效应，为此应付出相应成本。
　　为什么空置税能够有效抑制炒房现象呢?我们知道，对于炒房客来说，炒房主要是通过低价买入房源，在手上囤放一段时间，等到房价上涨后再卖掉，而空置率能够有效缩短炒房客囤房时间，增加持房成本，结合目前楼市一系列调控政策，最终能够杜绝炒房行为。目前很多国家也在征收空置税，在德国，业主必须使空房得到重新利用，在房屋闲置率超过10%的市镇，当地政府还会推倒那些无法出租的住房;丹麦政府则在50多年前就开始对那些闲置6周以上房屋的所有者进行罚款;在荷兰，法律允许人们入住闲置一年以上的空房，而空房业主也愿意在政府的协调下无偿提供这些住房。

　　第二个方案：大规模推行共有产权房产
　　共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。共有产权房主要有两个优势，其一是有限产权与完全产权住房相比，本身就使投资获利的空间大为减少，申购价格上基本与市场价格同步，更是大大压缩了非法牟利的空间。第二个优势在于能够解决楼市困难家庭的住房需求，在这些需求进一步减少后，有利于市场进一步向买方市场转化，房价能够更快回归到理性水平。
　　作为楼市调控的匹配措施，目前多个城市都已经开始大力推行共有产权房产，比如成都、淮安、黄石、北京、上海、深圳等城市。在推行共有产权房的同时，还加大了供应量并且降低了入住门槛，让越来越多的家庭生活有所保障。随着共有产权房的不断深入推进，一线及热点二线城市房价上涨的动力会逐渐消除，随着房价逐渐回归理性，未来刚需买房也会变得容易。

　　不难发现，国家智囊仇保兴提供的两条建议正好切合了当前楼市症结，一方面解决了炒房客囤房、住房空置率过高的问题，另一方面解决了房价过高导致的刚需及困难家庭买房问题。对于这两个方案，你有什么看法?
　　(来源：今日头条财经前瞻)

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