绿城服务收购亏损标的 盈利能力待解

毛毛

绿城服务试图做一笔稳妥生意。

12月11日，绿城服务收购汉港控股附属公司杭州港誉企业管理有限公司（以下简称“杭州港誉”）100%股权，出售代价为856万元。

值得注意的是，汉港控股在公告中表示杭州港誉自注册成立以来一直处于亏损状态，净资产少于200万元。这一信息揭示了杭州港誉当前的经营状况，并可能引发外界对绿城服务此次收购动机的猜测。

事实上，绿城服务与杭州港誉之间的交集早就开始，这使得这场收购被外界视为一场熟人之间的合作。在今年上年年初计提减值1.9亿元的压力下，绿城服务回归主航道的初心又重新被提及。

绿城服务的主航道指的是以物业服务为根基、以生活服务与产业服务为两翼。特别是在多个场合，绿城服务提到未来将回归并深耕园区业务。

显然，收购杭州港誉是绿城服务回归并深耕园区业务的结果导向。

“此次收购目的是提升自身的商业运营能力。”12月13日，绿城服务方面人士在接受中国房地产报记者采访时表示。

“熟人”生意、 回归主航道

从财务报表上，杭州港誉并不是一个漂亮的标的，绿城服务执意收购的动机令人关注。

公开信息显示，两者之间的关联早就开始了。

2022年12月21日，杭州港誉（作为承租人）、杭州港联（作为担保人）与绿城服务 （作为出租人）订立商业空间合作合同，以租赁该物业。

据悉，该物业为浙江大学校友企业总部经济园二期商业空间，位于杭州市余杭区，包括地上及地下用途为商业经营的商铺、公共区域及配套设施、设备。

杭州港誉成立于2022年7月，是汉港商管全资附属公司，定位为一家商用物业运营服务供应商，其主营业务包括非居住房地产租赁及提供市场行销策划服务。

一直以来，绿城服务在收购上比较低调谨慎，在这次收购上也体现得淋漓尽致，选择和“熟人”合作。

不得不说的是，绿城服务不想再草率地进行收并购，这大概率也是因为此前绿城服务在收购并上吃了苦。

今年3月26日，绿城服务发布2023年度业绩时，一笔1.9亿元计提减值引起市场关注。而1.9亿元中有1.5亿元为投资减值，换句话说这笔减值就是过去的收并购为其埋下的大坑。

这笔减值带来的后果就是其归属母公司净利润增速随之放缓，净利率减少至4.1%。

除了是“熟人”外，杭州港誉本身的业务也是和绿城服务回购主航道的意向契合的。

一位业内分析师认为：“杭州港誉定位为商用物业运营服务供应商，与绿城服务业务界限相对一致，收购可拓展其商业物业运营业务边界，助力战略转型。”

早在今年3月，绿城服务就释放了回归主航道的信号。3月27日，在绿城服务2023年度业绩发布会上，绿城服务执行总裁金科丽向投资者透露了一个信息：绿城服务未来将回归并深耕园区业务。

风险与机遇并存 能否实现盈利待解

不难发现，通过这次收购，绿城服务希望拓展商业物业的运营，回归利润增速最快的园区业务，成功实现战略转型。

根据2023年度业绩报告，绿城服务总营收173.9亿元，同比增长17.1%；物业服务收入111.02亿元，占比整体收入63.8%，同比增长17.5%；园区服务收入35.68亿元，占比20.5%，同比增长25%；咨询服务收入22.95亿元，占比13.2%，同比增长11.1%；科技服务收入4.28亿元，占比2.5%，同比下降12.6%。

然而，2024年半年报业绩显示，园区服务营业收入为17.85亿元，占比19.4%，同比增长6.1%。这意味着尽管整体趋势向好，但增长动力可能有所减弱。

需要关注的是，杭州港誉的经营状况并不理想。自汉港控股成立杭州港誉以来，受经济环境变化影响，该公司业务运营始终处于亏损状态，且净资产已低于200万元。汉港控股作为控股方，急于出售杭州港誉以补充公司运营资金，这一需求在2024年9月30日的财报中得到了体现：汉港控股录得收入4.51亿元，归属母公司净利润0.25亿元，但毛利率已下降至32.5%，较上年同期减少2.4个百分点。

汉港控股急于出售，而绿城服务则热衷购买。这次收购是否会成为绿城服务的下一个“坑”，引发了业界的广泛关注。整体来看，2024年三季度宏观经济回升基础尚待巩固，国内有效需求仍显不足，商用物业租赁市场情绪低迷。在此背景下，杭州港誉成功发展业务并实现盈利的难度及风险大幅增加。

不过，对绿城服务而言，相较于过去动辄上亿元的收并购，正在尝试小规模且有针对性的收购，这笔856万元的投入，此次风险明显降低了许多。

据了解，今年3月，汉港控股发布合作项目进度，称园区二期预计于6月交付，杭州港誉已开展预招商工作，其中已签约品牌包括麦当劳、肯德基、星巴克、全家便利店及罗森便利店等大型知名品牌。这对绿城服务来说，无疑是一个利好消息。其接手之后只需按照原本工作计划推进即可，有望为战略转型助力。

“从产业园定位来看，浙江大学校友企业总部经济园二期是绿城服务看中的项目。”同策研究院联席院长宋红卫称。

上述业内人士分析称，“在汉港控股间接控股时是亏损状态，在被绿城服务收购后，杭州港誉最终能否实现盈利，仍然需要相应的市场反馈与绿城服务执行力的磨合。”

来源：中国房地产报  中房报记者 梁笑梅 北京报道