退房退款、“换新购”、取消限价……房地产新措频出

毛毛

即将过去的一周，全国各地房地产相关新举措频出，既有引人瞩目的点上探索——全国首例住宅项目停工后由官方协调集中退房、退首付的案例，也有从全国层面提出的推进城镇老旧小区改造。

关键词：楼盘停工、集中退房退款

南京一停工两年楼盘成功实现退房退首付的事件引发诸多关注。

“目前，网上发酵的信息是本该今年6月30日交付的地块G104，备案名为‘鼎瑞嘉苑’，已有30多户签了退房协议。”所涉项目南京珠江四季悦城一位业主小爱（化名）表示。

珠江四季悦城位于南京市江宁区，由华南房企珠江投资开发建设，2021年7月首次开盘。此后，因该项目总承包商苏中建设集团受恒大拖累陷入经营困局，又与珠江投资之间发生纠纷，自2022年7月起已停工两年有余。

其间，该项目也曾启动新的总包招标以推动项目复工，但最终未能落实。随后，当地有关部门组织开发商、业主等会谈协商，决定启用监管账户资金启动退房退款事宜。截至7月29日，已有33户业主与开发商签订了退房协议，剩余9户正与开发公司协调中。

这也是“保交房”工作推动以来，全国首例住宅项目停工后由官方协调集中退房、退首付的案例。

“购置到烂尾楼后续要求退房、退首付的过去也有，但均是建立在个人协商的基础之上。此次南京案例背后是有政府部门推动协调，所以这是最近两年保交房过程中首例‘购置烂尾楼集中退房退首付’的案例。”易居研究院研究总监严跃进表示。

该案例是否可以复制、推广？广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，南京案例中值得推广的重要方面是政府的积极介入；同时，珠江四季悦城项目之所以能够退还业主购房款也源于监管账户中有资金。

“该案例有一定特殊性，即预售资金监管账户有余额，这是退房、退首付款的前提条件。2022年之后，政府强化了预售资金监管，该项目就属于此。因此，它也有了可以退房、退首付款的可能。对于在此之前的项目，如果预售资金被挪用且无法追回，销售金额也比较少，就可以采取退房置换到其他项目的措施。同时，对该项目启动破产清算，并将清算资金优先保障被置换项目，缺口由地方政府兜底。”李宇嘉表示。

关键词：工业厂房“绿色生长”

一座沉睡的工业厂房连同老旧的建筑构件，如今正悄然“绿色生长”，即将变身为综合节能率约86%的绿色低碳办公楼。

江苏省建科院低碳科技办公楼近日主体结构封顶，正进行维护结构施工，预计年底整体完工。项目建成运行后，将实现近零能耗强度目标，为南京市既有建筑实施绿色低碳更新、打造高品质绿色建筑作出示范效应。

项目将具有老厂房集体记忆的中庭作为空间核心，在更新中，整合拆除利用、改造、新建三种建筑类型，避免“大拆大建”模式，最大限度盘活空间，提升用地价值。

此外，项目利用光储直柔技术，柔性调节建筑用电需求，使建筑用电与清洁能源发电实时匹配。大楼屋顶和南立面装有总装机容量238千瓦的太阳能光伏板，共由406块单晶硅组成。南立面采用生态捕捉技术，在设计中根据性能化模拟确定光伏板最优角度，实现全年最大化太阳能利用。

关键词：房地产“换新购”

自8月1日起，盐城市全面开展房地产“换新购”活动，通过全面推广“换新购”，打通“换新购”路径，持续推行“联合帮售”，多渠道开展“旧房收购”，优化完善支持政策，强化多部门联动，加大政策内容宣传等，力促房地产市场平稳健康发展。

市区房地产“换新购”活动工作方案明确相关主体及环节。市本级以市城投集团作为主体，各区明确一个或多个国有企业作为辖区范围内收旧主体。鼓励民营房地产企业参照悦达集团做法，参与“换新购”活动，可与国有企业合作或独立运作，提供更多换新房源。同时，国有企业和民营房地产企业可扩大收旧房屋的区域范围、年限等，优先考虑重点片区、重点小区、重点楼幢，以点扩面，形成收旧规模，共同探索“换新购”路径。

方案鼓励为居民提供“联合帮售”服务。鼓励房地产企业、经纪机构对“卖旧换新”的居民提供“帮售”服务，按照市场化流程，由开发企业委托经纪机构帮助有购买新房意向的客户出售旧房。居民可与房地产企业签订认购意向书，并在一定期限内锁定新房房源（含改善型房源），待售出旧房后，旧房房款用于购买新房。如在一定期限内旧房未能售出，居民可解除认购意向书并无须承担违约责任。

关键词：取消新房限价

继沈阳、兰州取消新建商品住房销售限价后，又一城市取消限价。7月31日，郑州市住房保障和房地产管理局发布消息，经市政府研究，住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预（销）售许可（备案）手续。

从上述政策来看，郑州此次取消的是住建部门对价格的指导，不是发改委部门对房价的审核备案。

“此次郑州取消新房限价，一方面在于开发商大幅度降价促销，原有的指导价已经没有了参考意义；一方面，将价格自由调整的权力给到开发商，免除二次申请条件的冗余流程，有利于开发商更好地促销，缓解资金链压力。” 广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，更重要的是，取消商品房限价给市场传达了一个信号，意味着价格自由定价、自由波动，买者卖者自负，前期业主不能因为后期降价而找开发商麻烦。

易居研究院研究总监严跃进认为，“郑州取消商品住房限价，意味着政策放松的彻底性，将会带来非常好的市场预期。”

限价政策取消的发布，对市场有何促进？一位郑州房企高管表示，“这个政策对房企的影响目前来看还不确定，原因是目前郑州楼市处于企稳回升初期，房价还没有突破限价。”

关键词：老旧小区改造、加快推进保障性住房建设

国务院近期印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，对未来五年推进新型城镇化建设的总体要求、重点任务、政策措施和组织实施等作出部署。

其中提到，推进城镇老旧小区改造。以水电路气信邮、供热、消防、安防、生活垃圾分类等配套设施更新及小区内公共部位维修为重点，扎实推进2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务，有序实施城镇房屋建筑更新改造和加固工程。因地制宜实施小区环境及配套设施改造建设、建筑节能改造等。以“一老一小”人群需求为重点，推进社区嵌入式服务设施建设，加强无障碍环境建设和适老化改造，提高社区公共服务水平。

住房城乡建设部最新数据显示，2024年，全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个。根据各地统计上报数据，1~6月份，全国新开工改造城镇老旧小区3.3万个。分地区看，江苏、辽宁、山东、河北、江西、浙江、青海、重庆、贵州、湖南10个地区开工率超过70%。

行动计划还提到，加快推进保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造。加大保障性住房建设和供给，加快解决工薪收入群体住房困难，稳定工薪收入群体住房预期。采取拆除新建、整治提升、拆整结合等多种方式，推进城中村改造，切实消除安全风险隐患，改善居住条件和生态环境。推进“平急两用”公共基础设施建设，在超大特大城市辖区内的山区县（区），打造一批具有隔离功能的旅游居住设施，升级一批医疗应急服务点，新建或改扩建一批城郊大仓基地，提升城市应对突发公共事件能力。

整理：新华日报·交汇点记者 刘春

资料来源：新华社 中国房地产报 交汇点新闻 南京建设