商品房预售制度，怎么改？

毛毛

商品房预售制度改革，再次成为热议话题。

7月21日，新华社受权发布《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》。其中提到，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。这一改革预期引发市场关注。

商品房预售制度起源于香港。上世纪90年代，在内地城镇化进程初期，商品房供给出现短缺现象，借鉴香港的“卖楼花模式”，内地逐渐开始预售模式试点。1983年，深圳率先开始商品房预售试点，1986年上海跟进；1994年，正式在法律层面确认了商品房预售制度。

该模式提出楼房在建成之前进行销售，同时将每层住宅按单元进行单独销售，这样不仅有利于增加住房供给，亦降低了商品房购买门槛，推动房地产行业快速发展。

值得关注的是，在预售制度下，购房者需要先缴纳购房首付并进行按揭还款，项目竣工后才可以收房，但自内地预售制推行以来，商品房项目不能顺利交付的问题时有发生，虽然各地对开发企业预售资金等方面进行了监管约束，但仍有部分购房者的权益没有完全得到保障。

现房销售呼声渐起。在这一模式下，购房者可以在购房前直接查看房屋实物，降低购房风险，更好地保障购房者权益。相比于预售制，现房销售更符合大众对商品房销售的期望。

2023年1月，全国住房和城乡建设工作会议就曾指出，“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”

事实上，近年来，部分省市陆续进行商品房现房销售试点工作，积累相关经验，北京市、福州市、绍兴市及山东省、河南省、安徽省、四川省等均提出支持有条件的城市开展商品房现售试点。

其实，我国对于现房销售尝试从未止步。早在2005年，央行发布的《2004年中国房地产金融报告》中就提出过“考虑取消房屋预售制度”，2010年，南宁市成为全国取消房地产商品房预售制度的试点城市，后政策未能落地；此后，南京、苏州等城市推出要求现房销售的地块。2020年3月，海南要求全面实行现房销售；山东也在《山东住建事业发展“十四五”规划》中明确提出，“从严掌控新建商品房预售许可条件，逐步提高预售条件，鼓励有条件的地方或项目推行现房销售”。

当前，房地产行业进入新的发展阶段，房地产发展新模式也正在加快构建，稳步推进预售制改革也正当其时。那么，商品房销售制度下一步改革的路线、方向、内容会是什么？如何评价商品房预售制度的功与过？改革将给房地产行业、市场带来哪些短期、长期的影响？将会对房地产企业产生哪些冲击和影响，房地产企业要如何应对？对于上述问题，上海师范大学商学院教授、房地产与城市发展研究中心主任崔光灿，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉，中指研究院市场研究总监陈文静，中指研究院企业研究总监刘水一一进行了分析。

预售制改革或仍将循序渐进

中国房地产报：从这次决定提到改革商品房预售制度来看，将为房地产发展提出新的方向，你怎么看待这件事情？

崔光灿：关于住房制度改革是一个系统性、整体性的安排，改革商品房预售制度是建立房地产发展新模式的一个重要环节或着力点。改变过去以“高负债、高周转、高杠杆”为特征的开发模式，形成预售与现售相结合，销售与租赁供应相结合模式是未来房地产发展新模式的一个重要特征。在销售商品住房方面，结合当前房地产供需关系发生的重大变化，从为购房人提供好房子、放心房的角度，将适用于以前旧模式的销售方式作为改革的内容是有针对性的。

李宇嘉：商品房销售逐步由预售向现售转型一方面有市场基础，根据克而瑞统计，重点城市目前的现售房已经占到30%；另一方面，2023年以来，期房销售下降，现房和二手房销售增长，意味着市场需求的新特征是所见所得、立马就住。随着越来越多的购房者开始倾向于购买现房，这在一定程度上倒逼开发商转向现售模式。同时，近年来，期房不受欢迎、卖房难，开发商通过预售加杠杆融资的必要性下降了，包括在全面落地白名单融资协调机制后，只要是合规项目一定能获得合理、足额的融资，通过预售高周转的必要性也下降了。

陈文静：近两年“保交房”已经成为监管部门推进化解房地产风险的着力点之一，住建部此前就已明确“有条件的区域可以进行现房销售”，截至目前已有多地试点现房销售，本次决定强调“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”，或意味着未来预售制改革进程将加快，取消预售制或是大势所趋。

中国房地产报：下一步，你认为商品房预售制度改革的路线、方向、内容等会是什么？

崔光灿：我认为，商品销售制度的改革，一是会根据不同城市的供需关系、开发模式而采取的多元化的销售方式，不一定要完全取消预售制，一定是完善预售制，增加预售中开发企业的责任，防范烂尾楼等。二是推行现售制，使购房人所见即所得，减少预售后的纠纷等。三是结合以旧换新的实施，进一步探索定金制，在购房人锁定房源的同时，未交房之前，住房的建设责任和风险仍由开发商承担。

李宇嘉：下一步会鼓励现售房开发，还会从土地出让、规划报建、融资和交付等方面有扶持政策。商品房销售从预售向现售转型，也是房地产新的开发模式。

陈文静：房地产开发融资方式与商品房预售制度高度关联。商品房预售制度下，房企开发建设所需资金一部分来自银行开发贷等金融支持，一部分来自预售款。预售制度下开发企业使用开发贷等融资时间较短，预售开盘后即可逐步偿还贷款，银行资金回流速度相对较快。而转向现房销售后，企业开发贷使用时间延长，金融机构配套的资金支持如何优化调整或是未来政策研究的方向。另外，在全面推进现房销售前，部分城市或需进一步完善供给端政策，稳定供给预期。预售制改革或仍将循序渐进，全面取消商品房预售制度仍需要一定时间。

倒逼房企建设“好房子”

中国房地产报：如何评价商品房预售制度的功与过？

崔光灿：商品房预售制度是适用我国住房建设总量不足、需求快速增长下的销售模式，也与以前的房地产开发模式相适用，对加快住房建设和供应起到了重要的推动作用。但在新形势下，住房供需关系发生变化，房地产开发模型要转型，因此，改革和完善商品房预售制度成为重要内容。但预售制度在匹配供需关系、有效满足购房需求等方面还是有一定优势，不同城市可以因城施策，决定采用哪种销售方式为主。

李宇嘉：商品房预售制度本身并无问题，关键在于如何加强监管和适时推进改革。预售制度最初的设计是为了解决房地产开发过程中的资金问题，尤其是在大规模推进城镇化、工业化的背景下，它有效地缓解了开发商的资金压力，促进了房地产市场的快速发展。如果没有预售制度，现房销售成本太高，房价也会被拉高，这是很有可能的。

预售制度借鉴了香港的“楼花模式”，但香港预售资金监管非常严格，开发商如果不能按时交付，之前的资金是不能使用的。内地的预售制度在当前房地产行业告别快速城镇化、大规模建设的时候，监管上的漏洞逐渐显现，导致了一系列问题，如烂尾楼、货不对板、交付延期等。

随着房地产市场的不断发展和成熟，以及消费者对房屋品质要求的提高，预售制度逐渐显露出其局限性。由于预售制度在房地产市场中的根深蒂固，以及对开发商和购房者双方的影响深远，因此改革不能一蹴而就，需要逐步推进，通过政策引导、市场调节等多种手段，逐步实现预售向现售的平稳过渡。未来一段时间，预售和现售将并存发展，并逐步向现售过渡。

中国房地产报：商品房销售制度的改革将会给房地产行业、市场会带来哪些影响？

崔光灿：商品住房预售制度的改革预计是不同城市试点、逐步推行的过程，不会一刀切式的暂停预期制度，所以对市场的短期影响和冲击应该不明显。只是改变了预期，改变了供需匹配的方式。从长期看，更有利于适应房地产开发模式转型，更有利于老百姓买到好房子。

李宇嘉：商品房销售从预售向现售的改革将是中长期的，这个影响也将会是比较缓慢的。为了支持预售制向现售制改革，政府会通过在供地制度上，如降低地价、优化规划报建流程等措施来降低开发商的资金压力。此外，进入“白名单”的合规项目将更容易获得银行融资支持，这有助于降低开发商的融资成本，提高融资效率。这样的情况下，商品房预售制度改革对房地产行业产生的影响就比较小。

陈文静：短期来看，全面实行现房销售将对市场供应能力造成影响，并对开发商资金实力以及地产金融支持模式提出更高要求，目前来看并不是全方位推行现房销售制度的合适时机。一是全面现房销售将对新房供应、地方财政带来影响。当前，市场供需环境并未得到明显改善，部分城市的商品房库存并不充足。在此背景下，一旦全面实行现房销售，在目前库存去化完成后，房地产市场将面临一定时间的供给断档期，造成供需结构的失衡。当前开发企业资金压力仍较大，经营性现金流相当一部分来源于商品房销售回款，短期内全面取消预售制将使开发企业资金压力进一步加重，加速企业风险暴露。

二是现房销售需要银行等金融机构转变资金支持模式。预售制度下，开发企业使用开发贷等融资时间较短，预售开盘后即可逐步偿还贷款，银行资金回流速度相对较快。转向现房销售后，企业开发贷使用时间延长，金融机构如何更好地给予企业资金支持的同时，降低自身资金风险也很重要。

中国房地产报：房地产企业要如何应对？

崔光灿：企业是行业的基本细胞，行业发展模式转型首先要求企业在住房开发、建设、供应上进行转型，与之相应的是企业的融资模式转型，改变过去仅依赖短期开发贷、债券等融资模式，要探索增加长期持有物业信贷和资产证券化产品等，更加注重现金流和财务风险管理，变大开发模式为有针对性的精品开发、供需适配的好房子开发。

李宇嘉：预售制度改革对房地产企业产生的影响在短期内，对于产品品质不过硬、品牌信赖度不高的企业而言，资金压力将显著加大。现售制度要求房企在房屋实际交付前自行承担全部开发成本，这相比预售制度下的预售款回笼模式加大了房企的现金流需求，对于资金储备不足、融资渠道有限的企业而言，这一变化将直接导致其资金压力剧增。

在商品房预售制度改革背景下，也将倒逼房企更加注重产品品质、品牌建设，通过提升品牌知名度增强市场竞争力，房企也必须要确保房屋能够按时按质交付给消费者。为了打造符合市场需求的产品，房企必须加强需求调研工作，通过深入了解消费者的需求和偏好，精准地把握市场趋势和变化，为产品研发和营销策略的制定提供有力支持。

刘水：第一，将改变房地产开发融资模式，“白名单”融资将常态化运行，房企也要加快适应融资协调机制白名单融资环境，适度融资，保持负债规模、负债率在合理水平。

第二，改革商品房预售制度，现房销售将逐步增加，房企要合理安排资金节奏。预售不会一蹴而就，但预售会逐步增加试点、逐步铺开，如果取消预售，房企开发项目的资金铺排、成本核算等均会发生明显变化，房企要提前着手调整经营节点，逐步适应现房销售。

来源：中国房地产报 于帅卿/发自北京