金科股份重整投资方案敲定，首次披露未来业务布局

毛毛

金科股份重整事宜有了进一步的好消息。

12月13日，金科地产集团股份有限公司（以下简称“金科股份”）发布了关于重整最新进展公告，上海品器联合体已与金科股份及重庆金科正式签署重整投资协议，金科股分将累计获超33亿元资金支持。

11月下旬，金科股份曾发布公告，上海品器管理咨询有限公司（以下简称“上海品器”）及北京天娇绿苑房地产开发有限公司（以下简称“北京天娇绿苑”）联合体（以下简称“上海品器联合体”）为公司及重庆金科中选重整产业投资人。在当日重整投资人遴选会议结束后，管理人已现场向品器联合体发出中选通知书。

这意味着，昔日“千亿房企”*ST金科终于迎来重生机会。

金科股份管理层曾表示，金科股份的司法重整不以简单解决债务问题为目标，主要通过司法重整引进实力雄厚、有产业协同效应的战略投资者，在解决存量债务风险的基础上，为公司未来的持续经营和良性发展带来增量资金和资源上的支持。

投资人注入资金超33亿元

根据公告，在金科股份重整计划执行期间，拟进行资本公积转增股票，用于引进重整投资人、清偿债务或其他用途。

关于具体投资方案，上海品器联合体作为金科重整的主要产业投资人，将组织确定产业投资人及财务投资人，共同参与投资。

不过，具体的财务投资人名单公告暂未提及，给外界留下了一定想象空间。此外，公告还称，若新增产业投资人，可在协议签署后15个工作日内确定加入并另行签署协议。新增产业投资人在经各方认可后有权利指定财务投资人。这意味着，上海品器联合体还可以指定新的产业投资人加入，进一步增强与金科股份的业务协同。

据此前公开资料显示，牵头产业投资人的上海品器，为北京品器管理咨询有限公司（以下简称“北京品器”）全资孙公司，成立于2020年，是冯仑等人早年创办的御风集团旗下专注于大健康不动产的资产管理机构。由招商银行前行长马蔚华担任名誉主席，冯仑担任董事长，张勇、王谦、单大伟、张冬冬等为创始合伙人，致力于通过科技赋能和机制创新，创造最具价值的健康空间。成立以来，企业逐步形成了“医疗健康产业园”“健康生活馆”及“健康住宅”3个主要板块，“厚康医疗”和“远大好楼”两大业务平台，以及一项行业盛事“中国不动产大会”。

该联合体中另一家公司北京天娇绿苑房地产开发有限公司，2018年于北京成立，依托背后多元化的资本结构与强大的资金支持，积极推动地产业务从“高负债、高杠杆、高周转”传统模式向“轻重并举模式”转型。

同时，从投资情况来看，产业投资人及财务投资人将合计支付投资款26.28亿元，受让标的30亿股股份。其中，产业投资人合计支付投资款7.56亿元，受让标的股份12亿股；财务投资人合计支付投资款18.72亿元，受让标的股份18亿股。并分别承诺，自标的股份登记至指定账户之日起36个月内、12个月内，不通过任何形式转让、减持或者委托他人管理其持有的标的股份。

投资资金来源方面，根据上海品器提供的资料，上海品器本次重整投资的资金来源为自有资金或者自筹资金。

公告还同步明确了投资款项的支付进度：第一期履约保证金7.884亿元需在协议签署后的20个工作日内足额付款，产业投资人及财务投资人均按照各自投资款的30%支付；第二期履约保证金5.5188亿元，将在重庆五中院裁定批准金科股份《重整计划》后的10个工作日内支付，占投资款的21%；《重整计划》获批后的60日内，产业投资人及财务投资人应支付全部剩余投资款，合计12.8772亿元。

值得一提的是，在投资款之外，上海品器联合体承诺额外提供不少于7.5亿元的借款，用于补充金科股份的流动资金和新项目投入。

综合来看，重整后的金科股份将获得超33亿元的流动资金注入，有利于公司化解债务风险、优化资产质量。金科股份也有望成为本轮房地产行业出险中率先脱困重生的地产上市公司。

金科股份的新机遇

参照过往案例经验，借力重整，金科股份可以重新审视和调整业务结构、运营模式，从根本上改善经营发展质量。

公告显示，投资完成后，上海品器联合体将积极参与并支持金科股份的经营管理，发挥其产业优势、资源优势和管理优势，推动公司转型为聚焦强盈利能力和高投资回报的不动产服务机构。

公告同步披露，重整后的金科股份主要业务将布局“投资管理、开发服务、运营管理、特殊资产”四大板块，通过投资经营特殊资产、运营开发中高端住宅、做精做强不动产服务、创新发展产业机会，实施“汰旧、取新、强链补链”路径转型，在彻底改善公司业务结构和经营业绩的前提下，寻找新的增长路径，持续为全体股东创造价值，成长为行业高质量发展的上市公司。

针对上述四大板块业务情况，记者联系了金科股份了解相关情况，企业表示，目前关于四大业务板块的详细内容及定位，还没有更多信息给出。

实际上，通过分析金科股份的产业布局可以发现其发展路径。随着我国进入产业结构转型升级的重要阶段，特殊资产业务有着极大的发展机会，特别是随着从增量市场进入存量市场，新发展模式的出现迫使大量企业主体陷入困境，特殊资产逐渐增多，结合金科股份历史遗留的资产剥离包，该项业务与市场环境、产业周期都高度契合，符合房地产行业新的发展方向，市场前景广阔。

与此同时，金科本身也具有良好的发展特殊资产的基础和条件。一方面，公司在房地产开发方面拥有丰富的经验；一方面，公司引入的投资人在不良资产和困境资产处置领域有着丰富的经验，储备了大量的资源、渠道、合作方及团队。依托于此，重整后的金科股份将有不可忽视的市场影响力和差异化竞争能力，从而获得发展先机。

一位投行人士亦认为，参照欧美发达国家房地产行业发展趋势，房地产后开发时代的未来业务方向，将是以特殊资产投资管理和专业服务为主，以优质房地产项目开发为辅，打造“轻重并举、租售并举、增存并举”的商业模式，形成特殊资产投资管理、综合开发和专业服务相互赋能、协同发展的新格局，实现从地产开发商向特殊资产投资管理商的转型。

作为“房地产重整第一股”的金科股份，即将迎来新发展。

来源：中国房地产报  于帅卿 中房报记者 刘亚 北京报道