透过机构视角 解读三中全会房地产关键词

毛毛

7月21日，新华社受权全文发布《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》（以下简称《决定》），其中在“健全保障和改善民生制度体系”部分，以158字的篇幅对房地产工作做了集中阐述，内容涉及住房制度、市场供需、调控政策等各领域。此外，《决定》中关于深化财税体制改革、深化金融体制改革、健全推进新型城镇化体制机制、深化土地制度改革等内容，与房地产发展也是息息相关。

连日来，一些证券研究机构围绕二十届三中全会有关房地产内容展开深度解读，我们在此对部分机构观点进行梳理，透过机构视角进一步把握房地产发展方向。

一、关于住房制度和新模式

《决定》提出，“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求”。关于“租购并举”和“构建房地产发展新模式”，此前曾在高层会议和文件中多次提及，此次写入二十届三中全会文件，意味着制度的延续性，该项制度将贯穿新一轮房地产发展的整个周期。

国泰君安（香港）分析，市场化和保障性住房双轨并行将是未来房地产模式的核心。从政府购买商品房库存，并将其转化为保障性住房的举措中可以看出，保障性住房的供应将会加速。同时高品质住宅将成为商品房市场的主流。如何让人们住得更有品质，将是开发商未来关注的重点。

国海证券认为，在住房制度方面，加快建立租购并举的住房制度，一方面加大保障性住房建设和供给，解决新市民、青年人住房困难问题，并发挥促进经济发展、推动城市高质量发展等作用，是构建房地产发展新模式、完善“市场+保障”的住房供应体系的重点工作之一；另一方面支持居民多样化改善性住房需求，实现从“有房住”向“住得好”转变。

东莞证券认为，保障性住房供应增加，解决低收入家庭或新进入城市人群住房问题，让他们放开手脚为美好生活去奋斗。对于城乡居民的多样化改善性住房需求，则可使其回归市场化，发挥市场调节作用，支持商品房市场的发展。“市场+保障”住房供应体系的建立，有利于扩大有效投资，促进房地产市场平稳健康发展，推动构建房地产发展新模式。

交银国际表示，强调新住房制度和新发展模式，更市场化以及加强保障的双轨制住房体系为供应的关键。相信后续可能会有跟进措施以加大保障房以及租赁住房的供应，从而增加这方面占比，以满足工薪群体刚性住房需求和支持城乡居民多样化改善性住房需求。

关于如何建立租购并举的住房制度，德邦证券认为新加坡模式或是重要参考。新加坡采取了政府分配与市场出售相结合的形式，中低收入阶层的住房由政府提供，高收入阶层的住房由市场供给。组屋制度的成功得益于国家对住房市场强有力的政策干预和规范引导。新加坡“居者有其屋”的模式更多体现了房屋的社会属性。

二、关于调控政策

在调控政策方面，《决定》提出，“充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准”。对此国盛证券认为，从表述来看，地方级别的政策尺度已经全部由地方主导，特别提到了限购、普通住宅和非普通住宅标准，预计这将是下一阶段地方政策方向。截至目前，二三线城市相关地方政策已处于较全面宽松的状态，主要空间只剩下一线城市，密切关注一线城市的限购、普宅标准等政策的变化。客观来说，现阶段地方层面政策的增量空间有限。以地方政府为主导的政策可能只对部分经济、人口、产业支撑度较强的城市有效，而对更为宽广的范围，譬如百城、全国的效果较弱，依然需要以中央层面的政策去破局。

2023年北京、上海等城市陆续调整了普通住房标准，较好满足居民刚性和改善性住房需求。根据三中全会《决定》的表述，国泰君安（香港）判断取消普通住宅和非普通住宅标准，将是从需求端刺激房地产市场的下一步举措。这一政策调整将加速住房升级和需求释放。

德邦证券预计，后续二三线城市或会逐步取消或调整普通住宅和非普通住宅标准，将首次刚需和改善需求在税费方面进一步拉齐，并给予同等程度的保障力度，有利于平衡居民的住房需求，长期起到稳定房地产市场的效果。

《决定》还提出，“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”。关于融资方式，国海证券认为，未来在拿地阶段依靠房企自有资金，在开发阶段依托开发贷，在销售环节依靠购房者自有资金和个贷，回归简单规范的融资体系。过去融资渠道多元化，包含开发贷、并购贷、信托贷款、上下游占款、商票等近50类细项，未来非标转标是明确的政策方向。房地产融资协调机制也将进一步发挥作用，满足房地产项目合理融资需求。

东莞证券认为，房地产开发融资方式变革，将强化房地产开发融资及资金运用的监管，提高资金使用效率，防范房地产与金融风险，促进金融与房地产良性循环。同时进一步落实建立城市房地产融资协调机制，加大合理融资需求支持力度，推动各商业银行加快对“白名单”项目授信审批，支持“保交房”。预售制度变革上，预计未来将鼓励并加大现房销售占比，规范公摊计算等，进一步保护购房者权益，并提高预售资金的监管使用。

关于预售制度，德邦证券认为，在我国房地产市场高速发展的过程中，预售制度在早期发挥了重要作用，但由于部分地区对商品房预售资金监管还不够严格，购房者承担房屋延期交付的风险较高。但是，房地产开发融资方式与商品房预售制度关联度较高，当现房销售比例上升，房地产企业融资中预收款占比下降，企业现金周转压力将增高，短期来看，商品房预售制度改革不能一蹴而就，仍需结合房地产企业开发融资方式进行适度调整，顺利度过转换期。

对此，国盛证券也持类似观点，他们认为，这一提法更多还是因为预售制度下烂尾楼的存在影响购房者，以及近两年新房质量客户投诉较多。“现房销售是中长期发展趋势，短期大范围推进速度不会太快。受房企大规模出险影响，房企现存的融资渠道已经较窄，以银行借款、债券、合作股权等为主。”国盛证券如此表述。

三、关于财税体制改革和房地产税

完善房地产税收制度，也是《决定》重点提到的内容。提到房地产税收制度，让人自然联想到房地产税。德邦证券认为，当前我国房地产市场发展正处于历史转折期。在人口结构变化、 土地制度改革和城镇化发展等因素的共同作用下，我国房地产或将逐步进入需求引领、布局调整的新阶段，“去地产化”仍在进行，短期内快速征收房地产税的可能性有限。

国盛证券表示，短期重心应该是合并现有税收的同类项，中长期才是房地产税。“结合三中全文上下文去分析，短期的重心在于研究把城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加合并为地方附加税，授权地方在一定幅度内确定具体适用税率。也就是短期的完善房地产税收制度更多在于厘清现行税收，合并同类项，甚至预缴增值税超出部分退税。”国盛证券在报告中分析。

国海证券在报告中分析，目前房地产相关税收主要有11种，其中5种是针对不动产的开发建设、交易和保有征收的，主要包括耕地占用税、土地增值税、契税、房产税（沪渝）和城镇土地使用税；6种是房地产行业涉及的税收，主要有增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税。完善房地产税收制度，是对目前税制进行优化。比如，土增税的预缴方式不明确，可调节规范预缴金额。完善房地产税收制度，根本目的在于建立与房地产发展新模式相适应的税收制度。

三中全会除了强调完善房地产税收制度外，还从更宏观层面提出要深化财税体制改革。《决定》提出，建立权责清晰、财力协调、区域均衡的中央和地方财政关系。增加地方自主财力，拓展地方税源，适当扩大地方税收管理权限。

对此粤开证券分析认为，当前我国房地产行业供需形势逆转并进入调整转型期，导致房地产相关税收和土地出让收入大幅下降，各地财政紧平衡形势加剧，特别是区县财政风险上升。在此背景下，《决定》从下移财力和上移事权等方面提出要“增加地方自主财力，拓展地方税收，适当扩大地方税收管理权限”“适度加强中央事权，提高中央财政支出比重”“提升市县财力同事权相匹配程度”“优化共享税分享比例”，有利于缓解当前基层财政面临的困境，也有利于健全和完善地方财政收入体系，增强地方财政长期可持续性。

东莞证券在报告中提出，深化财税体制改革，拓展地方税源，提升地方财力事权相匹配程度，适当提高中央财政支出比例，有利于减少地方政府对于“土地财政”的依赖，增强地方经济及房地产市场持续健康发展能力，也有效防范地方债务危机等重大风险的产生。

四、关于土地制度改革

在《决定》中，深化土地制度改革也被单独列为一项重点工作，改革进程也将对房地产发展产生深远影响。其中强调，“优化土地管理，健全同宏观政策和区域发展高效衔接的土地管理制度，优先保障主导产业、重大项目合理用地，使优势地区有更大发展空间。建立新增城镇建设用地指标配置同常住人口增加协调机制”“优化城市工商业土地利用，加快发展建设用地二级市场，推动土地混合开发利用、用途合理转换，盘活存量土地和低效用地”。对此，东莞证券认为，整体看，后续土地制度改革将以提升土地资源利用效率，提高流转流通，健全增值收益分配等方向为主。

国盛证券认为，土地制度改革将激活土地资源要素、提高配置效率，但预计速度不会特别快。“有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，健全土地增值收益分配机制”一直在逐步推进中，使得廉价土地资源成为可能，但预计速度不会特别快。同时该政策对激活农村土地资源要素、提高资源配置效率、健全城乡融合发展体制机制和全面推进乡村振兴具有重要意义。盘活存量土地和低效用地可以有效改变供应结构，但这始终是个供给，故而大前提是在低库存的城市或者低库存的区域或板块实施。

来源：中国房地产报 城市与区域治理研究院苏志勇/文