止跌回稳态势下，房地产供求关系正积极优化

毛毛

全国房地产市场进入止跌回稳的向好阶段，充分说明当前一系列政策精准有效。近期一线城市及时取消普房标准，并对住房交易税收政策进行优化，市场关注度较高。在此背景下，11月22日，上海易居房地产研究院举行“止跌回稳态势下房地产市场形势分析”为主题的易居论坛。本次论坛为本年度上海市社联学术活动月活动之一，邀请了市场政策、金融信贷、交易等领域的专业人士，务实精准分析当前房地产市场形势。包括开发、销售、中介、金融和媒体等领域30余人参会。

市场形势：供求关系朝着再均衡方向发展

此次论坛上，市场政策专家为与会嘉宾分享了《2024-2025中国房地产市场与政策》主题演讲。其中，市场层面关注:近期行情、供求关系、地产周期、成交指标、供给指标、价格指标、市场堵点和市场趋势等内容;政策层面关注:时代背景、产业定位、政策基调、政策工具箱、需求政策、供给政策、增存统筹、政策趋势等内容。此次主题演讲达1小时，系统全面对供求关系新变化以来全国房地产市场新形势做了分析。

相关分析表明，今年11月1日，住建部发布了10月份全国房地产市场行情数据。该数据从住房、时间和区域等维度科学精准揭示了市场行情。数据说明，“金九”和“银十”成为楼市周期的分水岭。其中，9月份为上一轮楼市降温的底部，而10月份则为本轮楼市回稳的新起点。其要求我们从历史和周期视角深入认识止跌回稳带来的意义。同时，市场政策专家也提示，在新一轮止跌回稳的向好过程中，尤其要牢牢把握“消化存量”或“增存统筹”的功能。要充分利用好相关资金支持，在止跌回稳的基础上，持续促进供求关系的再均衡。

政策效应：持续降低房屋交易成本

此次论坛上，房屋交易专家充分肯定去年以来一系列购房政策调整优化对房屋交易成本降低的效应。以上海为例，去年“认房不认贷”政策以来，上海房地产市场总体朝着向好方向发展，呈现止跌回稳、信心增强、预期向好的良好态势。尤其是近期上海贯彻落实国家相关工作部署，积极取消普通住宅和非普通住宅标准，积极优化房地产税收政策，持续降低了房屋交易成本。同时此类政策也和行政、土地、金融等政策互动，释放了组合拳效应。中介公司和房屋销售部门的反馈情况是，利好政策下供需两端信心明显增强。以近期的增值税政策为例，后续一线城市出售满两年的住房将不再缴纳增值税，房东售房意愿明显增强，也持续促进供求两端的活跃。

金融信贷专家充分肯定系列信贷政策对降低购房成本的影响。当前全国各地积极下调购房的首付比例和房贷利率，全面、持续降低购房门槛和信贷成本。从近期的房贷审批发放和落地等层面看，商业银行积极做好服务和保障，同时各售楼部门主动宣传和利用好政策，为购房需求释放创造了宽松的信贷环境。另外除信贷的增量领域改革外，存量领域也有系统的创新工作。各地积极推进存量房贷利率下调等工作，实实在在为购房者降低存量房贷利率成本，在减轻每个月还款负担的同时，也有助于稳定房贷规模、化解房贷领域的金融风险问题。

回应关切：化解矛盾提升住房幸福感

今年9月26日召开的中央政治局会议强调,要回应群众关切。此次论坛针对群众各关切点，对重点问题进行了系统研讨。今年各地对房屋养老金的关注程度增加，充分说明大家对住房安全等工作的关注。此次论坛结合《房屋养老金制度研究》报告，对此项工作的推进情况进行了系统分析。论坛与会嘉宾认为，房屋养老金作为一项系统工程，其发挥了积极的社会效应。该制度推进，和全国各地房屋安全领域重大恶性事件有直接关系。同时，包括小区急难愁盼相关问题、房屋安全管理诉求等，也要求房屋养老金制度积极推进。另外，随着全国房地产市场从增量市场进入到增存并存的市场，关于存量房的制度也要完善，房屋养老金制度改革正是其中之一。

针对近期各地房地产运行和重大事项工作，论坛与会嘉宾也展开积极讨论。以近期市场上关注较大的原拆原建工作为例，部分城市在推进中确实遇到了阻力。由于每个居民家庭的利益诉求点不同、住房问题不同，所以部分征询同意率或签约率未达到相应要求，原拆原建项目容易搁置，也导致相关群众诉求无法积极满足。针对此类问题，论坛上各参会嘉宾认为，房地产领域各从业人员要立足人民群众住房利益，既要把握好市场规律，找准工作突破口；也要利用好金融财政资源，如专项借款和专项债等资源。唯有多方努力、积极寻求利益平衡点，才能真正推进系统工作，提升住房的幸福感。

来源：易居论坛