当小区难以挽回地走向衰败，老破旧的出路在哪里？

王皇珍 · 发表于 2021-1-27 09:33:27

　　回答：我给的建议是：租写字楼。至于原因，有以下几点。
　　第一：买写字楼所承担的费用高。
　　虽然一个写字楼的办公室也不便宜，也许你长租下来的钱都够你买下它了。
　　但是随之而来的物业管理费、停车费、电梯使用费以及一些杂七杂八的费用，一年算下来也不少，对于一个可能刚成型或者刚起步的公司来说，结果并不是很理想。
　　但是租房则不同了，这些你不用担心，在租房合同里一般都是由业主承担，即使出了问题也是和业主协商，麻烦事儿也不会到租客头上。
　　第二：写字楼属于商业用地。
　　我们的住宅用地产权是70年，而商业用地的产权是40年，它也是属于民用。因此像我国的一些优惠政策对于商业用地是没有用的，随之而来高额的税费得由自己承担。
　　第三：写字楼流通性差，转让费高。
　　写字楼作为房产其中的一个存在方式，它的涨幅价值相对于我们的住宅房来说相差非常大。
　　对于一个初创型公司来说，启动资金不是很充足，人员配置没有完善，考虑未来发展的不确定性因素，办公选址只是为了提供一个办公场所，租写字楼是一个更佳的选择，可以减轻企业前期的一个运营成本，后期企业规模调整和地点变动，都可以灵活调整。
　　提问:星叔你好，很多回答中看出您很不看好三四线城市的房产，但是手上子弹不多，不够一二线城市首付的。如果在江苏苏北三四线城市，有低于市场3，4千的内部房源，能入手用于投资吗?另外，如果在三四线城市拆迁，拿房可以拿三四套，但是不拿房货币赔偿的话很少，该怎么选择呢?
　　回答：现阶段不要妄图在三四线投资房产，虽然房地产是理想的投资标的物，但是人口的流失，无法去化的库存注定了三四线房价下跌的命运，况且三四线的刚需还没有养成购房二手房的习惯，你投资的房子未来谁会接盘
　　我的建议是：家里有房的，暂时跟父母挤挤，来年攒钱，继续在一、二线城市买。三、四线没房的，也攒攒。
　　当然，纯刚需就没办法了。
　　如果除了拆迁房之外，还另有住房的，当地楼市发展一般，需求量并不大，尤其是三四线城市，那么最好还是选择拿钱，这样不仅能够提高自己的生活质量，同时还可以进行一些其他的投资。
　　而不用等着拿房，再出售或者租出，不仅拖的时间长，还容易出现很大的变数。比如，拆迁房的房产证需要时间，还有未来几年当地房价到底如何，这些都是不确定的。
　　提问：您好，感谢您的回复!如果说500万现款，年收入稳定;在上海或者长沙，请问老师会给出什么操作，全款还是负债买房?谢谢
　　回答：你好，子弹500资金很充足，大单优先原则，先买上海，以后有多余子弹再建仓长沙。
　　城市经济体存在明显的网络效应。网络效应主导的领域，长期看，资源会向头部高度集中。所以还是一线更安全。主力仓位应该放在一线。配置二线城市，主要目的是分散，提升资产包的综合质量。
　　top10的一二线长线看好，20-30年都不会有问题。房产是要均衡配置的，最理想的是一线三分之二，二线三分之一。
　　上海500万看好的板块详见内部分享。
　　负债买房的逻辑很简单，因为通货膨胀，钱在贬值，所以负债也在贬值。
　　负债买房，月供长期固定，但还款压力在不断减轻。
　　现在的2万块，和30年后的2万块，只是数字一样，购买力已经差了10倍不止。
　　在大城市买房，还有个好处是，你可以享受城市的资源，有地铁，有配套，有规划，有涨幅。
　　买房，就是持股，买的是这个城市的股票，只有你买了房，才能参与红利分成。
　　所以，为什么要负债买房?
　　因为你可以享受30年的分红和增值收益，而且你的持有成本在不断降低，买不起没关系，银行还会把钱借给你去买。
　　为什么不去买呢?
　　提问：星叔，坐标苏州，老城区姑苏区，有大量的老房子，均价不高，能买吗?有没有上涨潜力?
　　回答：有一点可以确定，苏州姑苏区，至少未来30年不会大规模开发。苏州的城市边界拓展，和昆山一样，主要向东拓展，向南也是未来的方向。老房子的前途命运，不外乎以下三个：
　　1、拆除
　　如果老房子确实年代久远，存在较大安全隐患，那动迁的可能性很大，苏州政府效率高，也不缺钱，真出现危房，动迁会很快的。
　　2、旧房改造
　　旧房改造主要是修修补补，增加一些、美化一些、加固一些，对小区内基础设施、服务设施、房屋公共区域的修缮改造，例如拆除违法建筑物、对水电气讯管线、道路围墙、环卫设施、绿化、消防、照明、建筑物主体、安防等方面进行更新改造等等。
　　除此之外，还会进行一些完善性的改造，例如加装电梯、停车场、文化体育设施、无障碍设施、社区和物业用房等等。个人觉得，这一块会占大头。
　　3、保护
　　对于那些带有历史文化的老房子，主要是进行修葺和保护，挖掘文化潜力，延续姑苏文脉。
　　所以，从投资角度来看，苏州姑苏区的老房子，并不算理想!
　　提问：星叔，有大佬说要把房价纳入通胀考虑，是真的吗?如果房价波动也纳入CPI成为通胀考量的因素，就说明房价未来是一定会被牢牢控制住。真正的降温是不是就要开始了?还请星叔分析一下。
　　回答：目前我国现阶段整体的发展状况来讲，资产大头其实就是房产。
　　我们一直把房地产算投资，不算消费，而通胀是用居民消费价格指数来表示，也就是房价不算进通胀。这就让大家觉得十几年来，没发生什么通胀，CPI没有大起大落。
　　而如果把房地产纳入了通胀指数，那么房价的整体涨跌幅就会被具体体现在CPI上，而如果房价在这之后存在大幅大涨，那势必会导致CPI指数的整体上涨从而倒逼央行出台更为严格的货币政策，真正意义上实现限制房地产增长。
　　所以就这套言论来看是“利空房产”的。
　　但是如果把房价上涨因素完全纳入CPI，鉴于中国房价比较高，占居民支出比重非常高，所以权重一定偏大。
　　在这种情况下，房价波动会带着CPI一起飞。
　　于是就会出现这种情况：不包含房价的CPI是低于3%，甚至低于2%的(接近通缩);包含了房价之后，CPI同比涨幅可能超过5%，甚至更高。
　　这时候，央行将被迫加息，于是就给楼市、股市。换句话说，央行加息就变得更加容易，而降息就会更难。
　　不要以为这有利于实体经济，加息容易对实体经济也是伤害。
　　到那时，房价固然控制住了，但老百姓收入下降，失业率高，通缩效应就会出现。
　　所以说到底，CPI还是为稳增长、保就业服务的，国家不会傻到削足适履，为了纳入房价因素而纳入。
　　其实大可不必对类似这种言论有过多反应，因为言论毕竟只是言论，最关键的还要看后续市场的具体措施和表现。
　　建议想真正落实，会比较漫长。房价因素可以增加，但权重是多少，要非常谨慎。
　　提问:星叔，坐标徐州，去年下半年来，徐州二手房挂牌量越来越多，现在投资房产时机合适吗?
　　回答：几类城市买房投资要谨慎。
　　1、二手房挂牌量比较高的城市，如果一个城市挂牌量非常的高，那就需要警惕了。
　　2、房价一直在涨，从未冷却的城市。因为没有任何一种投资品可以永远涨下去。
　　3、短周期内已大涨的城市。过去的东莞深圳都是如此，有些城市，短周期内有一波比较大的涨幅，房价已在高位，入场时机不太合适。
　　4、没有基本面的支撑，只是单纯补涨的城市。
　　一个城市如果没有实质的基本面的支撑，也没有实质性的利好，只是单纯的由于上一轮城市这种普涨情况下补涨的城市。
　　短周期利好消耗完了，就真的消耗完了，除非全国普涨。
　　提问：星叔，你觉得为了更好的发展，一定非要留在大城市吗?大城市待的比较吃力，压力大，家人都在老家，一个人在外面打拼，想回老家发展，但是大家都觉得呆在大城市发展空间更大。
　　回答：其实我想说，除了生老病死之外，其他你所有的痛苦都是价值观带给你的，而这些东西是可以改的。
　　如果你有想法有意愿也有家庭里合适的资源，那到一个更好的环境当然好，但是这个”好”也不一定适合所有人。
　　如果说人的一生都是梦一场，有很多东西可能命里已经安排好了，你会不会好受一点?
　　因为往后余生要对付的风险太多，爱的人在哪里，小孩子上学，父母身体状况，自己中年危机。
　　所以像自己二十几岁想去折腾能去折腾，有血性有热爱的年纪，就请尽情地去吧。
　　如果哪天觉得又得变主意了，或者大城市根本不适合你，也没关系。
　　别人的想法，别人的建议都不重要，重要的是自己的感受。
　　如果能拥有爱和快乐，
　　哪怕一贫如洗，哪里都好，生活几十年也就梦一场。
　　(来源：今日头条星叔房谈)

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