冯仑：房地产市场规模未来若在6万亿元，怎么办？

毛毛

目前的市场大环境下房地产向何处去？冯仑答道，其实房地产行业并不等于住宅开发，它是一个非常大的概念，领域丰富，就像年轻人谈恋爱，感觉谈恋爱就是人生，到了老爷爷、老奶奶的年纪才知道那并不是全部的人生，人生很复杂。

7月10日，一场以“以新为径，万物生”为主题的“第十四届中国房地产品牌发展大会”在北京召开，大会由中国房地产报、中国城市与区域治理研究院联合主办。会上，万通集团创始人、御风集团董事长冯仑讲了一个关于后开发时代房地产投资机会的故事。

冯仑认为，房地产进入到了后开发时代。一个依据是，房地产销售额大幅缩水，今年上半年，新房住宅销售额只有2019年规模的1/3。同时，房地产市场中的住宅需求也在极度萎缩。

“这些变化告诉我们一件事情，曾经的以高地价、高周转、高房价、高杠杆为核心的发展模式结束了，房地产进入新的时代，可以称为‘后开发时代’，此前的时代叫‘开发时代’，是解决‘0’和‘1’的时代，住房从没有到有，以建新房为主，建新房又以住宅为主，这就是过去20年房地产干的事。”冯仑说。

在“后开发时代”，房地产应该怎么做？

冯仑表示，“后开发时代”主要面临三个方面变化：

一是国家关于房地产的体制和政策发生了变化。1998年房改，取消了福利分房，开始了商品化住宅的发展过程。现在，我们的政策越来越清晰化，就是保障房与商品房“双轨并行”。预计未来，商品房市场占比将为40%，保障房市场占比在60%。这是“后开发时代”住宅市场上发生的一个重要改变。

二是企业、市场、产品和未来需求重点发生了变化。以全球经济发展经验来看，在人均GDP超过1万美元之后，城市化率超过60%，人口不再有大的增量时，基础设施空间结构已经基本完善。在这样一些前提下，住宅需求会大幅度减少，这是美国上世纪70年代、80年代发生过的事情。

“我到美国去，不断地去问他们一件事情，有没有像万科这样高速增长、非常大的公司？他们告诉我，在30年前这个故事就结束了。美国二战之后出现‘婴儿潮’，大概到上世纪70年代，人们的买房娶妻生子需求都满足完了，就结束了。”冯仑说。

冯仑认为，今天来看，我国人均住房面积超过40平方米，相比改革开放初期人均住房面积不到3平方米，这是房地产的巨大成就，解决了巨大的民生问题。但是到了现在这个时候，事实上也到了旧的故事快要结束的时候。未来的故事是，住宅市场规模可能只占到2019年1/3的规模，也就是6万亿元左右销售额，同时这6万亿元聚焦在经济增长、人口增加、就业增加、收入增加的一些城市，而减掉的主要是人口不增加、就业不增加、收入不增加的城市。

“未来在房地产行业会增加7个领域新的需求。”冯仑说。对于地产企业而言，竞争的关键已经不再是住宅市场的成本、规模和速度，而是要转向其他房地产领域，比如办公、商业、酒店度假、教育研发、物流仓储、医疗健康、公共物业等。目前，医疗健康和物流仓储发展得就很好。

三是企业的经营模式，不动产公司竞争力的转移也非常重要。

冯仑举了个例子，以前的地产公司着急买地，“后开发时代”的地产公司不能着急买地，关键要长本事。如果说开发时代的地产公司干的是力气活，“后开发时代”的地产公司要干的则是手艺活，比如医院、殡仪馆、研发中心、酒店等业务，都要一个个分门别类，巨大的专业的服务性需求正在产生。以企业数量来说，在发达国家，开发类公司占比不到10%，剩下90%的公司都是围绕着既有空间的资产管理运营和服务公司。“后开发时代”，我们的竞争能力、商业模式会越来越聚焦于运营、资产管理和服务，这些给我们提供了创新创业的机会。

“今天的房地产不是没什么可做了，我们有很多选择。住宅开发为主的时代结束之后，更新的领域开启了。只要中国经济还有增长，只要中国现代化步伐不停下来，房地产依然是一个非常好的支柱性行业，也是创业最好的天地。这个行业我们一直坚持在做，未来我们对这个行业的发展、对经济的发展都充满了信心。”冯仑说。

来源：中国房地产报  中房报记者 许倩 北京报道