信阳地下停车位不能办理产权证之谜

果实 · 发表于 2020-6-1 08:34:55

　　目前为止，信阳市暂无地下停车位办理出产权证的案例。也因此坊间传出各种关于地下停车位难以办理产权证的各种版本。
　　有网友认为，地下室建筑成本已随建安成本含至房价之中，地下停车位属全体业主所有，开发商无权售卖地下停车位。
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　　正常情况下，地下室计入总建筑面积，但并未计入容积率，此种情况下地下室不分摊土地成本，而不计容的建筑面积不太可能办理出产权证。
　　但另外一个问题也出来了，投资开发商购买的土地产权使用权，是地上使用权还是地下使用权，或者地上、地下的使用权都包含。但是计容后，土地成本虽为分摊至地上成本之中，但实际上土地的所有成本都已含至房价之中，即土地产权属全体业主所有。而投资开发商依附土地而建设的地下建筑部分，开发商无土地使用权，但却又依附于全体业主所有的土地。其地下部分的产权界定有违正常逻辑，产权不好明晰。（如同自己家宅基地下盖了别人家的地下室!）
　　有的城市在土地招拍挂时，已经将土地产权分为地上、地下部分，计容的为地上成本，业主购买的也是地上部分，这样地下建筑部分产权就明晰了，也可以办理不动产证。
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　　关于网友提的，地下室建筑成本已经含至房价之中的问题。某市相关政策：自2009年1月1日起暂停执行对普通商品房住房销售前的价格神品，主要由企业自主定价，因此地下车位成本是否计入房价，物价部门不做审核，小区内建设地下车位的成本是否与地面房屋分开核算，物价部门无法认定。若要查相关地下建筑部分成本是否已含至房价之中，则只能通过税务管理部门调查求证。
　　悟空通过百度百科查阅相关资料了解，高层建筑小区普通地下室建筑成本约1600元/㎡，人防工程建筑成本2300元/㎡；地下一层加地下二层地下室建筑成本约2200元/㎡。按照现在1:1的地下停车位设计（30㎡/位），1800户小区，两层地下室总计面积为54000㎡，总造价成本约1.188亿元。按现在信阳市地下停车位售均价10万元/位计算，1800位，则总货值为1.8亿元。
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假设，现在信阳市地下停车位销售比率30%，以1800户小区为例，则停车位售出540位，均价10万元/位，则收入5400万元。在信阳市地下停车位普遍遭遇销售难的情况下，开发商为何还要赔本赚吆喝？至于网友所认为的地下室建筑成本已含至房价之中，也非妄自断言那。
来源：信报楼市

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